토지공사, 공공택지 조성원가 첫 공개

아파트 분양가 엉터리 책정 드러나

서민주거 안정을 명분으로 농지 등을 헐값에 매입해 공공택지로 조성, 공급하는 임무를 맡은 공기업인 한국토지공사가 산하 연구기관을 통해 처음으로 '택지조성 원가'를 공개했다.

최근 5년간 택지비는 평당 20만 원 상승, 신규아파트 분양가는 200만 원 상승

토지공사의 산하 연구기관인 국토도시연구원이 1일 발표한 <택지개발지구 아파트 분양가와 택지비 분석> 자료에 따르면, 화성동탄 등 2000년 이후 공급된 전국 17개 택지개발사업지구의 조성원가와 업체별 공동주택지 택지비, 분양가 등을 조사한 결과 택지지구 신규 아파트의 평균 택지비(용적률 감안)는 수도권이 평당 229만 원, 지방은 74만 원으로서, 아파트 분양가 중 택지비가 차지하는 비중은 각각 29%와 15%로 나타났다.

▲ ⓒ국토도시연구원

특히 연구원은 "집값이 지속적으로 상승한 용인화성 택지지구의 신규 아파트 택지비와 분양가를 비교 분석한 결과, 최근 5년 간 택지비는 평당 20만 원 오른 반면 신규 아파트 분양가는 그 10배인 평당 200만 원이 오른 것으로 나타났다"면서 "이러한 결과는 아파트 분양가가 원가와 이윤을 더한 수준에서 결정되는 것이 아니라 시세에 맞추어 결정된다는 사실을 말해준다"고 강조했다.

연구원은 아파트 분양가가 주변 시세에 맞춰 책정되는 결정적인 근거로 용인, 화성 지구 사례를 제시했다.

용인, 화성 등의 주택가격 상승지역에서 토지공사가 공급한 택지가격에는 큰 변동이 없음에도 불구하고 택지지구 아파트 평균분양가는 매년 평당 50만원 이상 상승했다는 것이다. 평당 분양가는 용인신봉동천(20001년 분양) 580만 원→ 용인죽전(20002년 분양) 652만 원→용인동백(2003년 분양) 703만 원→화성동탄(2004∼2005년 분양) 776만 원으로 해마다 크게 올랐다.

이들 4개 지구 택지 공급가(아파트 분양가 중 택지비 규모)는 평당 171만 원에서 191만 원으로 큰 차이가 없으며, 평당 건축비(정부 표준건축비 평균)도 2001~2002년 211만 원, 2003년 229만 원, 2004년 9월~2005년 288만 원으로 나타나 아파트 분양가 상승 폭과 큰 차이가 난다.

▲ ⓒ국토도시연구원

동일 조건 하에서도 분양가 평당 100만원 높게 책정돼

심지어 같은 택지지구, 같은 시기, 동일한 택지비와 표준건축비 기준을 적용하여 같은 평형을 분양한 경우에도 분양가가 크게 다른 경우도 많다.

20001년에 분양한 용인신봉동천지구 D사의 33평형 아파트 평당가격은 542만 원이었고, 1년 뒤에 분양한 용인죽전지구 E사의 34평형 아파트 평당가격은 640만 원으로 평당 100만 원 정도 상승했다. 그러나 토지공사가 D사에 공급한 택지공급가(용적률 감안)는 평당 158만 원, E사에 공급한 택지가격은 165만 원으로 평당 7만 원 밖에 차이가 나지 않고, 당시 이들 지구의 표준건축비는 평균 평당 211만 원으로 동일했다.

국토도시연구원 "건설업체가 주변 시세에 맞워 분양가 책정"

연구원은 "이러한 결과는 건설업체가 주변 택지지구의 시세에 맞추어 분양가를 책정하기 때문"이라고 지적했다.

연구원의 이같은 결론은 아파트 분양원가 공개 운동을 주도해온 시민단체 경제정의실천시민연합(경실련)의 주장과 같은 것이다. 경실련 아파트값 거품빼기 운동본부를 이끄는 김헌동 본부장은 "토지공사가 택지조성원가를 처음으로 공개하면서까지 경실련의 주장과 동일한 내용을 공식적으로 확인해준 것이 큰 의미가 있다"고 밝혔다.

김 본부장은 "토지공사의 땅장사 논란은 주로 상업용지 공급과 관련된 것인데, 공공택지와 함께 총액 개념으로 비난이 가해지자 공공택지조성원가를 분리해 공개한 것으로 보인다"고 덧붙였다.