인간 생활의 세 가지 기본 요소는 '의(衣)·식(食)·주(住)'다. 그러나 하우스 푸어, 렌트 푸어 등의 신조어가 등장한 오늘날, 이 세 가지 기본 요소가 충족된 인간의 생활을 영위하는 사람이 얼마나 될까? 이러한 문제는 비단 한국만의 문제는 아니다. 가깝고도 먼 이웃 나라 중국에서도 심각한 문제가 된 지 오래다. 양국 모두 주택정책 자체에 문제가 있기 때문이다.
중국, 신규 주택정책 발표
중국이 춘절(春节, 한국의 설) 전 주택 정책의 일환으로 주택대출정책을 새롭게 발표했다. 새롭게 발표된 정책을 살펴보기 전, 중국이 고속성장과 함께 급증하는 부동산 투기를 막기 위해 활용하는 규제 강화 정책을 들여다보면 주택구매제한 정책(限购令)과 첫 지급액 비율(首付比例) 조정이 있다.
주택구매제한 정책은 일정 요건(거주 기간, 소득세 납부, 사회보험 납부)을 충족해야만 주택을 구매할 수 있도록 한 제도로 현재 베이징(北京), 상하이(上海), 광저우(广州), 선전(深圳)에서만 시행되고 있다. 첫 지급액(주택 구매시 반드시 지불해야 하는 최소 자금) 비율은 은행 대출과 관련된 것으로 지급금 비율이 높을수록 은행으로부터 받을 수 있는 대출금이 적어지게 된다.
2010년 약 50여 개 도시에서 주택구매제한 정책이 시행되었고 첫 지급금 비율이 30%로 상향조정되는 강력한 규제정책이 실시됐다. 하지만 이로 인해 부동산 시장이 침체되자 당국은 2014년 첫 지급금 비율을 25%로 조정하고 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 싼야(三亚)를 제외한 도시에서는 주택구매제한 정책을 취소했다. 그러나 대도시를 제외한 지역의 부동산 시장이 여전히 냉각 상태를 보이자 중국 정부는 올해 또다시 지급금 비율을 하락하는 조치를 내놓았다.
이번 주택대출정책 역시 이 두 정책과 관련이 있는 것으로 주요 내용은 "주택구매제한 정책을 실시하지 않는 도시에 한하여, 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이면서 생애 첫 주택 구입인 경우 첫 지급액 비율을 5%포인트 내에서 조정할 수 있다"라는 것이다. 사실상 첫 지급액 비율이 20%로 하향 조정되었다고 볼 수 있다.
하지만 이번에는 5%포인트 범위 내에서 상업은행이 직접 하향 조정할 수 있다는 점에서 2014년과 다르다. 상업은행이 지역의 경제적 상황 등을 고려하고, 주택담보대출 리스크를 감당할 수 있는 범위 내에서 첫 지급금 비율을 하향 조정할 수 있다. 즉 은행의 결정에 따라 주택담보대출의 한도가 결정되는 것이다.
전문가들의 평가, '굿'
이번 정부의 정책에 대하여 전문가들의 평가는 매우 긍정적이다. △첫 지급금 비율을 낮춤으로써 국민들의 내 집 마련이 가능해졌다는 점 △2선, 3선, 4선 도시(중국의 정치적 역량, 경제규모, 다른 지역에 미치는 영향력 등에 따라 1선, 2선, 3선, 4선 도시로 분류한다)의 미분양주택 문제를 해결할 수 있을 것 △중국 부동산 시장이 안고 있는 구조적 문제인 공급문제를 해결할 수 있을 것 △ 장기적으로 중국 경제성장을 안정화할 수 있을 것 등등의 평가가 주를 이룬다.
네티즌들의 평가, '글쎄'
하지만 네티즌들의 평가는 달랐다. 그도 그럴 것이 결국 은행에 갚아야 할 이자가 더 불어나기 때문이다. 예를 들어, 한 채에 200만 위안 (한화 약 3억 6458만 원)하는 부동산의 주택담보대출 상환기간을 20년으로 설정할 경우, 첫 지급금 비율 하락으로 처음 지급해야 하는 금액이 50만 위안에서 40만 위안으로 감소했지만 은행의 대출금이 증가하면서 이자가 약 6만 위안 증가하게 된다. 결국 주택 구매자의 입장에서 보면 첫 지급금에 대한 부담은 줄었지만 은행 이자에 대한 부담은 오히려 증가하게 되므로 사실상 정책적 혜택이 없다는 것이다.
중국 정부, 춘절 특수 효과를 노리다.
이번 주택담보대출 조건을 완화한 이번 정책은 첫 지급액 비율을 하향 조정함으로써 '국민의 내 집 마련'을 위한 정책으로 볼 수 있으나 그 실상은 중국 부동산 시장을 살리고자 하는 정부의 의도된 정책으로 볼 수 있다. 이는 왜 하필 춘절 전에 이 정책을 발표한 것인지를 생각해보면 알 수 있을 것이다.
현재 일부 대도시를 제외한 중국 주택시장 상황이 과거에 비해 그리 좋은 편이 아니다. 중국 국가통계국(国家统计局)이 발표한 데이터에 의하면, 2015년 전국 부동산 신축공사 면적은 15억 5000만 제곱미터로 전년 대비 14.0% 하락하였고 이중 주택 신축공사 면적이 14.6% 하락하였다고 한다. 그러나 2015년 말 전국 미분양 주택의 면적이 7억 2000만 제곱미터로 전년 말 대비 15.6% 증가하여 중국 내 미분양 주택 문제는 여전히 심각한 상황이며 특히 2선, 3선, 4선 도시에서 심각하다.
중국 정부는 바로 춘절 특수 효과를 누리고자 한 것이다. 춘절은 중국이 가장 중시하는 명절로 인구의 대이동이 있으며 일부는 도시로 돌아가지 않고 고향에서 재취업 또는 사업을 하는 등 눌러앉는 경우가 많다. 중국 정부는 바로 이점을 노린 것이다. 즉 정책 규제를 완화하여 부동산 투자 심리를 불러일으켜 지방의 부동산 경기를 살리고자 한 정책으로 밖에 볼 수 없는 것이다.
한국은 어떠한가?
한국 역시 중국과 큰 차이가 없다. 빚내서 집 사라 했다가, 가계대출이 우려돼 주택대출 소득요건을 강화하는 등, 주택정책이 국민의 안정적인 주거를 위하기보다는 주택시장을 살리기 위한 근시안적인 수단에 불과하니 말이다.
빈부 격차가 날로 심각해지는 한국과 중국, 정부는 더 이상 주택을 경제 활성화를 위한 수단으로 이용해서는 안 된다. 주택이 인간 생활의 기본 요소인 '주'가 될 수 있도록 경제논리에서 벗어난 한중 정부의 정책 전환이 절대적으로 필요하다.
(신금미 교수는 현재 원광대학교 한중관계연구원 통상산업연구소 연구교수로 재직 중입니다.)
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