"강남에 1억 원대 아파트 공급도 가능하다"

[부동산 전문가 인터뷰] 김헌동 경실련 국책사업단장

김헌동 경실련 국책사업단장은 스스로를 '독립군'이라고 칭했다. 대기업 건설사를 다니다 지난 2004년 경실련에서 '아파트 거품 빼기 운동'을 시작한지 7년, 부동산 정책만을 잣대로 놓고 평가하자면 "한나라당도 민주당도 똑같이 토건당"이라는 결론을 얻었다. 문제는 부동산이 한국 경제, 특히 서민 가계에 차지하는 영향을 볼 때 민주당도 집권 기간 동안 '경제 정의 실현'이라는 목표와는 거꾸로 갔다는 결론을 내릴 수밖에 없다는 점이다.

최근 <미디어오늘>과 인터뷰에서 "이명박 정부의 부동산 정책이 노무현 정부보다 낫다"는 평가를 해 논란을 일으킨 그는 그간 숱한 '악플'에 시달렸음에도 불구하고 주장을 굽히지 않았다. 정치적 입장에 기반한 평가가 앞서선 안 된다는 게 그의 '소신'이다.

이명박 대통령이 건설사 CEO 출신으로 4대강 사업 등 토건 정책을 핵심 국정 운영 사업으로 하고 있고, 집권 첫해 그리고 최근까지도 부동산 규제 완화를 통한 부동산 경기 부양책을 쓰고 있지만, 그의 서민 주택 정책인 '보금자리주택'을 이런 연장선상에서 봐선 안 된다고 말했다.

강남 '노른자' 땅에 시세의 50~70%에 달하는 가격으로 적지 않은 물량의 신규 주택을 공급하는 게 수도권 아파트 가격에 미치는 영향이 결코 작지 않다는 게 그의 평가다. '좋은 새집이 반값으로 나오는데 비싼 헌집을 사는 건 손해'라는 아주 단순한 원리가 현재 부동산 시장에 감도는 전운의 실체라는 주장이다.

김 단장은 또 이명박 정부의 보금자리주택을 반대하는 게 누구인지 주목할 것을 당부했다. 한나라당, 국토해양부 등 정권 내부에서도 그다지 반가워하지 않고 있다. 건설업계와 조중동 및 경제지들은 거세게 저항하고 있다. 또 다른 편에서 부동산 거품이 빠져야 한다고 생각하는 진보진영도 서민주택이라고 하기에는 비싼 가격 등을 이유로 비판하고 있다. 정치적인 입장을 떠나 좀 더 전략적 사고를 하는 게 필요하다고 김 단장은 주장한다.

"거품은 생길 때 막아야지 그때 막지 못하면 많은 사람이 고통을 받는다. 생길 때 75%의 사람들이 고통을 받고, 꺼질 때 20%의 사람이 고통을 받는다. 부동산 거품으로 득을 보는 것은 5% 극소수에 불과하다."

'부동산'이 노무현 정부의 아킬레스건이 될 수밖에 없는 것은 어떤 이유에서건 부동산 거품이 끼는 것을 막지 못해서다. 그리고 이 '거품'은 이명박 정부로 넘어왔다. 현 정부에 대한 정치적 호불호를 떠나 더 이상 키우거나 방관해서는 안 되고 꺼트려야 하는데 보금자리주택은 이를 위한 좋은 수단이 될 수 있다는 게 그의 판단이다.

다음은 3일 서울 혜화동 경실련 사무실에서 진행된 인터뷰 전문이다. <편집자>

ⓒ프레시안(김봉규)

부동산 거품 빠져야 한다던 사람들이 왜 보금자리 비판하나

프레시안 : 최근 이명박 정부의 보금자리주택 정책이 집값을 잡았다는 평가를 내놓아 논란을 불러일으켰다.

김헌동 : 부동산 시장에 대해 잘못 알거나 잘못 알려진 게 많아 답답하다. 부동산과 주택정책에 대한 판단이 일관되지 못하고 정치적인 해석이 앞서는 게 사실 못 마땅하다. 우리사회에서 경제정의를 말할 수 있는 가장 중요한 잣대가 부동산이다. 정의로운 경제는 대다수 서민들의 희망이고 꿈이고 우리가 이뤄가야 할 목표인데, 정치적인 해석을 한다거나 정쟁거리로 삼는 것은 답답하다.

프레시안 : 이명박 대통령은 건설사 CEO 출신이다. 또 한나라당은 아무래도 부유층들의 이해를 대변하는 경향이 있다. 부동산 정책에 있어서도 부동산 부자를 겨냥한 규제 완화 정책도 중요한 한축을 형성하고 있고, 다른 한 축은 서민주택정책을 표방하는 보금자리주택이다.

김헌동 : 두 가지 모두 이명박 대통령이 대선에서 공약했던 정책 방향이다. 대통령이 되면 부동산 규제를 풀고 세금을 낮추겠다고 했다. 또 반값 아파트를 공급하겠다고 했다. 어쨌든 자기가 약속했던 것을 하는 것이다.

이명박 대통령은 '반값 아파트' 정책을 다른 것보다 늦게 썼다. 종부세 등 세제 완화는 6개월 만에 했고, 다른 부동산 규제들도 1년 만에 풀어줬는데 반값 아파트 정책만 1년 반 뒤에 시행했다. 그 원인은 관료들의 저항 때문이다. 관료들과 조중동의 저항이 만만치 않았다.

보금자리주택의 효과인지 아닌지 모르지만 현재 집값은 하향 안정되고 있다. 지금이 '반값 아파트'만 제대로 하면 더 빠른 속도로 버블을 제거해나갈 수 있는 기회다. 그런데 부동산 거품이 빠져야 한다고 주장하던 사람들이 보금자리주택을 비판하고 있다.

반면 노무현 대통령은 어땠나. 만날 집값을 잡겠다고 했지만 임기 내내 집값이 오르기만 했다.

프레시안 : 하지만 노무현 정부도 집값을 잡기 위해 여러 가지 규제책을 썼다. 종부세 도입 등 부동산 세제 강화가 대표적이다.

김헌동 : 주택 정책은 크게 5가지가 있다. 주택공급 정책, 주택금융 정책, 주택세제 정책, 주택거래 정책 등이 있는데 이 정책들이 상호 영향을 미치면서 복합적으로 작용한다. 그런데 사람들은 한두 가지로 해석한다. 종부세를 완화하면 집값 오른다. 그렇다면 종부세를 높이면 집값이 떨어지냐. 단기간에 등락은 없다. 중장기적으로는 가격이 낮아지겠지만. 이처럼 중장기적으로 작용하는 정책이 있고, 단기적으로 영향을 미칠 수 있는 정책이 있다.

노무현 정부의 '10개 신도시'도 그린벨트 풀어 만들었다

프레시안 : 보금자리주택은 집값에 즉각적인 영향을 미치는 정책이라는 얘기인가.

김헌동 : 집값이 떨어지는 것은 새집이든 헌집이든 시장에 매물이 많이 나와야 한다. 우리나라는 보통 시장에 300-400만개의 매물이 있다. 전체 주택이 1600만 개인데 집 없는 사람이 40%다. 누군가 400-500만 개 한 채 이상씩 더 갖고 있다는 것이고, 이 물량은 집값이 떨어질 거 같으면 매물로 나오고, 오를 거 같으면 매물로 나오지 않는다.

또 연간 40-50만 개의 신규 주택이 시장에 공급되는데, 이게 시장에 미치는 영향이 크다. 새집이라는 이유로 기존 헌집보다 높은 가격으로 분양가격이 결정돼 나오면 기존 주택 값이 따라 올랐다. 1989년 노태우 정부 때 주변 집값의 60-70%로 새 아파트가 공급된다는 사인이 있으니까 90년대 초반 집값이 안정됐다. 반면 노무현 정부 때는 판교 신도시 등 새 아파트가 높은 가격으로 공급되니까 주변 집값이 덩달아 뛰었다.

ⓒ프레시안(김봉규)

프레시안 : 보금자리주택이 미치는 영향은 가격에만 있지 않다. 그린벨트를 대거 풀어 주택을 공급하는 정책이라는 점에서 다른 공익적 가치를 훼손하는 정책이다.

김헌동 : 노무현 정부는 수도권에 10개의 신도시를 만들었다. 판교, 용인, 파주, 동탄 1-2, 검단, 김포, 송도, 청라, 영종, 송파까지. 여기에도 그린벨트 지역이 포함돼 있다. 그런데 분양가가 어땠나. 파주가 평당 1400-1500만 원, 송도와 청라가 1300-1400만 원, 판교는 1200만 원에서 비싼 곳은 2000만 원까지 갔다. 동탄은 800-1200만 원 선이었다. 이것과 비교할 때 강남에서 평당 1100만 원에 분양하는 게 비싼 건가?

프레시안 : 노무현 정부가 '투기세력과 전쟁'까지 선포하면서 집값을 잡으려고 했지만 실패한 원인이 뭐라고 생각하나?

김헌동 : 나는 솔직히 노무현 정부가 집값을 잡으려는 의지가 있었는지도 의심스럽다. 경실련에서 아파트 거품빼기 운동을 시작한 게 2004년 2월이다. 그에 앞서 2003년 말 사법부에서 주공과 서울시 도시개발공사에 분양원가를 공개하라고 판결을 내렸다. 당시 이명박 서울시장은 분양원가를 공개하려고 했다. 근데 건설교통부(현 국토해양부)와 국무총리실에서 저지했다. 분양원가를 공개하더라도 정부와 협의해서 하라고.

또 노무현 대통령은 2004년 2월 취임 1주년 기념으로 중앙일보 홍석현 사장과 인터뷰를 했다. 그때 분양원가 공개에 대해 공공의 분양원가는 공개하도록 하겠다. 다만 민간은 시장원리에 맞지 않는 거 같아 검토와 논의를 더 해야겠다고 말했다. 그 직후 2004년 3월 대통령 탄핵 사태가 있었고, 그해 4월 총선에서 여야 모두 공약으로 공공 아파트의 분양원가 공개를 내걸었다. 탄핵 역풍으로 총선에서 열린우리당이 153석이라는 과반 의석을 확보했고, 노 대통령도 업무에 복귀했다.

그러더니 갑자기 말이 바뀌었다. 노 대통령은 그해 6월9일 민주노동당 의원들과 청와대에서 간담회를 가진 자리에서 "공기업도 장사다. 분양원가 공개가 개혁이 아니다. 공개하지 않는 게 시장원리다. 이건 내 소신이다. 열린우리당이 내 소신을 모르고 공약했다면 잘못된 것"이라고 말했다. 노 대통령은 일주일 있다가 언론사 경제부장단과 간담회를 하면서 "한나라당은 무책임하다. 분양원가 공개가 장사원리에 맞지도 않지만 공개되고 분양가가 규제되면 버블이 꺼져서 일본처럼 장기불황이 될지도 모르는데 시장원리를 주장하는 한나라당이 그런 무책임한 공약과 발언을 할 수 있느냐"고 말했다. 이런 발언을 보면 노 대통령은 집값을 잡을 생각이 없었던 게 아닌가 싶다.

노무현 대통령의 공약을 이행하기 위해선 집값을 잡으면 안 됐다. 행복도시(행정중심복합도시), 동북아 물류중심 국가를 위한 인천 송도, 청라, 영종 등 신도시 개발, 전국 각지의 혁신도시 등은 모두 분양가를 통제해선 안 된다. 분양가를 통제하면 개발이익이 환수가 안 되니까 사업 자체가 불가능해지기 때문이다.

노무현 정부는 특별한 경제정책이 없기 때문에 토건사업의 물량을 줄여선 경제를 지탱해 나가기 힘들다고 판단했을 수 있다. 노무현 정부는 2004년부터 임기 말까지 국무총리실에 규제개혁단을 만들었는데, 여기에 삼성과 전경련 직원 수십명이 사실상 파견 와 있었다. 거기서 전경련 직원들이 공무원과 같이 재벌들이 일하는데 걸림돌이 되는 규제를 없애는 작업을 했다. 그 과정에서 나오는 것들이 각종 개발 특별법이다. 대표적인 게 2005년 12월31일 만들어진 도심재정비 특별법, 뉴타운 특별법이다. 이 법은 2006년 7월1일 시행됐다.

많은 사람들이 뉴타운을 이명박 대통령이 서울시장 시절 했다고 생각한다. 이명박 서울시장이 한 뉴타운은 가짜다. 택지개발촉진법으로 한 신도시다. 은평 뉴타운은 은평 신도시다. 미아뉴타운은 고건 서울시장의 미아 재개발을 확대한 것이다. 그리고 이름만 뉴타운이라고 붙였다. 뉴타운 특별법은 2006년 지방선거를 이기려고 열린우리당이 만든 법이다. 뉴타운 때문에 2006년 강북지역 땅값이 폭등했다.

뉴타운특별법, 열린우리당이 만들고 한나라당이 재미 봐

프레시안 : 정작 2006년 지방선거에서 뉴타운을 적극 활용한 것은 한나라당이다.

김헌동 : 맞다. 한나라당도 반대할 이유는 없는 법이었다. 하지만 공교롭게도 당시 박근혜 한나라당 대표는 사학법 개정 문제로 시위 중이었다. 뉴타운 특별법은 열린우리당이 단독으로 처리한 법이다.

프레시안 : 노무현 정부가 토건정책을 통한 경제성장을 도모했다고 비판했지만 이명박 정부도 마찬가지다. 3년간 30조 원 가까운 재정을 투입하는 4대강 사업이 대표적이다.

ⓒ프레시안 (김봉규)

김헌동 : 노무현 정부의 행정수도 이전 사업이 타당성 검토를 했다는 얘기 들어봤냐. 절차적 하자가 있기는 마찬가지다. 세종시는 최소 50조 원 짜리 사업이다. 영종, 청라, 송도 등은 150조 원 짜리 사업이다. 이들 사업이 이전부터 국토개발계획에 있던 것인가.

물론 이명박 정부의 대운하 정책은 문제가 있다. 그걸 하려고 시도하다가 반대가 너무 심하니까 4대강 사업으로 바꿔서 추진하고 있다.

토건 물량이 노무현 정부 때는 200-250조 원에 달했다. 이명박 정부 들어 120-150조 원 수준으로 반토막이 났다. 물론 이는 경제위기 탓이 크다. 아파트가 안 팔리니까 건설경기가 위축될 수밖에 없다.

내 얘기는 어쨌든 한나라당이나 민주당이나 둘다 토건당이라는 것이다. 이명박 대통령이 토건 출신이라고 이명박과 한나라당만 토건당이라는 게 아니다. 그런 점에서 다음 대선에서는 더 큰 개발공약이 나오지 말란 법도 없다. 지금 중요한 것은 그런 개발공약으로 국민들을 현혹하지 못하게 하는 법, 제도를 만드는 일이다. 사업성이 검증되지 않은 사업을 공약하거나 국토계획이 없던 일정 정도의 개발계획을 공약하는 정치인은 선거법을 통해 퇴출할 수 있도록 하거나, 이게 너무 과하다면 공약은 하되 당선 후 사업 추진을 위해선 환경영향평가 등 반드시 검증을 거칠 수 있도록 강력한 통제장치를 만들어야 한다.

보금자리주택 비싸다 해서 값이 내려갔나

프레시안 : 서민주택정책 차원에서 보금자리주택에 대한 평가를 좀 더 얘기하면, 주변 시세에 비해 싸다는 것은 인정하지만 '서민주택'이라고 이름 붙이기엔 비싸다고 할 수 있다. 최근 2차 보금자리지구 사업 계획을 발표하면서 시범사업에 비해 10% 정도 가격을 올렸다. 강남의 경우 30평형대를 분양 받으려면 5억 가까이 필요하다.

김헌동 : 노무현 정부에서도 신도시 10개 만들 때 다 서민을 위한 주택을 짓겠다고 했다.

지금 보금자리주택과 '반값 아파트'를 흔드는 게 누군가. 민간 건설업자들과 이들의 주장을 그대로 받아적는 조중동과 경제지다. '반값 아파트'를 당론으로 채택했던 한나라당이 보금자리주택에 대해 홍보하는 거 들어봤나. 주무부서인 국토해양부에서 보금자리주택을 얘기하는 걸 봤나. 안 한다. 지금 다들 반값 아파트를 안 하려고 난리다.

진보진영은 어떤가. 비싸다고 걱정하지만 그렇다고 값이 떨어졌다. 오히려 오르지 않았나. 반값 아파트를 흔드려는 토건족들에게 힘을 더해준 꼴이 되지 않았나. 좀더 전략적인 사고를 했으면 좋겠다. 단지 이명박 정부의 정책이기 때문에 따져보지도 않고 흠집 내려는 태도는 문제다. 그렇다고 주택정책에 대해 민주당이 대안을 내놓는 게 있나. 대안이 없는 야당은 왜 질타를 안 하나.

정권 내부 사정을 좀더 들여다보면 지금 반값 아파트 정책은 이명박 대통령과 LH공사 사장인 이지송이 하고 있는 것이다. 한나라당과 국토부는 반대하고 있다. 왜 토건족들이 싫어하니까. 그동안 그들과 유착해왔던 관료들은 저항하는 것이다.

이명박 정부에서 반값 아파트 정책이 왜 1년 반 뒤에나 나왔을까? 여러 가지 이유가 있겠지만 관료들의 저항이 심했다. 대통령이 반값 아파트 정책을 내놓을 것을 국토부에 지시했는데 두 번이나 꼼수를 부린 정책을 올린 것으로 알고 있다. 처음에는 51%는 기업펀드가 사고, 개인은 49%를 내는 지분형 아파트를 내놓았다. 결과적으로 가격은 그대로인 것이다. 그게 아니라고 하니까 1년 후에 내놓은 게 홍준표 의원이 내놓았던 반값 아파트였다. 토지는 건설사가 갖고 건물만 파는 반값 아파트 정책이었다.

이명박 대통령은 우리나라 최초로 민간고층아파트를 건설한 한국도시개발(주)라는 현대계열의 사장 출신이다. 압구정동 현대아파트를 그가 만들었다. 그래서 분양가격을 어떻게 하면 낮출 수 있는지 가장 잘 아는 몇 안 되는 사람이라 생각한다. 이 대통령은 2009년 8월15일 경축사에서 획기적인 주택정책을 내놓겠다고 하더니 며칠 뒤 LH 초대사장으로 자신의 측근인 이지송 전 현대건설 사장을 임명했다. 국토부는 관료 출신 인사를 앉히려고 했는데 대통령이 자신의 측근을 임명한 것이다. 이지송 사장은 이 대통령과 현대건설에서 20년 이상 호흡을 맞췄던 사람으로 마찬가지로 아파트 전문가다. 그리고 나서 나온 게 보금자리주택, 반값 아파트 정책이다.

내가 이명박 정부 부동산정책 점수를 50점을 줬다. 보금자리주택 정책을 발표하기 전에는 30점도 안 됐다. 25점을 줬던 노무현 정부랑 비슷했다. 하지만 보금자리주택 정책을 발표하고 나서 50점으로 올렸다. 그래도 낙제 점수다.

프레시안 : 보금자리주택은 기본적으로 공급정책이다. 하지만 우리나라 주택보급률은 110%에 달하고 서울과 수도권의 과밀화는 심각한 문제다. 언제까지 공급을 통해 집값을 잡을 수는 없는 것 아닌가.

김헌동 : 물론 무한정 집을 지을 수는 없다는 건 맞는 지적이다. 특히 우리 주택은 너무 불량품만 만들어진다. 값만 비쌌지 저질 상품이 만들어진다. 선분양 제도 때문이다. 선분양 제도는 건설사만 좋은 정책이다.

그럼에도 불구하고 현재 당장 수도권 집값을 버블을 빼는 게 중요하다. 수도권은 국토 전체 면적의 15%밖에 안 된다. 그런데 전체 주택의 50%가 있고 대한민국 주택 가격의 70%를 차지하고 있다. 이 버블을 빼지 않으면 한국 경제에 계속 부담으로 작용할 것이다. 그래서 반값 아파트라는 충격 요법이 필요하다.

프레시안 : 얼마전 이명박 정부가 미분양주택을 매입하는 등 미분양주택 지원책을 발표했다. 현재 수도권에도 미분양이 생기고 있는 상황이다. 이런 상황에서 보금자리주택을 통해 주택을 대량 공급한다는 것은 상호 모순이다.

김헌동 : 미분양주택은 그냥 놔두면 된다. 정부가 사주면 으레 그럴 줄 알고 고분양가를 안 내리고 버틴다. 이미 버릇이 돼 버렸다. 10년 전 김대중 정부 때부터 버릇을 잘못 들였다. 당시 외환위기 직후 집값이 크게 떨어지면서 김대중 정부도 부동산 경기 부양책을 집중적으로 썼다. 김대중 정부 때 100가지 규제를 풀고 미분양 아파트를 사들이면서 토건기업의 버릇을 잘못 들였다. 노무현 정부도 미분양 아파트를 분양가의 70% 수준으로 사줬다.

ⓒ프레시안(김봉규)

강남에 1억원대 아파트 공급도 가능하다

프레시안 : 보금자리주택에 대해 칭찬하지만 전체 이명박 정부의 부동산정책의 점수는 50점 밖에 안 된다고 평가했는데 어떤 정책을 쓴다면 점수를 더 주겠나.

김헌동 : 우선 약속을 지켜야 한다. 반값 아파트를 내놓기는 했는데 토건족과 보수언론들의 흔들기로 2차에서는 분양가가 올라갔다. 반값 아파트를 안정적이고 지속적으로 내놓아야 한다.

또 한나라당의 당론인 토지공공보유 건물분양을 이행하면 반의 반값 아파트도 나올 수 있다. 그러면 강남에 1억 원대 아파트를 공급할 수 있다는 얘기다.

그리고 분양원가를 공개해라. 지금 주택시장은 분양가상한제가 시행되고 있음에도 불구하고 근거도 없이 높은 건축비 기준으로 고분양가를 조장하고 있다. 국가소유의 갯벌을 매립한 송도와 청라조차 분양가격이 1500만 원대이고, 명품도시 만든다던 광교신도시가 평당 1000만 원을 넘었다.

민간의 분양원가 공개가 어렵다면 후분양제를 실시해야 한다. 지금 우리 주변에는 약 300만 명이 '고분양 폭탄'을 하나씩 들고 있다. 송도, 청라 같은 경우에도 들어가 살아보지도 못했는데 집값이 5000만 원, 1억 씩 떨어져 고통을 받는 사람이 한둘이 아니다. 이 사람들을 어떻게 할 것인가.

부동산 거품은 생길 때 막아야지 생길 때 막지 못하면 엄청난 사람이 고통을 받는다. 거품이 생길 때 70%가, 꺼질 때 25%가 고통 받는다. 부동산 거품을 통해 이득을 보는 사람은 극소수 투기꾼들과 토건족들 밖에 없다. 95%가 고통을 받는다.

내가 노무현 정부에 대해 비판적인 이유도 바로 이 때문이다. 지금의 거품을 만든 정권이 누구인가? 이건 의도했든, 의도하지는 않았으나 능력이 없어서 못 막았든 변명의 여지가 없는 일이다.