"'부동산 공황' 발발 위험성 농후하다"

현대경제연구원 '주택시장 스태그플레이션' 경고, "이중정책이 근원"

행정도시, 기업도시, 혁신도시 등 개발정책 남발로 토지가격이 급등하면서 결과적으로 '거래 감소속 주택가격 상승'이라는 최악의 주택시장 스태그플레이션의 발발이 우려된다는 경고가 나와 주목된다.

일반적으로 경제학에서 '주택시장 스태그플레이션' 발발이란 '부동산거품 파열' 및 '장기복합불황 돌입'의 전주곡으로 받아들여지고 있다.

***현대경제연구원 "주택시장 스태그플레이션 발발 위험"**

현대경제연구원은 25일 '정부정책 유발형 주택시장 스태그플레이션'이란 제목의 연구보고서를 통해 이같이 경고했다.

보고서는 최근 일부 지역 집값-땅값의 투기적 폭등과 관련, "최근 재건축아파트 관련 지역과 판교 신도시분양 관련 지역을 중심으로 아파트 가격이 급등하고 있다"며 "이번 주택가격 상승은 수요 증가에 의한 수요견인(demand-pull)형이라기보다는 토지가격 등 건축비 상승에 기인한 비용상승(cost-push)형 특성을 지니고 있다"고 분석했다.

보고서는 "앞으로 이러한 추세가 지속될 경우 주택 경기는 수요 부진에 따르는 '거래 감소 속 주택가격 상승' 현상이 나타나는 주택시장의 스태그플레이션이 우려된다"며 "주택시장 스태그플레이션은 가뜩이나 부진한 내수 경기를 더욱 침체시키고, 주택담보 대출의 상환을 어렵게 하여 금융불안 요인으로 작용할 수 있다"고 경고했다.

보고서는 구체적으로 "토지가격 급등 등으로 주택가격은 높은 수준을 유지할 것으로 전망되나 주택수요 부진으로 주택공급 및 주택거래가 극도로 침체될 가능성이 높다"며 "주택시장의 장기침체는 건설경기, 주택거래시장 등으로 파급되면서 결국 경기회복을 더우 더디게 만들 것"이라고 분석했다.

보고서는 특히 "금융기관의 경쟁적 주택담보 대출, 아파트분양 집단대출 등에 대한 경쟁적 금리인하도 주택가격 상승을 부추키고 있다"며, 주택시장 스태그플레이션이 발발할 경우 금융기관이 집단부실화하면서 제2의 금융위기가 도래할 가능성을 우려했다.

이는 지난 13일 윤증현 금감위원장이 "한정된 수요에서 보다 큰 점유율을 얻기 위해 경쟁자를 이기려고 전쟁을 치르다 보면 시장이 `붉은 바다'로 변하고 다같이 공멸할 것이 아닌가하는 우려를 낳고 있다"고 경고한 것과 맥을 같이 하는 진단이다.

***정부의 '집값 잡기-땅값 올리기' 이중정책**

보고서는 이같은 최근의 기형적 주택가격 상승의 근원을 '정부 정책'에서 찾고 있어 주목된다.

보고서는 "최근의 주택가격 상승은 과거와 같은 수요 요인에 의하기보다는 재건축 아파트가격 상승, 토지가격 급등 등 비용요인에서 기인하고 있다"고 분석했다.

보고서는 우선 '수요 측면'에서는 "경기 침체 속에서 정부의 집중적인 부동산 안정화 대책으로 수요가 급속히 위축되어 부동산 시장 침체가 심화되고 있다"며, 이밖에 "2002~2003년 부동산경기 호황때 착공된 주택이 시장에 나오면서 미분양아파트(3월 현재 5만8천4백47호)이 많은 점, 다세대-다가구주택-오피스텔 등의 공급과잉 현상이 지속되고 있는 점, 부동산매매시장에서 여전히 매도세가 지배적인 점" 등을 수요 부진의 원인으로 꼽았다.

보고서는 이처럼 수요가 부진함에도 불구하고 집값-땅값이 폭등하고 있는 것은 "정부가 '공급 측면'에서 행정중심 복합도시 건설, 수도권 미니신도시 개발, 기업도시, 혁신도시, 용산기지 이전에 따른 한남 뉴타운 개발 등 각종 재개발 사업 추진으로 개발 기대 수익을 높임으로써 충남, 수도권 등 일부 지역을 중심으로 토지가격을 급등시키는 요인을 제공하고 있기 때문"이라고 분석했다.

보고서는 "주택가격 버블을 우려한 시중의 부동자금들이 상대적으로 규제가 적고 투자재료가 있는 토지시장으로 유입되면서 토지가격 급등을 초래하고 있다"며 "토지가격 상승은 현재 초기단계이나 특별한 투자수단이 부재한 가운데 일반인들까지 가세한다면 주택과 같은 버블화 가능성이 높고 결과적으로 주택가격 상승으로 이어질 것"으로 경고했다.

보고서는 "토지가격 급등현상이 지속될 경우 국내경제가 더욱 어려움에 빠질 것으로 판단된다"며 "토지 버블은 또다시 투기적 활동을 자극하고 생산 및 근로의욕을 저하시키면서 생산적인 실물경제활동을 한층 위축시킬 것"이라고 경고했다.

보고서의 결론은 한마디로 "경기침체 국면에서 정부의 주택정책과 토지정책의 상충이 주택시장의 수급을 왜곡하고 있다"는 것이었다. 요컨대 정부가 집값 폭등에 따른 비난여론이 급등하자 집값을 잡는 정책을 취하면서도, 동시에 주택경기 침체 등을 우려해 각종 개발정책을 남발해 땅값을 폭등시키는 앞뒤 모순된 정책을 취한 결과, '거래 감소속 주택가격 상승'이라는 최악의 스태그플레이션 발발 위기를 키우고 있다는 지적이다.

***집값-땅값 투기 못막으면 '대재앙' 도래**

보고서는 따라서 최악의 '주택시장 스태그플레이션' 발발을 막기 위해선 수요-공급 양 측면에서의 근본적 정책 대안이 시급하다고 지적했다.

보고서는 먼저 '수요 측면'에서는 "주택 분양가에 내표된 비(非)원가적인 부분을 최소화시켜 주택 수요를 활성화시키고, 미분양 아파트와 다세대 주택 등의 장기임대주택 사업화 등으로 과잉공급 물량의 효율적인 활용방안을 모색하여야 한다"고 지적했다.

이는 경실련 등 시민사회단체들이 주장하고 있는 '분양원가 공개'를 통한 분양가 거품 제거와, 이에 따른 실수요자의 구매력 회복을 통한 건실한 건설경기 회복 주장과 유사해 주목된다.

보고서는 이어 '공급 측면'에서는 "현재 진행되고 있는 토지가격 급등 현상이 심화되지 않도록 정치권의 선심성 공약을 극도로 자제하고, 시중 부동자금을 자본시장으로 유도하여 근본적으로 토지에 대한 투기적 수요를 축소해야 한다"고 제언했다.

한마디로 말해, 땅을 '투기' 또는 '정략'의 대상으로 여기지 말아야 한다는 지적이다.

경제학계 일각에서는 이와 관련, "김대중 정부 말기-노무현 정부 초기엔 1단계로 아파트투기 부양책을 펴더니, 그후에는 2단계로 각종 개발공약으로 땅투기 부양책을 펴고, 최근 들어서는 마지막 3단계로 '농지법' 개정을 통해 농지 투기까지 펴려 하고 있다"며 "이런 식으로 비생산적 거품을 양산했다가는 향후 한국경제는 일본보다 훨씬 혹독한 장기복합불황의 고통을 겪어야 할 것"이라고 경고하고 있다.