세종시 토지공급가, 40만 원 아니라 189만 원이 '정상'

[홍헌호 칼럼] 정운찬, 잇딴 세종시 거짓말, 거짓말

정운찬 총리와 국무총리실의 거짓말 행진이 말 그대로 '점입가경(漸入佳境)'이다. 이 글에서는 최근 세종시 수정 논란과 관련된 국무총리실의 거짓말의 실체를 파헤쳐 보기로 한다.

정운찬의 거짓말 - 하나

정운찬 총리는 지난 17일 대전·충남 여성단체와의 간담회에서 "행정부처가 분할되면 나라가 거덜날지도 모른다"며 "행정부처를 옮겨와서 폼 잡고 기분 좋은 것하고, 기업과 연구소, 국제과학비즈니스벨트가 와서 실질적으로 도움되는 것 중 어떤 게 좋은지 선택할 때에 와 있다"고 말했다.

과연 이 말은 사실일까.

이 말은 두 가지 거짓말을 내포하고 있다. 하나는 "행정부처가 분할되면 나라가 거덜날지도 모른다"는 거짓말, 다른 하나는 세종시 수정 논란을 "행정부처를 옮겨와서 폼 잡고 기분 좋은 것"과 "기업과 연구소, 국제과학비즈니스벨트가 와서 실질적으로 도움되는 것"으로 단순하게 이분법적으로 대립시키며 그 근거라고 내세우는 여러 가지 거짓말.

정 총리의 이런 거짓말들은 지난 11일 국무총리실이 내놓은 '세종시 발전방안'이라는 보도자료에서부터 이미 예고되고 있었다.

국무총리실은 이 보도자료에서 '중앙부처 이전'은 단순히 '이전부지 활용 편익'만을 가져올 뿐이며 그 이익은 단지 7700억 원에 불과할 것이라고 주장했다. 반면 중앙부처 이전으로 인한 행정비효율이 낳는 비용은 연평균 1300억 원(협의)~4조6800억 원(광의)에 이를 것이라고 강변했다.

이런 주장은 사실에 근거한 것일까. 반대진영의 목소리도 들어보기로 하자.

<한겨레>는 지난해 11월 7일치 기사를 통해 "수도권 과밀화에 따른 사회적 비용은 한 해 30조 원"에 육박한다고 보도했다. 한국교통연구원에 따르면 2007년 수도권의 교통혼잡 비용은 14조5000억 원에 달하며, 이와 별도로 수도권의 연간 대기오염 개선비용은 10조 원, 환경개선비용은 4조 원에 이른다는 것이 그 근거였다.

<한겨레>의 이런 주장은 참여정부의 주장과 궤를 같이 한다. 참여정부도 행정중심복합도시와 관련된 여러 문건을 통해 이런 주장을 내놓은 바 있다.

그러나 필자는 과도한 수도권 집중이 가져오는 사회경제적 비용이 연간 30조 원에 그칠 것이라고 생각하지 않는다. 필자가 최근 한국은행의 국민계정 자료를 토대로 분석해 본 결과 수도권 집중·부동산투기·가계부채 증가로 인한 가계소득 손실액은 2008년 기준 27조9000억 원, 올해 기준 30조6000억 원에 달하는 것으로 나타났다.

한국은행에 따르면 부동산 투기가 폭발하기 직전 해인 2000년 개인총소득 대비 대출이자액 비율은 6.4%, 예금이자액 비율은 10.9%, 이것을 차감한 순이자소득 비율은 4.5%였다.

그러나 2008년 현재 개인총소득 대비 대출이자액 비율은 6.6%, 예금이자액 비율은 6.8%, 이것을 차감한 순이자소득 비율은 0.2%이다. 8년간 순이자소득비율이 4.3%나 줄어든 것이다.

2008년 가계의 총소득이 651조 원이므로 그 중 4.3%에 해당하는 27조9000억 원의 금융소득 손실이 가계소득 부문에서 발생하고 있는 것이다. 이것을 2010년 현재가치로 환산하면 30조6000억 원이 된다.

▲개인총소득 대비 예금이자·대출이자·예금순이자비율(%) ⓒ홍헌호

▲가계부채 급증으로 인한 금융순소득 감소액(단위: 조 원) ⓒ홍헌호

물론 정운찬 총리가 <한겨레>나 필자의 주장에 100% 동의할 필요는 없다. 그러나 '중앙부처 이전'은 단순히 '이전부지 활용 편익'만을 가져올 뿐이며 그 이익이 단지 7700억 원에 불과하다는 주장은 경제학자로서는 참으로 낯뜨거운 것이다.

또한 중앙부처 이전으로 인한 행정비효율로 인한 비용이 연평균 1300억 원(협의)~4조6800억 원(광의)에 이를 것이라는 주장 또한 지나치게 과장되었다고 본다. 참여정부 시절 재정경제부는 이와는 180도 다른 상반된 보고서를 낸 바 있다.

정운찬의 거짓말 - 둘

앞에서도 소개했다시피 정 총리는 "행정부처를 옮겨와서 폼 잡고 기분 좋은 것하고, 기업과 연구소, 국제과학비즈니스벨트가 와서 실질적으로 도움되는 것 중 어떤 게 좋은지 선택할 때에 와 있다"고 말했다.

이런 주장은 근거있는 것일까.

국무총리실은 지난 11일 보도자료에서 세종시 원안이 고용인원 8만4000명, 인구 17만 명을 목표로 만들어진 반면, 자신들의 수정안은 고용인원 24만6000명, 인구 50만 명을 목표로 만들어졌다고 주장했다.

그러나 이런 주장은 전혀 근거없다. 참여정부가 2006년 7월 내놓은 '행정중심복합도시 건설기본계획'으로부터 2009년 1월에 나온 '행정중심복합도시 건설사업 개발계획 제4차 변경'에 이르기까지 고용인원 25만 명, 인구 50만 명이라는 세종시의 목표와 그 세부계획은 전혀 바뀌지 않았었다.

▲ ⓒ홍헌호

그런데 지금 국무총리실은 참여정부가 추진한 세종시 원안이 고용인원 8만4000명, 인구 17만 명을 목표로 만들어진 것처럼 국민들을 속이고 있는 것이다. 또 이들은 한 발 더 나아가 이런 '유령원안'을 비교대상으로 하여 자신들의 수정안이 원안보다 3배나 효과가 더 크다며 국민들을 현혹한다. 정말 어이없는 일이다.

또 정운찬 총리는 줄곧 참여정부의 세종시 원안에 자족기능이 없다고 주장해 왔다. 그러나 이런 주장 또한 전혀 근거없다. 필자가 여러 산업 중에서 제조업, 공공행정, 정보산업, 전문 과학·기술서비스업을 자족기능 4대 핵심산업이라 가정하고 인구 규모가 유사한 세종시, 전주시, 청주시, 천안시 등 4개 도시의 고용구조를 비교해 본 결과 세종시 원안의 자족기능이 다른 3개 도시보다 훨씬 더 충실한 것으로 나타났다.

전주시, 청주시, 천안시의 4대 핵심산업 고용인원이 각각 3만315명, 5만2385명, 7만9536명에 그친 반면 세종시 원안의 고용인원은 11만4724명에 달했다.

물론 정부는 세종시 수정안에는 보다 더 구체적인 대기업 유치계획이 담겨 있다고 주장한다. 그것은 사실이다. 그러나 그것은 원안에 담긴 기업유치계획을 구체화하고 현실화한 수준, 그 이상도 그 이하도 아니다.

정운찬의 거짓말 - 셋

국무총리실은 또 11일 보도자료에서 4조5000억 원의 대기업 투자 유치로 2만2994개의 고용을 창출할 수 있다고 주장했다. 그러나 이런 주장 또한 전혀 근거없다.

한국은행이 발표한 국민계정 자료와 산업연관표 자료를 분석해 보면 1억 원의 제조업 투자 증가는 0.164개의 일자리를 창출하게 한다. 1조 원의 투자는 1640개, 4조5000억 원의 투자는 7380개의 일자리를 창출한다는 뜻이다. 정부가 주장한 2만3000개와는 상당한 차이가 있다.

참고로 한화그룹은 세종시 수정 논란이 불거지기 이전인 2008년 8월 11조 원의 투자로 1만8300개의 일자리를 창출하겠노라고 발표했다. 1조 원당 1664개의 일자리를 창출하겠다는 구상이었는데 물론 그들은 경험상의 수치를 토대로 발표한 것이었겠지만 필자의 계산 결과와 거의 유사하게 일치했다.

정운찬의 거짓말 - 넷

국무총리실은 또 11일 보도자료에서 세종시에 들어가는 대기업과 대학 등에게 토지를 아주 싼값으로 공급한다고 발표했다. 원형지는 3.3㎡당 36~40만 원에, 조성용지는 중소기업에 50~100만 원, 연구소에 100~230만 원으로 공급하겠다는 것이다. 여기에서 원형지란 '부지조성공사를 거치지 않고 공급되는 토지'를 말한다. 참고로 한국토지주택공사가 밝힌 세종시 토지의 조성원가는 227만 원이다.

토지공급가격 계산방식에 대해서는 널리 알려져 있지 않기 때문에 이 부분에 대해서는 좀더 상세하게 다루기로 한다.

<노컷뉴스> "세종시 인근 산단 원형지 가격은 78만 원"

원형지 공급가격이 지나치게 낮다는 비판이 제기되자 권태신 국무총리실장은 "인근 산단의 평균 땅값이 78만 원, 그 중 개발비가 평당 38만 원이기 때문에 원형지 개발을 희망하는 데에 한해 40만 원을 받겠다고 한 것"이라고 해명했다.

그러나 <노컷뉴스>는 12일 국무총리실 해명과는 전혀 다른 내용의 보도를 내보냈다.

"원형지의 경우 인근 산업단지의 평균공급가격이 3.3㎡당 78만 원선인 것으로 알려졌다. 입주 대기업과 대학 측은 땅을 사는 순간 앉아서 두 배 이상 이득을 보는 셈이다." (1월 12일)

누구의 말이 사실일까. <노컷뉴스>는 인근 산업단지 원형지 가격이 78만 원이라 말하고 있고, 국무총리실장은 인근 산단의 평균 땅값이 78만 원이라고 말하고 있다.

보통 땅값이라 할 때는 조성원가나 감정가를 의미한다. 세종시 땅의 조성원가는 227만 원이다. 그런데 국무총리실은 인근 산단의 평균 땅값이 78만 원이라고 주장한다.

국무총리실과 <노컷뉴스> 둘 중 한 쪽이 심각한 착각에 빠져 있는 것 같다. 아니면 둘 중 한 쪽이 사실을 알고서도 의도적으로 거짓말을 하고 있는 것이 분명하다. 도대체 어느 쪽 주장이 진실에 가까운 것일까.

세종시 조성원가는 평당 227만 원, 용지비는 평당 45만 원

진실을 파헤치는 과정은 의외로 간단하다. 필자는 2005년 판교개발과 관련하여 이 부분에 대해서 상당히 심도있게 파헤쳐 본 적이 있다.

한국토지주택공사(구 한국토지공사,이하 토주공)는 해마다 자신들의 토지개발사업에 대한 내용을 책자로 만들어 외부에 공개하고 있다. 2009년 토주공이 공개한 책자를 보면 용인죽전지구와 파주교하지구, 울산구영지구 등의 토지개발사업에 대한 자세한 내용들이 들어 있다.

그 중 하나인 파주교하지구의 토지조성원가 산출내역을 들여다 보면 다음과 같다.

▲ ⓒ홍헌호

이 자료에 따르면 파주교하지구의 토지조성 총사업비는 1조247억 원 정도. 그 중 용지비 비중은 19.5%, 조성비는 65.1%, 기타 비용은 15.4%이다.

세종시 토지 ㎡당 조성원가가 227만 원이라면 그 중 ㎡당 용지비는 어느 정도일까. 파주시의 사례를 세종시에도 그대로 적용해 보면 ㎡당 용지비는 조성원가의 1/5인 45만 원 정도가 된다. 물론 파주시와 세종시는 토지조성비용 구성내역이 다를 수 있다. 그러나 그 차이는 그렇게 크지 않은 것으로 알려져 있다.

세종시 기반시설 전무할 때의 토지 가격, 평당 40~45만 원

세종시 ㎡당 용지비가 조성원가의 1/5인 45만 원 수준이라는 것을 다른 각도에서 검증해 볼 수는 없을까. 행정중심복합도시건설청(이하 세종시건설청) 홈페이지와 정부가 발표한 세종시 개발계획(2009년 1월, 세종시 4차 계획변경)을 들여다 보면 이와 유사한 수치를 찾아낼 수 있다.

세종시건설청 홈페이지에는 세종시의 토지보상내역이 비교적 자세하게 나와 있다. 세종시건설청은 자신들이 매입대상토지 5563만㎡에 대하여 3조1940억 원을 보상하였다고 적어 놓았다. 그리고 또 ㎡당 토지보상비는 5만9000원이라고도 적어 놓았다. 3.3㎡당 토지보상비는 19만4700원이다.

만약 정부가 3.3㎡당 19만4700원을 지불하고 땅을 매입한 이후에 이 땅에 아무런 기반시설 조성작업도 하지 않고 세종시에 들어오는 각 경제주체들에게 맨땅 그대로 다시 매각한다고 가정할 때 3.3㎡당 얼마를 받아야 할까. 19만 4700원?

토주공이 5563만㎡의 토지를 3.3㎡당 19만4700원으로 매입했다 하여 세종시에 들어오는 각 경제주체들에게 3.3㎡당 19만4700원을 받고 매각할 수 있는 것은 아니다. 녹지, 공원, 도로, 광장 용지 등은 필수적으로 매입해야 하는 것이지만 이것을 민간 경제주체들에게 매각할 수는 없기 때문이다.

정부가 발표한 세종시 수정안 등에 따르면 공원·녹지용지는 3675만 ㎡, 도로,광장용지는 845만㎡라 한다. 국유지와 매입토지를 더한 세종시 총면적이 7291만㎡이므로 이 중 매각할 수 없는 공원·녹지용지 3675만㎡와 도로, 광장용지 845만㎡를 제외하면 나머지 매각가능한 토지는 2741만㎡가 된다.

토주공은 매각가능한 토지를 3.3㎡당 얼마씩 받고 매각해야 이로 인한 손실을 피해갈 수 있을까. 이들이 5563만㎡의 토지를 3.3㎡당 19만4700원으로 매입했는데 이 중 2741만㎡의 토지만 매각할 수 있기 때문에 3.3㎡당 19만4700원의 2.03배(=5563만㎡/2741만 ㎡)인 39만5241원에 매각해야 겨우 수지를 맞출 수 있다.

물론 이 과정에서 토주공은 토지 '조성'에 관한 비용을 한 푼도 지불하지 않았다. 단지 민간에 매각할 수 없는 녹지, 공원, 도로, 광장 용지 등의 존재 때문에 매각대상 토지가격은 3.3㎡당 19만4700원에서 39만5241원으로 올라간 것이다.

그러나 토주공이 용지비의 5배에 달하는 비용을 들여 토지조성을 완료하게 되면 사정은 많이 달라지게 된다. 39만5241원이었던 매각대상 토지가격은 그것의 5배인 197만6205원이 될 것이기 때문이다. 이것이 바로 '조성원가'이다. 정부 또한 세종시 3.3㎡당 조성원가가 227만 원이라고 발표했다.

평당 40만원에 토지공급? 천문학적 특혜 발생

그렇다면 토주공이 세종시 기반시설 조성사업을 대부분 끝낸 상태에서 극히 일부 지점의 토지조성을 보류해 두었다가 이 토지에 들어오는 사람들에게 3.3㎡당 40만 원에 토지를 공급한다면 이 과정에서 어떤 문제가 발생할까.

중고등학생들도 이 질문에 쉽게 답할 수 있을 것이다. 천문학적 규모의 특혜가 발생한다.

유사한 사례를 들어 좀 더 쉽게 이야기해 보자. 누군가 신도시 아파트를 사게 될 때 그 가격에는 수많은 도시조성비용이 들어가 있다. 그 아파트 가격에는 신도시에 들어서는 공원조성비용, 녹지조성비용, 도로, 광장 조성비용, 심지어 신도시의 풀 한포기, 나무 한 그루의 값도 전부 다 반영된다.

그런데 정부가 아파트를 분양하면서 피분양자 중 극소수에게 토지가격 중 신도시 건설에 투입된 공원·녹지·도로·광장 등의 기반시설비용을 제외하고 단지 토지보상비만 부담하도록 했다고 가정하자. 이 사람들은 어느 정도 혜택을 받게 될까. 이들은 다른 사람들에 비하여 토지가격 부분에서 5배의 이익을 취할 수 있다.

원형지 평당 40만 원 공급? 정부 평당 149만 원 손해

세종시의 경우는 어떨까. 세종시건설청과 국토연구원은 2007년 4월 내놓은 <행정중심복합도시 토지공급제도 마련을 위한 연구>라는 보고서를 통해 원형지 공급가격 산정방식과 관련하여 매우 흥미로운 공식을 소개하고 있다.

* 원형지 공급가격 = 원형지총사업비- 원형지조성비- 원형지간접비
* 원형지총사업비 = 원형지의 유상공급면적 x 조성원가
* 조성원가 = 원형지까지 포함하여 산정한 조성원가

이 공식을 보면 국무총리실이 지난 11일 내놓은 보도자료가 얼마나 어이없는 것인지 분명하게 알 수 있다. 세종시건설청은 이 보고서에서 명확하게 "원형지 공급가격 = 원형지총사업비- 원형지조성비- 원형지간접비"라고 쓰고 있고 또 "원형지총사업비 = 원형지의 유상공급면적 x 조성원가"라고 쓰고 있다.

그렇다면 결론은 간단하다. 세종시 조성원가가 227만 원이기 때문에 이 도시의 원형지 공급가격은 '(78만 원 x 원형지의 유상공급면적)-원형지조성비' 라는 계산법이 아니라 '(227만 원 x 원형지의 유상공급면적)- 원형지조성비' 라는 계산법으로 산출되어야 하는 것이다.

따라서 "인근 산단의 평균 땅값이 78만 원, 그 중 개발비가 평당 38만 원이기 때문에 원형지 개발을 희망하는 데에 한해 40만 원을 받겠다고 한 것"이라고 해명한 권태신 국무총리실장의 해명은 명백히 잘못된 것이다.

원형지 공급과 관련한 진실은 아주 간단명료하다. 정부는 3.3㎡당 227만 원을 들여 세종시 토지를 조성했다. 이들에 따르면 원형지 조성비는 3.3㎡당 38만 원이다. 따라서 정부의 원형지 공급가격 산출공식에 따르면 원형지 공급가격은 40만 원이 아니라 189만 원이 되어야 옳다. 지금 정부는 자신들이 발표한 공식에 비하여 평당 149만 원이나 많은 특혜를 대기업과 대학에 안겨 주려 하고 있다.

상업용지,업무용지 매각으로 손실보충? 턱도 없는 소리

대기업과 대학에 대한 과도한 특혜로 토주공의 부채가 천문학적으로 늘어갈 것이라는 비판이 일자 정부는 상업용지,업무용지를 조성원가보다 비싸게 팔아서 그 손실을 보충하겠다고 한다. 그러나 이런 해명도 귀담아 들을 가치는 없다.

다시 토주공의 토지개발사업 보고서(2009)로 돌아가 보기로 하자. 이번에는 용인죽전지구 토지공급 사례를 예로 들어보기로 한다.

▲ ⓒ홍헌호

용인죽전지구 사례에 비추어 보면 토주공이 상업용지, 업무용지를 원가보다 비싸게 팔아 다른 부문에서 발생하는 손실을 보충하고 있기는 하지만, 원가 공급이 필요한 부문이 매우 광범하고 다양하기 때문에 상업용지,업무용지에서 나오는 이익만 믿고 무차별적으로 다른 부분의 공급가격을 낮출 수는 없다.

물론 이명박 정부가 건설비리를 줄이면 이런 문제를 해소하는데 상당한 도움이 될 것이다. 그러나 현정부에게 그럴 의도는 전혀 없어 보인다. 따라서 '건설비리를 줄이면 된다'는 식의 주장은 공허한 메아리에 그칠 뿐이다.

반면 토지의 무차별적인 저가 공급은 토주공의 부채를 천문학적인 규모로 늘려 놓을 것이다. 그리고 그것은 고스란히 후세대에게 감당하기 어려운 부담으로 전가될 것이다.