건교부 간부 '강남 주택공급 확대론' 정면 반박

"투기수요 집중되는 강남은 불로소득 환수가 묘약"

재건축 등을 통한 서울 강남권의 주택공급 확대론에 대해 건설교통부의 주택정책 담당 간부가 그 허구성을 조목조목 짚은 글을 발표해 주목된다.
  
  '공급확대론' 산실 건교부 간부가 '공급확대론' 비판
  
  박선호 건교부 주택정책팀장은 9일 발간된 <나라경제> 6월호에서 '주택 공급 확대보다 수요 분산이 절실하다'는 칼럼을 통해, 공급확대가 강남 아파트의 가격을 안정시키기 위한 근본방안이 될 수 없는 특수성과 투기수요 억제가 해법일 수밖에 없다는 주장을 설득력 있게 제시했다.
  
  특히 이 글은 최근 건교부가 밝힌 재건축 규제강화 방안의 배경 논리를 제공하고 있는 것으로도 읽혀 주목된다. 건교부는 지난 7일 재건축 추진 아파트에 대한 안전진단기준을 사실상 재건축을 불허하는 수준으로 강화한 방안을 8월 25일부터 시행할 예정이라고 밝힌 바 있다.
  
  다음은 박선호 주택정책팀장이 쓴 칼럼의 요지다.
  
  참여정부의 주택정책에 대한 비판론자들은 흔히 정부의 주택정책이 인위적인 수요억제에만 초점이 맞춰져 있는 반시장적인 정책으로 장기적으로 실패할 수밖에 없다고 주장한다.
  
  공급확대론자들의 대표적인 주장은 강남 집값 안정을 위해서는 강남에 공급을 늘려야 한다는 것이다. 경제이론에 비춰보면 너무나 상식적이고 옳은 주장처럼 들린다. 이 때문에, 정부가 기본적인 경제원리를 외면하고 수요만 억누른다고 오해하는 사람도 있는 것 같다.
  
  그러나 서울시가 조사한 바에 따르면 강남3구(강남, 서초, 송파)의 주택보급률은 100%로 서울의 다른 어떤 지역보다도 주택이 풍부하다.
  
  게다가 앞으로 5년간 송파, 판교 신도시 등을 통해 강남3구에 새로운 하나의 구가 들어서는 것과 같은 물량인 약 10만 호 이상의 신규 주택이 공급될 예정이며, 이 물량은 최근 5년 간 강남3구 아파트 재고 순증분의 10배에 달하는 충분한 물량이다.
  
  또한 강남 주택시장과 밀접한 대체관계에 있는 수도권에도 그간의 공공택지 공급확대 노력에 힘입어 향후 5년 간 연평균 30만 호 이상의 주택이 안정적으로 공급될 예정이다.
  
  그럼에도 불구하고 강남 집값이 다른 지역보다 많이 오르는 것은 실수요 외에 막연한 시세차익 기대심리에 따른 투자 내지 투기 수요가 강남에 집중되었기 때문이다.
  
  과거 집값 상승기와는 달리 참여정부 3년 간(2003~2005년) 강남 11구의 아파트 매매가격이 28% 오른 반면 실수요를 정확히 반영하는 전세가격은 0.6% 상승에 그쳤다는 사실이 이를 뒷받침해 준다.
  
  그렇다면 투기수요에 대해서까지 공급확대 대책으로 대응하는 것이 타당한가? 그것은 택지의 한정성 때문에 가능하지도 않고, 도시계획적 측면에서도 바람직하지도 않다는 것이 정부의 판단이다.
  
  재건축, 용적률 규제 완화가 해법이 될 수 없는 이유
  
  강남에 공급을 늘리는 방법으로 무엇이 있는가? 먼저 생각해 볼 수 있는 것이 신규택지를 개발하여 공급을 늘리는 것이다. 그러나 강남권에는 신규택지 개발이 가능한 땅이 거의 고갈된 상황이다.
  
  다음으로는 재건축을 통한 공급이다. 그러나 재건축을 통한 주택순증 효과는 5~10%에 그치는 반면, 재건축 과정에서 발생하는 막대한 시세차익으로 인해 투기수요가 유발되어, 재건축이 오히려 시장불안요인으로 작용하는 것이 현실이다.
  
  혹자들은 용적률을 대폭 완화하면 공급이 늘어나지 않느냐고 묻는다. 정부의 유일한 목표가 집값 안정이라면 옳은 주장일 수도 있다.
  
  그렇지만 용적률·층고 등에 대한 도시계획적 규제를 완전히 풀어 버리면, 시세차익 기대로 너도나도 초고층 재건축에 나설 것이고, 각 개인들의 무분별한 사익추구 행위는 결국 도시계획적 측면에서 완전히 엉망이 된 과밀도시로 만들어 강남 집값을 폭락시키게 될 것이다.
  
  빵이야 과잉생산이 되면 폐기처분해 버리면 되지만 주택은 한번 지어지면 50년, 100년이 간다. 즉, 한 번 망가진 도시기능은 다시 회복하기가 어렵다.
  
  이처럼 강남 내에 공급을 확대하는 데에는 현실적으로 많은 한계가 있다. 그렇다면 강남으로 집중되는 주택수요를 분산 또는 억제시키는 것이 필요하다. 그러기 위해서는 수요집중의 원인을 분석하고 그에 맞는 대책을 강구해야 한다.
  
  강남으로 수요가 집중되는 근본원인은 교육, 교통, 문화 등 주거여건이 다른 지역보다 좋다는 데 있다. 그러니 수요가 몰리고 수요가 몰리니 집값도 더 올라 시세차익도 크다. 이것이 강남으로 주택수요가 집중되는 핵심원인인 것이다.
  
  기존 도심 광역적 재정비, 근본적 대책이지만 오랜 기간 소요돼
  
  그러면 어떻게 해결할 것인가? 근본 원인, 즉 특정지역으로의 인구집중과 지역 간 주거여건 차이를 해소해야 한다.
  
  이를 위해 정부는 수도권과 지방 간 균형발전을 위해 행정수도 및 공공기관 이전 등 국가 균형발전 시책을 일관되게 추진해 나가는 한편 강남-강북 등 도시 내 균형발전을 위해 <도시재정비 촉진에 관한 특별법>을 제정하여 기존 도심의 광역적 재정비를 촉진하고 있다.
  
  그러나 이러한 정책은 근본적인 대책이기는 하나, 오랜 기간이 소요될 뿐더러 일정한 한계도 있다. 특정지역으로 집중되는 수요관리의 필요성이 바로 여기에 있다.
  
  이에 따라 정부는 현재 시행 또는 도입 추진 중인 다주택자 양도세 중과 및 재건축 초과이익 환수 등을 통해 투기수요의 최종목표인 불로소득의 상당부분을 환수함으로써 투기수요 자체를 억제하고자 한다.
  
  이러한 정책이 본격적으로 시행되게 되면 막연한 집값 상승에 대한'자기실현적 기대'가 집값 하락 기대로 반전되어 향후 강남 등의 국지적 시장불안 완화에 크게 기여할 것으로 판단된다.