인천 원도심의 공간을 재구조화하고 주택 공급을 확대하기 위해 도심 복합개발을 체계적으로 관리할 수 있는 ‘인천형 사업체계’가 필요하다는 연구 결과가 나왔다.
인천연구원은 올해 정책연구과제로 수행한 ‘인천광역시 도심 복합개발 사업체계 구축 방안’ 연구 결과를 13일 발표했다. 도심 복합개발은 역세권 노후지역과 준공업지역 등을 대상으로 주거·상업·업무 기능이 결합된 복합거점을 조성하고 신속한 주택 공급을 유도하기 위해 도입된 제도다.
현재 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률’ 시행과 ‘인천광역시 도심 복합개발 지원에 관한 조례’ 제정으로 제도 운영을 위한 기본적인 틀은 마련된 상태다.
하지만 규제 특례와 공공기여, 사업성 검토가 정교하게 연계되지 않을 경우 사업 의사결정이 지연되거나 지역별 적용에 차이가 발생하고 특혜 논란으로 이어질 수 있다는 게 연구원의 분석이다.
연구원은 인천의 도심 복합개발 추진 여건과 사업 유형별·단계별 쟁점을 검토하고 민간 제안사업을 체계적으로 관리·지원하기 위한 인천형 사업체계 구축 방향을 제시했다.
연구 결과 도심 복합개발은 민간 전문기관의 창의성을 활용할 수 있고, 용적률 인센티브와 도시혁신구역 지정을 연계할 수 있다는 점에서 기존 정비사업과 차별성이 있는 것으로 나타났다.
다만 규제 특례가 민간 사업자의 수익성을 높이는 수단으로만 활용되지 않도록 공공성과 사업성을 균형 있게 관리해야 한다고 지적했다.
특히 인천은 용도지역 변경 과정에서 공공기여 부담이 크게 발생할 수 있어 획일적인 기준을 적용하기 어려운 만큼 사업 유형과 입지, 용도지역, 복합기능 확보 여부 등을 종합적으로 고려한 차등적인 검토 기준이 필요하다고 제안했다.
연구원은 구체적인 사업체계 구축 방안으로 △규제 특례 및 공공기여 운영 방향 설정 △사전검토 체계 및 체크리스트 마련 △사전검토 운영위원회 운영 △복합개발사업 지원기구 구성 등을 제시했다.
사업 유형별 운영 방향도 제안했다. 성장거점형은 공공 주도의 선도사업으로 추진하고, 주거중심형 역세권은 민간 자율을 기반으로 한 개발을 유도하는 방식이다.
준공업지역은 개발이익의 사유화와 단순 주거지화를 막기 위해 공공이 주도적으로 산업 기능을 보호하는 방향으로 운영할 필요가 있다고 분석했다.
또 무분별한 사업 제안으로 인한 행정력 낭비와 특혜 시비를 줄이기 위해 군·구의 행정요건 사전 검토와 시 및 지원기구의 법정 검토를 연계하는 ‘투트랙’ 체계도 필요하다고 제안했다.
신형준 인천연구원 부연구위원은 “도심 복합개발이 인천 원도심의 공간 재구조화와 주거공급 확대에 기여하기 위해서는 규제 특례와 공공기여를 균형 있게 관리할 수 있는 사업체계가 선행돼야 한다”며 “인천형 선도사업 발굴과 전문 지원기구 협력을 통해 제도의 실행력을 높일 필요가 있다”고 말했다.
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