5년 장사한 임차인, 내쫓는 아주 쉬운 방법

[구본기의 구체적 젠트리] 상가건물 임차인은 5년짜리 비정규직

많은 임대인이 임차인을 합법적으로 내쫓아, 그들의 것인 권리금을 약탈하고 있다. 임대인의 재산 증식 도구로써 사용되는 '상가건물 임대차보호법'은 개정되어야 한다. 그러기 위해선 우선 대중이 현행 '상가건물 임대차보호법'이 얼마나 형편없는지를 인식해야 한다.

필자가 택한 글쓰기 전략은 '역접근'이다. 현장에서 임대인이 부동산 법률 전문가에게 컨설팅을 받아 임차인을 내쫓는 것처럼, 본 연재 안에서의 '나'는, 임대인의 이익을 위해 일하는 컨설턴트가 되어 '합법적으로 임차인을 내쫓는 방안'에 대해 조언한다. 이를 통해 '상가건물 임대차보호법'이 얼마나 무력한지를 반증하고자 한다.

점포 계약 시 보통은 2년 계약을 하고, 그 뒤 그 계약을 계속 갱신해나가는 것이 일반적인 상가건물 임대차의 모습입니다. '상가건물 임대차보호법'은 그러한 임대차의 갱신을 최대 5년까지 보장해주고 있습니다('상가건물 임대차보호법' 제10조 제1항, 제2항).

제10조(계약갱신요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (…)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다

이를 바꿔 말하면, 건물주인 여러분은 임대차 계약 후 5년이 초과한 임차인의 계약 갱신 요구는 받아들이지 않아도 된다는 것입니다. 누구 할 것 없이 불경기라고 하는 판국에 5년이나 버틴 가게입니다. 장사가 잘 되는 가게임에 틀림 없겠지요? 권리금이 상당할 겁니다. 무조건 내쫓아야 합니다. 그들에게 말하세요.

"5년이 지났으니 다음 계약갱신은 하지 않겠습니다. 가게를 비워주세요!"

ⓒ프레시안(허환주)

다만 환산보증금(☞ 관련기사 바로가기 : 임대차보호법, 알고보면 진짜 '부자 법'이죠) 이내의 임차인을 대할 경우에는 주의해야 할 점이 있습니다. '상가건물 임대차보호법' 제10조 제4항에 따르면, 임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않으면 그 계약은 자동으로 갱신이 됩니다.

이 경우에 갱신된 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. (세칭 '묵시의 갱신'이라고 불리는 아주 유명한 임차인 보호장치입니다.) 그러니 임대차 계약을 한 지 5년이 초과되었다는 이유로 내쫓으려는 환산보증금 이내의 임차인을 세입자로 둔 임대인께서는, 꼭 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인에게 임대차 종료 의사를 밝히도록 하세요.

문자 메시지 등으로 증거를 남겨 놓으면 혹시 모를 분쟁에 대비할 수 있어 더욱 좋습니다.