임대차보호법, 알고보면 진짜 '부자 법'이죠

[구본기의 구체적 젠트리 ②] 상권이 좋을수록 건물주에게 유리한 환산보증금

많은 임대인이 임차인을 합법적으로 내쫓아, 그들의 것인 권리금을 약탈하고 있다. 임대인의 재산 증식 도구로써 사용되는 '상가건물 임대차보호법'은 개정되어야 한다. 그러기 위해선 우선 대중이 현행 '상가건물 임대차보호법'이 얼마나 형편없는지를 인식해야 한다.

필자가 택한 글쓰기 전략은 '역접근'이다. 현장에서 임대인이 부동산 법률 전문가에게 컨설팅을 받아 임차인을 내쫓는 것처럼, 본 연재 안에서의 '나'는, 임대인의 이익을 위해 일하는 컨설턴트가 되어 '합법적으로 임차인을 내쫓는 방안'에 대해 조언한다. 이를 통해 '상가건물 임대차보호법'이 얼마나 무력한지를 반증하고자 한다.

임차인을 합법적으로 내쫓는 방법에 관한 이야기를 나누기 전에, 건물주 여러분은 '상가건물 임대차보호법'이 규정하는 환산보증금이 무엇인지를 알아야 합니다. 환산보증금이란, 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 금액을 말합니다. 식으로 표현하면 다음과 같습니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

애초에 '상가건물 임대차보호법'은 '영세상인만 보호한다'는 취지 아래 환산보증금이 일정 금액을 초과하는 임차인은 일절 보호하질 않았습니다. 하지만 대중의 인식이 변화함에 따라 법률이 개정되어몇 가지 조항에 대해서는 환산보증금이 초과된 임차인도 그 적용을 받게 되었지요. 그 탓에 여러분은 이제부터 '환산보증금을 초과하는 임차인은 이렇고요, 그렇지 않은 임차인은 저렇습니다'라는 조금 헷갈리는 설명을 들으셔야 합니다.

어쨌든 환산보증금이 아래의 금액을 초과하는 임차인이 바로 ‘환산보증금 초과 임차인’입니다('상가건물 임대차보호법' 제2조 제1항, '상가건물 임대차보호법 시행령' 제2조 제1항 제1호, 제2호, 제3호, 제4호).

◦ 서울특별시 : 4억 원

◦ 수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 3억 원

◦ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2억4000만 원

◦ 그 밖의 지역 : 1억8000만 원

가게 환산보증금이 위의 금액을 초과하는 임차인은 '상가건물 임대차보호법'의 보호를 거의 받질 못합니다. '상가건물 임대차보호법'이 임차인에게 행하는 이러한 차별은, 여러분에게는 다음과 같은 기회의 목소리로 다가섭니다.

"아하~ 번화가에 위치한 상가건물일수록 보증금과 월세가 높을 테니 임차인을 내쫓기가 더욱 수월하겠구나!"

실제 2015년 서울시에서 조사한 발표에 따르면 명동, 강남대로, 청담 등 유동인구가 풍부한 상위 5개 상권의 평균 환산보증금은 7억9738만 원이라고 합니다('2015년 서울시 상가임대정보 및 권리금 실태조사' 참고). 즉 중심 상권에 상가건물을 소유한 임대인(임대인 중에서도 정말 돈이 많은 임대인이겠지요?)은 '상가건물 임대차보호법'에 별다른 구속을 받지 않은 채 임차인에게 무소불위의 권력을 휘두를 수 있다는 것이지요.

'상가건물 임대차보호법', 알고 보면 매우 자본친화적인, 진짜 부자를 위한 법률이지 않나요?