1. 정부가 지난달 26일 발표한 주택임대차 선진화방안이 거센 후폭풍을 불러오고 있습니다. 우선 먼저 이 방안의 핵심 내용에 대해 간략히 소개해 주시죠.
⇨ 핵심 내용은 크게 세 가지입니다. 첫째, 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 바꾸기로 했습니다. 둘째, 공제대상을 총급여 5000만 원 이하에서 7000만 원 이하로 확대하기로 했습니다. 셋째, 월세 임대소득에 대한 과세방식을 14% 단일세율 분리과세방식으로 전환하기로 했습니다.
2. 소득공제와 세액공제는 어떻게 다릅니까?
⇨ 소득공제는 세액 산출의 대상이 되는 소득 규모를 줄여주는 것을 말하고, 세액공제는 산출해 놓은 세액에서 추가로 세금을 깍아주는 것을 말합니다. 이번에 정부가 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 바꾼 것은 더 많은 감세 혜택을 주기 위해서였는데요. 지나치게 정책을 부실하게 만들다 보니 많은 국민들의 반발을 사고 있습니다.
3. 정부가 월세 임대소득에 대한 과세방식을 14% 단일세율 분리과세방식으로 전환한 이유가 무엇입니까?
⇨ 우리나라에는 5000만명 내외의 인구가 살고 있습니다. 그런데 2주택 이상을 보유한 다주택자는 136만명(2012)이고, 이중 2주택자는 115만명입니다. 따라서 우리는 이와 같은 통계로부터 다주택자들 대부분이 고소득층에 속할 것이라는 것, 특히 월세 소득을 얻는 다주택자들 대부분이 고소득층에 속할 것이라는 판단을 할 수 있습니다. 정부도 이런 판단을 했던 것 같은데요. 문제는 다주택자들의 월세 임대소득을 종합소득에 합산하여 과세하게 되면 높은 세율이 적용되어 조세저항이 일어날 가능성이 높기 때문에, 정부가 14% 단일세율 분리과세방식을 택한 것으로 추정됩니다.
4. 정부의 주택임대차 선진화방안에 대해서는 전체적으로 어떻게 평가합니까?
⇨ 주택임대차 선진화방안의 핵심은 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 바꾼다는 것인데요. 이 방안의 치명적인 문제점은 크게 두 가지입니다. 하나는 687만 명(2013)에 달하는 자영업자와 무급 가족 종사자, 그리고 760만 명에 달하는 저소득층 면세 근로자가 수혜대상에서 제외된다는 것입니다. (통계청에 따르면 임금근로자는 1820만명, 국세청에 따르면 과세대상자는 1060만명, 따라서 저소득층 면세 근로자는 760만명) 다른 하나는 자영업자와 면세 근로자를 월세 세입자로 둔 집주인의 임대소득은 포착되지 않으나, 세액공제 대상이 되는 근로자를 세입자로 둔 집주인의 임대소득은 포착되어, 과세형평성에 심각한 문제가 발생한다는 것입니다.
5. 집주인들의 반발이 거세자 결국 정부가 지난 5일 보완조치를 내놓았는데요. 보완조치 내용도 간략히 소개해 주시죠.
⇨ 정부가 발표한 보완조치의 핵심 내용은 크게 세 가지입니다. 첫째, 2주택 보유자로서 월세임대소득이 2000만원 이하인 사람에 대해서는 올해와 내년 임대소득세를 비과세하기로 했습니다. 둘째, 필요경비율을 현재의 45%에서 60%로 올려주기로 했습니다. 셋째, 2주택 보유자로서 다른 소득이 2000만원 이하이고 월세임대소득이 2000만원 이하인 경우에 기본공제 400만원을 인정하기로 했습니다.
6. 정부가 2주택 보유자로서 월세임대소득이 2000만원 이하인 사람에 대해서는 올해와 내년 임대소득세를 비과세하기로 했는데요. 이런 조치를 마련한 배경은 무엇일까요?
⇨ 6.4 지방선거를 앞두고 이 사안이 대형 악재가 될까 두려웠기 때문일 것입니다.
7. 결국 2016년부터는 과세가 된다는 것인데요. 필요경비율을 60%로 올리면 집주인들의 조세부담에는 어떤 변화가 일어납니까?
⇨ 소득 대비 조세액 비율을 ‘실효세율’이라 하는데요. 필요경비율을 60%로 올리면 이 실효세율이 떨어지게 됩니다. 예를 들어 100만원의 월세소득에서 60%를 필요 경비로 인정하면 세액 산출의 대상이 되는 소득, 즉 과표는 40만원으로 떨어지고 여기에 단일세율 14%를 곱하면 조세액은 5만 6천원에 그치게 됩니다. 이 때 실효세율은 5.6%입니다. 단, 모든 소득세에는 지방소득세가 10% 붙기 때문에 실제 조세부담액은 5만 6000원의 1.1배인 6만 1600원이 됩니다. 따라서 최종 실효세율은 6.16%입니다.
8. 또 정부는 2주택 보유자로서 다른 소득이 2000만원 이하이고, 월세임대소득이 2000만원 이하인 경우에 기본공제 400만원을 인정하기로 했습니다. 이렇게 되면 실효세율은 더 떨어지는 것 아닌가요?
⇨ 물론입니다. 기본공제 400만 원을 인정하면 실효세율은 더 큰 폭으로 떨어지게 됩니다. 예를 들어 월세가 80만원이 경우 연간 월세 소득은 960만원인데요. 필요경비율 60%를 적용하면 과표는 384만원으로 줄어들게 되고, 여기에 기본공제 400만 원을 추가하면 과표가 마이너스가 되어서 세금을 내지 않아도 됩니다. 즉 정부가 3월 5일 발표한 보완조치로 인해 2주택 보유자로서 다른 소득이 2000만원 이하이고, 월세가 83만원 이하인 경우에는 세금을 내지 않아도 됩니다.
9. 2주택 보유자로서 다른 소득이 2000만원 이하이고, 월세가 83만원 초과인 경우에는 소득세를 얼마나 내야 합니까?
⇨ 먼저 월세가 100만원인 경우를 예로 들어 보겠습니다. 월세가 100만원이면 월세 연간 소득은 1200만원이 되고 필요경비율 60%를 적용하면 과표는 480만원이 됩니다. 여기에 기본공제 400만 원을 추가하면 최종 과표는 80만 원이 되고, 여기에 세율 15.4%를 곱하면 최종 세금은 12만 3200원이 됩니다. 따라서 최종 실효세율은 1.03%입니다. (* 최종 실효세율 = 12만3200원/1200만원 = 1.03%) 같은 방식으로 계산하면 월세 120만원의 실효세율은 1.9%이고, 월세 150만원의 실효세율은 2.7%입니다.
10. 2주택 보유자라도 다른 소득이 2000만원 초과인 경우에는 얼마나 조세 부담을 해야 합니까?
⇨ 정부가 지난 5일 발표한 보완조치를 보면 2주택 보유자라도 다른 소득이 2000만원 초과인 경우에는 400만원의 기본공제를 받을 수 없습니다. 따라서 이 사람들은 분리과세 혜택과 필요경비율 60%의 혜택만 받을 수 있는데요. 이렇게 되면 월세 규모와 상관없이 월세 임대소득 실효세율은 6.16%가 됩니다.
11. 월세 임대소득에 대한 소득세와 별개로 건강보험료가 크게 늘어날 것이라는 언론 보도도 있었는데요. 이 부분은 어떻게 보아야 합니까?
⇨ 일부 언론의 보도와 같이 건강보험료가 엄청난 규모로 늘어나는 것은 아니고 월 2만 3000원에서 최대 월 4만 4000원까지 늘어날 것으로 예상됩니다. 국민건강보험공단 홈페이지에 있는 보험료 산출 프로그램을 활용하여 계산해 보면 필요한 수치들을 얻을 수 있는데요. 공단에 따르면 시가 2억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세 남성이 전세에서 월세 40만원 주택으로 전환할 경우 한달 건강보험료가 3만원 늘어나고, 시가 3억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세 남성이 전세에서 월세 60만원 주택으로 전환할 경우에는 한달 건강보험료가 2만8000원 늘어납니다. 또 시가 5억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세 남성이 전세에서 월세 100만원 주택으로 전환할 경우 한달 건강보험료가 3만원 늘어나고, 시가 10억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세 남성이 전세에서 월세 200만원 주택으로 전환할 경우에는 한달 건강보험료가 4만4000원 늘어나게 됩니다.
12. 이해하기 어려운 점이 있습니다. 부유층으로 갈수록 보유 주택 가격도 비싸지고 월세 수입도 크게 늘어나는데요. 왜 한달 건강보험료는 크게 늘어나지 않는 겁니까?
⇨ 우리나라 건강보험료 부과체계가 엉망이기 때문입니다. 제가 2주택을 30년 간의 노후자금으로 활용한다고 가정하고, 계층별 연간 노후자금을 그들의 건강보험료와 비교해 보았는데요. 실로 놀라운 사실을 발견했습니다. 결론부터 말하면 우리나라 건강보험료 부과체계가 서민들에게 매우 불리하고, 부자들에게 매우 유리하게 만들어져 있었습니다.
13. 예를 들어 설명해 주시죠.
⇨ 시가 1억원에 해당하는 주택 2채를 가진 55세의 남성, A씨를 예로 들어보겠습니다. 앞에서 소개한 가정에 따르면 A씨의 노후자금 총액은 2억원이고, 연간 노후자금은 667만 원입니다. 그런데 황당하게도 건강보험공단에 따르면 그의 연간 건강보험료는 136만원에 달합니다. 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율이 20.3%에 이르는 겁니다. 다른 예로 시가 50억원에 해당하는 주택 2채를 가진 B씨의 경우도 살펴 보겠습니다. 역시 앞에서 소개한 가정에 따르면 그의 노후자금은 100억원이고, 연간 노후자금은 3억 3333만원입니다. 건강보험공단에 따르면 그의 연간 건강보험료는 374만원에 불과합니다. 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율은 1.1%입니다. 2억대 재산을 가진 서민들의 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율은 20%이고, 100억대 재산을 가진 부자들의 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율은 1% 내외인 엽기적인 나라, 이곳이 바로 대한민국입니다.
14. A씨와 B씨가 그의 주택 중 하나를 각각 월세 20만원, 300만원에 임대했다고 가정하면 건강보험료는 어떻게 됩니까?
⇨ 그와 같은 가정을 추가하면 A씨의 연간 노후자금은 907만 원이 되고, 연간 건강보험료는 163만원이 되며 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율은 18%가 됩니다. B씨의 경우에도 같은 가정을 추가하면 연간 노후자금은 3억 6933만원이 되고, 연간 건강보험료는 401만원이 되며, 연간 노후자금 대비 연간 건강보험료 비율은 1.1%가 됩니다.
15. 정부가 주택임대차 선진화 방안을 지나치게 허술하게 만들어 발표하다 보니, 여러 가지 이유로 집주인들이 반발하고 있는데요. 이와 같은 문제를 슬기롭게 해결할 방안은 없을까요?
⇨ 임대소득세 부문과 건강보험료 부문을 나누어서 살펴 볼 필요가 있는데요. 먼저 임대소득세 부문을 보면 다른 소득 2000만원을 기준으로 기본공제 400만원의 지급 여부를 결정하는 정부의 대안이 지나치게 거칠다는 생각입니다. 정부가 이렇게 거칠게 제도를 만들다 보니 다른 소득이 2000만원 초과인 경우에는 월세 10만원에 대해서도 실효세율 6.16%가 적용되고, 다른 소득이 2000만원 이하인 경우에는 월세 150만원에 대해서도 실효세율 2.7%가 적용되는 어이없는 일이 일어난 겁니다. 정부가 이 부분에 대해서는 보완책을 만들어야 할 것입니다.
16. 건강보험료 부문에서는 어떤 보완책이 필요합니까?
⇨ 정부가 건강보험료 부과체계를 지나치게 부실하게 만들어 놓다 보니, 시가 1억원의 주택을 2채 가진 서민이 월세 20만원을 벌었다는 이유로 연간 노후자금의 18%를 건강보험료로 내는 황당한 촌극이 벌어지고 있습니다. 반면 시가 50억원의 주택을 2채 가진 부자는 월세 300만원의 수익을 올리고도 연간 노후자금의 1.1%만 건강보험료로 내는 웃지 못할 촌극도 동시에 나타나고 있습니다. 정부가 이 부분에 대해서도 적절한 보완책을 마련해야 할 것입니다.
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