"서울시 아파트값이 '1/3토막' 난다고?"

[홍헌호 칼럼] 김헌동 단장의 이명박·오세훈 과대평가 유감

<미디어오늘>이 6일 "노무현이 띄운 집값, 이명박이 잡을 것"이라는 매우 도발적인 인터뷰 기사를 내놓았다. 인터뷰 당사자는 김헌동 경실련 국책사업감시단 단장.

기사 내용을 들여다 보니 제목만큼이나 내용도 도발적이다.

"봐라, 이명박이 집값을 잡고 있다. 반값 아파트를 쏟아내고 있다. 맘만 먹으면 반의 반값 아파트도 가능할 거라고 본다. 조금만 노력하면 집을 살 수 있는 그런 때가 올지도 모른다. 집을 사고 팔아서 연봉의 수십배를 버는 그런 시대가 끝날지도 모른다."
"민주당은 대안이 있나. 우리가 진짜 진보라고 주장하는 민주노동당이나 진보신당은 어떤가. 제대로 된 부동산 대책을 내놓은 적 있나."
"(노무현 전 대통령의 부동산 정책은) 실패한 정도가 아니라 역대 모든 대통령을 통틀어 최악이었다."
"심지어 경향신문과 한겨레는 보금자리 주택이 서민들이 사기에는 너무 비싸다는 둥 정신나간 소리만 하고 있다. 한심한 일이다. 나는 경향신문이나 한겨레가 노무현의 부동산 정책을 제대로 비판한 걸 본 적이 없다."

필자도 물론 노무현 정부와 민주당, 그리고 진보정당의 부동산정책에 미흡한 점이 있다는 점은 인정한다. 그러나 어디 그들 뿐이랴. 경실련 등 시민단체들의 부동산 정책 또한 미흡하기는 마찬가지였다.

돌이켜 보면 영향력이 큰 일부 시민단체들은 분양가 상한제에 부정적인 반응을 보이기도 했고, 또 상당수 진보진영 인사들은 노무현 정부 8·31대책의 한계를 직시하지 못하고 이것에 지나친 기대를 걸기도 했다.

김 단장도 이 인터뷰에서 소신과 어긋나는 말들을 쏟아냈다. 그는 "봐라, 이명박이 집값을 잡고 있다. 반값 아파트를 (60만 호나) 쏟아내고 있다"며 흥분을 감추지 못했다. 과연 그것이 김 단장의 평소 소신과 일치하는 것인가. "쏟아내고 있다"는 말은 공급을 대폭 확대하고 있다는 이야기다. 신도시 확대 등 공급확대론에 그렇게도 반대하던 김 단장이 지금 공급확대론에 찬사를 보내고 있는 것이다.

김 단장은 자신에게도 좀더 냉철해질 필요가 있다. 필자가 보기에 김 단장이나 이명박 정부의 대안이 노무현 정부와 민주당, 그리고 진보정당의 대안에 비해 특별히 더 나을 게 없다. 이명박 대통령의 부동산 정책이 어떤 것이었던가. 이명박 당시 서울시장은 2006년 뉴타운 개발이라는 미명하에 도심중심의 공급확대론에 불을 지펴 수도권 주택가격을 천정부지로 올려놓은 장본인이다.

▲ ⓒ프레시안

김 단장은 또 노무현 정부가 공급확대론에 몰두한 것처럼 몰아가는데 그런 비판 또한 과도한 것이다. 2006년 말 추병직 당시 건교부 장관의 돌출행위가 있기 이전까지 그들은 공급확대론에 매우 부정적인 생각을 가지고 있었다. 필자는 또렷하게 기억한다. 2006년까지 국정브리핑 등에 올라온 정부관료들 글들을 보면 공급확대론에 대단히 부정적이었다.

또 아이러니한 것은 2006년 말 노무현 정부가 내놓은 대안이 김 단장이 칭찬해 마지않는 보금자리주택 확대론과 유사한 것이었다는 사실이다. 당시 노무현 정부는 분양가상한제를 실시하되 그것이 공급확대를 수반하지 못할 때 가격인하 효과를 낼 수 없다고 판단, 양자를 결합하려 했다.

김 단장의 말로 풀어보면 '당시 노무현 정부는 분양가상한제로 싼 주택을 내놓되 그 양이 적으면 가격하락유도효과가 작기 때문에 싼 주택을 많이 쏟아 낼 필요가 있다'고 판단했다. 즉 싼 주택을 내놓되 그 양이 일정정도 수준에 이르러야 사람들이 주택매수를 유보하고 줄을 서며 기다린다는 것이다. 반면 공급되는 싼 주택 양이 너무 적어 대기기간이 10년 이상 걸리게 되면 사람들은 참지 못하고 주택매수에 나서게 된다는 것이다. 사람들이 대기기간을 참지 못하고 주택매수에 나서게 되면 분양가상한제의 가격하락효과는 매우 작게 나타나게 된다.

물론 노무현 정부는 분양가상한제의 실질화 문제에 적극적이지 않았다는 비판에서 자유롭지 못하다. 1990년대처럼 파격적으로 주택가격을 낮추지 않으면 그것의 가격하락유도효과가 크게 떨어지게 되는데 그들은 이 문제에 소극적이었다.

그러나 노무현 정부에도 나름대로 사정은 있었을 것이다. 2007년 금융규제정책이 일정정도 성과를 보여 가격상승세가 누그러들고 있었기 때문에 시장을 좀더 지켜볼 필요가 있었을 것이고, 또 2007년 상황이 대선으로 요란한 임기말 상황이었기 때문에 국민들 관심으로부터 멀어진 힘빠진 청와대가 어떤 정책을 적극적으로 추진하기는 어려웠을 것이다.

서론은 이 정도로 줄이고 본론으로 들어가 김 단장의 인터뷰 기사에 대한 의문점을 하나하나 개별적으로 살펴보기로 하자.

(1) 보금자리 주택, 과연 획기적인 것인가

김 단장은 이 인터뷰에서 이명박 정부의 보금자리주택 공급이 매우 획기적인 부동산 해법이라고 주장한다. 과연 그럴까.

"지난해 8월 이명박 대통령이 광복절 경축사에서 했던 말 기억 하나. '집 없는 서민들이 집을 가질 수 있도록 획기적인 주택 정책을 강구하고 있다'고 말했다. 일본에는 한 마디도 없고 광복절까지 건설경기 활성화만 부르짖는다고 비판이 많았지만 이 대통령은 약속을 지켰다. 이 대통령은 반값도 안 되는 보금자리 주택을 쏟아내기 시작했다. 좌파 정부라고 불렸던 김대중과 노무현 전 대통령도 하지 못했던 획기적인 부동산 해법이다."

필자 또한 최근 집값이 떨어지는 이유 중 가장 큰 것이 저렴한 보금자리 주택공급이라는 주장에 동의한다. 그러나 "획기적인 부동산 해법"이라는 주장에 대해서는 동의하기 어렵다.

보금자리 주택은 2006년과 2007년 사이 대한주택공사가 내놓은 '주공식 반값 아파트'를 이명박 대통령이 집권한 후 수용한 것이다. 그러나 이 정책은 1990년대 중반까지 시행된 '분양가 상한제'에서 크게 후퇴했다는 비판에서 자유롭지 못하다.

1990년대 중반까지 시행된 '분양가 상한제'와 보금자리 주택의 차이점은 크게 세 가지다. 첫째, 전자는 국민의 혈세를 투입하지 않았는데 후자는 매년 수조 원의 혈세를 투입하며 시행된다는 점. 둘째, 전자는 도심의 그린벨트를 훼손하지 않았는데 후자는 그것을 훼손하며 시행된다는 점. 셋째, 전자는 국민임대 주택공급을 감소시키지 않았는데 후자는 그것의 희생 속에서 이루어진다는 점.

(2) 보금자리 주택, 최선의 정책은 아니다

물론 김 단장은 노무현 정부는 그마저도 하지 못했다고 주장할지도 모른다. 그러나 2006년 말 분양가 상한제를 부활시켰고, 2007년 부동산 가격이 주춤한 상황에서 노무현 정부가 도심 그린벨트를 훼손하고, 국민임대 주택단지를 대폭 줄이면서, 그것도 매년 수조 원의 혈세를 투입하면서 반값아파트를 공급하기는 쉽지 않았을 것이다.

특히 금융규제정책이 가장 좋은 부동산 정책이라고 보는 필자는 이런 세 가지의 희생을 치르며 시행되는 보금자리 주택공급에 그다지 높은 점수를 주지 않는다.

필자가 금융규제정책을 가장 좋은 부동산 정책이라고 추천하는 이유는 간단하다. 보금자리 주택공급과 같이 많은 비용을 지불하지 않아도 되고, 효과도 즉각적이며, 강도(强度) 조절도 쉽고, 또 기득권층의 저항도 심하지 않기 때문이다.

일부에서는 부동산 금융규제정책이 서민들에게만 피해를 준다고 주장하기도 한다.그러나 그런 주장은 전혀 근거없는 것이다. 부동산 투기를 하면서 서민들만 빚을 내는 것이 아니다. 부유층들도 엄청나게 많은 액수의 빚을 내며 부동산 투기를 일삼아 왔다. 따라서 부동산 금융규제정책이 서민들에게만 피해를 주고 투기꾼들에게는 아무런 영향이 없다고 생각하면 그것은 큰 오해다.

▲ ⓒ프레시안

대출규제 강화정책은 주택가격을 안정시키는 기능을 한다. 국민은행 보고서에 따르면 우리나라 국민들은 2005년과 2007년 사이 3년간 평균 8373만 원의 대출을 안고 집을 샀다. 만약 정부가 평균대출액이 5000만 원 이하로 내려가도록 규제를 강화하면 어떻게 될까. 주택 매수세가 급격히 줄어 들고 가격도 급격히 안정될 것이다.

반대로 1980년대 일본정부처럼 대출규제를 풀어 서민들에게도 평균 2억 원 이상씩 대출이 가능하도록 한다면 어떻게 될까. 1990년대 일본처럼 심각한 위기에 직면하게 될 것이다. 대출규제 강화만큼 좋은 부동산 정책도 드물다. 부동산을 마냥 시장에 맡겨야 한다는 망상에 사로잡혀 있지 않다면 말이다.

(3) 보금자리 주택공급, 지속성이 있을까

보금자리 주택공급이 앞으로도 지속될 수 있을까. 김 단장도 반신반의(半信半疑)하고 있듯이 이명박 정부가 임기 내에 60만 호의 보금자리 주택을 공급할 가능성은 전무(全無)하다.

매년 수조 원의 혈세를 투입하며 거품붕괴를 가속화시키는 일을 이명박 정부가 지속적이고 적극적으로 할 가능성이 없기 때문이다. 벌써부터 보수적인 언론사들과 연구자들 사이에서 공급과잉론이 터져 나오고 있다. 물론 그것은 보금자리 주택을 겨냥한 것이다.

(4) 서울시 장기임대주택에 부끄러워 해야 하나

또 김 단장은 이렇게 말하기도 한다.

"오세훈이 하고 있는 서울시 장기 임대주택을 봐라. 얼치기 진보가 못한 걸 보수가 하고 있다. 부끄럽지 않은가."

오세훈 서울시장의 장기전세주택에 대해서 필자는 얼치기 진보의 한 사람으로서 특별히 부끄러움을 느끼지 않는다. 오히려 진보진영 일각에서 오 시장의 시프트(SHIFT, 장기전세주택)에 대해 입에 침이 마르도록 칭찬들을 해댈 때 곤혹스러움을 느낀다. 시프트에 이렇다 할 특별한 점이 없기 때문이다.

노무현 정부는 매년 국민임대주택을 10만 호(5년간 50만 호)씩 공급하겠다고 공언했다. 오 시장은 장기전세주택을 1만 호에서 5만 호로 늘리겠다고 공언했다. 물론 둘다 지키기 쉽지 않은 약속이다. 문제는 오 시장의 장기전세주택이 노무현 정부의 국민임대주택보다 더 의미 있는 것이냐다.

어느 것이 더 의미 있냐는 질문에 대답하기 어렵다면 SH공사가 공급하는 국민임대주택과 장기전세주택 중 어느 것이 더 좋은지 답변해도 좋다. 이 질문에 명쾌하게 답하는 사람은 거의 없을 것이다. 후자가 전자에 비해 수혜대상이 넓다는 것, 평수가 더 넓다는 것 이외에는 특별할 것이 없다.

(5) 서울시 아파트 가격이 1/3토막 난다?

김 단장의 부동산시장에 대한 전망 또한 납득하기 어렵다.

" 보금자리 주택 평당 1100만 원은 앞으로 강남 집값의 기준이 될 것이다. 만약 이명박이 약속대로 보금자리 주택 60만 호를 쏟아내면 3500만 원 하던 집값이 1100만 원까지 3분의1 수준으로 떨어지게 된다. 강북은 2500만 원짜리가 800만 원까지 떨어지게 된다."

국민은행에 따르면 4월 9일 현재 한강이북 14개구의 아파트 평당가격은 1413만 원이다. 2500만 원이라 한 김 단장의 주장과 큰 차이가 있다. 강남 아파트 가격 또한 평당 2676만 원으로 3500만 원이라 한 김 단장의 주장과 많이 다르다.

▲ ⓒ프레시안

강남 집값이 보금자리 주택 분양가와 같은 수준으로 떨어질 것이라는 김 단장의 주장도 근거가 없다. 김 단장의 주장이 타당한지 알아 보려면 1980년대와 1990년대 분양가상한제가 시행되던 시기로 돌아가 보면 된다. 과연 그 때 아파트 가격이 정부가 설정한 기준가격으로 낮아졌던가.

1990년대 5~6년간 200만 호의 아파트가 쏟아졌음에도 불구하고 그런 일은 결코 일어나지 않았다. 보금자리 주택 몇만 호가 미치는 영향은 그렇게 크지 않을 것이다. 더구나 이명박 정부의 성격상 가격하락기에 보금자리 주택을 수십만 호 이상 쏟아내기도 어렵다.

(6) 일본은 어떠했던가

필자가 그 동안 숨겨두었던 일본 사례를 이제는 공개해도 될 듯하다. 상당수 사람들이 일본식 거품붕괴 운운하며 과도한 공포심을 갖고 있기 때문이다.

▲ ⓒ프레시안

일본부동산협회에 따르면 일본 수도권 신축 맨션 가격은 1990년 6123만 엔을 정점으로 하락을 지속해 2002년 4003만 엔까지 떨어졌다. 하락률은 34.6%.

우리나라는 어떨까. 필자가 지난 달 <프레시안>에 쓴 칼럼 "'건설사 연쇄 도산'? 위기론 과장됐다"(☞ : 바로가기)에서도 말했다시피 우리나라 부동산 거품이 붕괴하더라도 일본처럼 충격이 커지거나 장기화할 가능성은 낮다. 서울시 아파트 가격도 평균 25% 이상 하락하기는 어려울 것이다.

일본의 거품붕괴가 심각한 문제를 불러 일으킨 것은 금융구조조정 지연으로 '복합불황'이 장기화되었기 때문이다. 그러나 우리나라는 1997~98년 금융기관 구조조정 경험이 있고, 또 대기업들에 상상 이상의 현금이 쌓여있기 때문에 일본식 복합불황이 실현될 가능성은 그렇게 높지 않다.

(7) 소황제시대, 부동산시장 연착륙 가능성은?

서울시 아파트 가격이 평균 25%이상 하락하기는 어려울 것이라는 필자의 전망에 대해 지나치게 낙관적이라고 생각하는 사람도 있을 것이다.

그러나 필자가 이렇게 부동산 시장의 경착륙보다 연착륙에 무게를 두는 이유는 1990년대 이후 급진전된 저출산시대(소황제시대)의 특성 때문이다.

저출산시대(소황제시대) 부모들에게 1~2명의 자녀는 곧 황제고 여황제다. 왕자와 공주 정도를 넘어선 느낌이다. 그런데 대한민국의 모든 부모들이 자신들이 양육하는 황제,여황제가 고급주택에 살기를 원한다. 이런 욕구는 갈수록 높아지고 있다.

서울시 고급주택 규모는 어느 정도일까. 통계청에 따르면 2005년 기준 서울시 주택총수는 232만1949호. 그 중 아파트는 125만8658호다. 330만 가구가 232만 호 주택에 사는 셈이다. 다가구 주택 1동이 주택 1호로 계산되기 때문에 이런 현상이 나타난다.

진보진영 일각에서 주택보급율 100% 운운하며 주택이 충분하다는 사람들이 꽤 많다. 그러나 주택보급율이라는 통계에 과도한 의미를 부여하면 심각한 오류에 빠질 수 있으므로 주의를 요한다. 문제는 주택의 질(質)이다. 예를 들어 지금 전국에 초가집이 가득하고 주택보급율이 120%라 가정하자. 이런 상황에서 주택보급률이 의미있는 정보를 제공할 수 있는가.

앞으로도 고급주택 수요는 꾸준히 존재할 것이다. 대한민국의 모든 부모들이 자신들이 모시고(?) 사는 황제, 여황제가 고급주택에 살기를 원하기 때문이다. 최근 매매가 하락 속에서도 전세가가 지속적으로 오르는 것도 '소황제현상'와 관련이 크다. 신세대 부부들은 주택가격 하락을 기대하며 주택 매입을 유보하고 당분간 전세를 얻어 살기로 했지만 여전히 고급주택 아닌 다른 주택에서 소황제들을 키울 생각은 전혀 없다.

물론 전세가 상승원인으로 주택멸실문제를 거론하는 사람도 많다. 그러나 그 요인 하나만으로 모든 것을 설명할 수는 없다.

(8) 대안은 무엇인가

필자는 아파트 불패 운운하는 사람들의 주장에 동의하지 않는다. 상당 폭 하락할 여지도 있다. 그러나 일본식 거품붕괴 운운하는 사람들의 주장에도 동의하지 않는다. 다시 반복하지만 주택보급율 100%라는 수치는 아무런 의미도 없다. 자녀를 황제나 여황제로 키우고자 하는 사람들의 고급주택 수요가 여전히 강하게 살아 있는 한 고급주택 가격이 큰 폭으로 하락하기는 어렵다.

단기적으로 그럴 가능성은 낮지만 부동산 가격이 하락하지 않고 재상승한다면 정부가 어떻게 대처해야 할까. 필자는 최우선적으로 부동산 금융규제정책을 대안으로 추천한다. 가계부채 문제가 심각하기 때문에 더욱 그렇다.

일부 경제관료들은 은행과 저축은행에 대한 부동산 금융규제정책이 대부업체만 살찌운다고 주장하기도 한다. 그러나 그런 주장은 설득력을 갖기 어렵다. 부동산 금융규제정책으로 부동산 가격이 안정되어 가는데 대부업체의 높은 금리를 감수하며 부동산 투기를 하는 사람이 거의 없을 것이기 때문이다.

글을 맺으며

위기에 지나치게 둔감해도 문제가 되지만, 위기에 지나치게 과민하게 반응해도 문제가 된다. 부동산시장이 대세하락기로 접어들었다 하여 지나치게 호들갑스런 반응을 보일 필요는 없다. 정부와 언론이 좀더 차분하게 시장을 지켜보았으면 한다.

또 부동산 거품이라는 암세포는 조기에 발견하고 조기에 수술해야 한다는 점도 강조하고 싶다. 지금이 암세포를 수술할 적기(適期)다. 정부가 혹시라도 위기에 선제적으로 대응한다는 미명 하에 부동산거품이라는 암세포를 더 키울까 그것이 걱정된다.