지난 주 대기업 임원인 후배와 저녁식사를 했다. 서울집값 이야기를 하던 중 그는 다소 충격적인 말을 했다.
"대기업 임원이 서울아파트 한 채 가진 사람보다 못하다."
대학졸업자들이 머리를 싸매고 준비해서 가려는 곳이 대기업이다. 그 대기업에 취업하기가 바늘구멍인데, 그 바늘구멍을 통과하더라도 임원이 되는 것은 하늘의 별따기 아닌가.
그런데 그 임원이 대단하지 않다는 말에 적잖이 당황했는데, 그의 이야기를 들은 후엔 고개가 끄덕여졌다.
대기업 임원이면 연봉이 2억원이 넘는데, 돈 써야 할 곳이 많다 보니 5천만원 모으는 것이 거의 불가능하다. 5년 임원을 한 이 후배는 알뜰살뜰 모은 돈이 2억5천만원이 채 안 된다고 했다.
"대기업 임원 5년 모은 돈이 서울아파트 1채 시세차익보다 적어"
그런데 한국감정원 통계를 보면 2017년 4월 5억6천만원 하던 서울아파트 평균매매가격이 2019년 1월에는 8억1천만원으로 올랐다. 서울아파트 1채 소유한 사람이 2년도 안 되어 2억5천만원을 벌었으니, 대기업 임원 5년 모은 돈보다 더 번 것이다.
얼마 전에는 강남 아크로리버파크 84㎡ 아파트가 2017년 5월 19억원이었는데, 올 10월에는 34억원으로 올랐다는 기사를 읽었다. 문재인정부 들어 15억원 올라서 상승률이 무려 79%에 달했다.
대기업 임원 6명이 5년간 모은 돈보다 더 많은 돈을 아파트 한 채 소유해서 번 것이다. 누가 봐도 비정상적인 일이 우리 사회에서 일어나고 있다.
이보다 더 비정상적인 일도 있다. 대기업 임원이 2억원 연봉에 대해 내는 세금은 25%가 넘는다.
불로소득이 분명한 15억 시세차익에 대해서는 세금을 얼마나 낼까? 과연 정부가 양도세를 제대로 걷고 있을지 강한 의구심이 생겼다. 그래서 직접 계산을 해보았다.
대기업 임원 25% 이상 세금 내는데 시세차익 15억원에 대한 세금은?
1주택자라도 매도금액이 9억원을 초과하면 그 초과액에 대해 양도소득세를 부과한다. 2017년 5월 매입하여 3년 보유한 후 2020년 5월 매도할 경우 양도세는 약 3억원이다.
그런데 10년 보유한 후 2027년 5월 매도하면 양도차익이 15억원일 경우 양도세가 약 6400만원으로 대폭 줄어든다. 그 이유는 '장기보유특별공제'를 80%까지 해주기 때문이다.
다주택자에 대해서는 2017년 '8.2부동산종합대책'에서 양도세를 강화했다. '장기보유특별공제'를 배제하고 양도세를 중과했다. 다주택자의 주택 투기를 막으려는 합당한 조치였다.
2주택자는 최고세율을 50%로, 3주택자 이상은 60%로 올렸다. 15억 양도차익이 생길 경우 2주택자는 양도세가 약 7억원, 3주택자 이상은 약 8.5억원 부과된다.
'8.2대책'의 '양도세 중과'를 무력화시켰다
과연 이 금액을 양도세로 내는 사람이 얼마나 될까? 이전 글에서 여러 번 밝혔듯이 문재인정부는 '8.2 대책'의 '양도세 중과' 조치를 무력화시키는 정책을 같은 해 시행했다.
2017년 12월 13일 발표한 '임대주택등록 활성화방안'은 임대사업자로 등록만 하면 '양도세 중과'를 배제하고 '장기보유특별공제' 혜택을 더 확대한다는 내용을 담고 있다.
정부 발표문서의 6쪽에는 "준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향"한다고 명시하고 있다. 장기보유특별공제를 "배제"하는 것이 아니라 "확대"한다.
임대사업자로 등록하면 15억 양도차익에 대해 양도세가 1억5천만으로 대폭 줄어든다. 그뿐 아니다. 10년 이상 임대시에는 양도세를 전액 면제한다.
다주택자들, 양도세 8.5억 낼까 임대사업자로 등록할까?
아크로리버파크 1,612세대 중 다주택자가 몇 명인지는 공개하지 않으나, 상당수에 달할 것으로 짐작된다. 정부가 임대사업자에게 엄청난 세금혜택을 제공한 것은 곧 "돈 있는 분들은 주택을 여러 채 사세요"라고 권유하는 정책이 아닌가.
그 다주택자들은 둘 중 하나를 선택할 것이다. 양도세를 7억 또는 8억5천만원 내던지, 아니면 입대사업자로 등록하던지.
임대사업자 등록요건은 매우 단순하다. 84㎡ 이하 주택을 소유한 사람은 주택가격이 아무리 높아도 등록이 가능하도록 해줬다. 등록만 하면 양도세가 1억5천만원 혹은 전액면제를 받을 수 있는데도 양도세를 7억 혹은 8억5천만원 내는 사람은 없을 것이다.
"전세계 가장 강력한 규제" "집주인 팔지 않고 버틸 것"
정부가 '8.2대책'을 발표했을 때 '양도세 중과'에 대한 반응은 두 가지였다. 집값폭락론자들은 "양도차익에 대해 전세계에서 가장 강력한 규제를 시행했다"고 평가했다. 이 규제로 투기는 끝났다며, 서울집값이 폭락할 것이라고 전망했다.
그러나 이는 곧 이어 발표된 '임대주택등록 활성화방안'의 내용을 몰랐기 때문에 나온 단견이었다.
또 다른 반응은 보수언론에서 나왔다. "정권이 바뀌어 양도세 중과 조치가 폐지될 때까지 집주인들이 보유주택을 팔지 않고 버틸 것이다"며, 매물부족으로 인해 집값은 더 상승할 것이라고 전망했다.
문재인정부의 "공정성"주장을 믿을 국민이 몇이나 될까?
그 후 서울집값이 폭등했다. 그렇다고 보수언론의 전망이 맞았던 것은 아니다. 문재인정부가 스스로 '양도세 중과' 조치를 무력화시킨 결과 다주택자들이 주택을 더 매입했기 때문이다.
문재인정부는 출범 후 줄곧 "공정성"을 최고의 가치로 내세웠다. 그러나 다주택자인 임대사업자들에게 엄청난 세금혜택을 베풀면서 "공정성" 운운하는 것을 믿을 국민이 몇이나 될까?
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