"관료 당신들, 월급을 건설업계서 받나"

[공인중개사의 편지] 재경부 등의 '상식밖 궤변'을 듣고

지난 4일 서울시 도시개발공사는 <상암7단지 40평형 분양원가 7백36만원선-분양수익금 전액 임대주택 건설과 장학금으로 사용>이라는 제목으로 아파트분양원가 공개 보도자료를 배포하였습니다. 내용인즉 토지비 3백5만원/ 평당 건축비 3백40만원/ 평당 기타비용(이자, 판매비 및 일반관리비) 90만원이라는 것이었습니다. 도개공은 이같은 평당 7백36만원인 원가에 분양하면 "시세차익을 노리는 투기자만 이익을 보기 때문에" 인근 동시분양가에 근접하는 평당1천2백10만원에 분양해, 거기서 나오는 이익금 3백10억원을 서민들을 위한 임대주택건설과 장학금으로 사용함으로써 공기업의 경영윤리와 사회 책임성을 확보하고자 한다는 것이었습니다.

중앙정부나 건설업계의 강한 반대에도 불구하고 단행된 도개공의 이번 분양원가 공개는 칭찬받아 마땅합니다. 하지만 분양가를 낮출 수 없다는 주장이나, 이번에 공개한 분양원가의 신뢰성에 대해서는 한마디 하고 넘어가지 않을 수 없습니다.

***"무슨 평당 건축비 3백40만원? 절반인 1백70만원이면 충분"**

본디 공기업이란 '국민을 위한 일'을 하기 위해 세금으로 설립하고 세금으로 나온 재원 등 온갖 지원을 광범위하게 받는 곳입니다. 그러기에 사기업하고 달라야 하는 법입니다.

건설사의 터무니없는 폭리로 아파트분양가가 너무 높아져, 사회초년병인 젊은이나 집없는 사람의 집 한채 장만하는 것이 정말 힘들다는 위화감과 사회불만이 팽배되어 있는 게 작금의 상황입니다. 그런데 '어떻게 하면 아파트가격의 거품을 제거해 부정부패없이 저축하면서 정상적인 삶을 살아도 집 한채 장만하는 게 가능하게 할까', '어떻게 하면 주택문제에 있어서 국민들에게 희망을 줄 수 있을 것인가' 고민해야 하는 것이 국민의 세금으로 설립된 주택관련 공기업의 설립 본분에 맞는 일이거늘, 사기업처럼 폭리를 취하여 아파트가격 올리는 데 일조를 하겠다는 말입니까?

임대주택 건설자금과 장학사업은 예산지원등 여러 가지로 할 수 있는 일입니다. 그럼에도 불구하고 왜 본말을 전도시키면서 공기업의 경영윤리와 사회책임성을 감히 운운할 수 있다는 말입니까?

또하나 '평당 건축비 3백40만원'이라는 자료를 보면서 작년에 아파트분양 시행사 하던 사람으로부터 들은 얘기가 떠오릅디다. 서울 모 지역의 재개발분양사업을 시행하는 데 건설사를 접촉한 바, 1군 건설업체인 모 건설회사에서 "평당 건축비 1백70만원에 지어줄 수 있다"고 하는 얘기를 들었습니다. 아마 제가 임대아파트 건축비를 잘못 들었나해서 건설관계 일을 하는 사람에게 물어보니 틀린 얘기가 아니라는 것입니다.

일반인의 상식으로는 너무 건축비가 낮기에 '부실 우려'를 얘기했더니, "요즘은 시공감리를 철저히 하기에 그런 우려는 안해도 되며 그 안에 이익은 포함돼 있다"는 것이었습니다.

그렇다면 도개공은 이를 잘 알면서도 공기업의 경영윤리와 사회책임성으로 인해 시공건설회사에게 시가보다 두배나 많은 평당 3백40만원의 건축비로 짓게 해, 건설노동자들을 많이 채용하게 하고 이익의 일부를 사회(건설사)에 환원시키려는 배려를 하고 있다는 말입니까.

언론에 대해서도 간단히 한가지 짚고 넘어갈 대목이 있습니다. 도개공의 분양원가 보도자료를 인용하여 언론들은 '40%의 폭리'라고 보도하고 있지만, 이는 '64%의 폭리'라고 보도하여야 맞습니다. 1만원이 원가인 상품을 1만2천원에 팔 때 20%의 이익을 붙였다고 하지 이것을 16%의 이익을 붙였다고 하지 않기 때문입니다.

이같은 여러 부족함에도 불구하고 서울시 공기업인 도개공의 이번 원가공개는 그 과정에 말못할 여러 어려움이 있었을 것이라는 생각을 해보면 높이 평가할 만합니다. 온갖 진통 속에서도 대한민국의 장래에 대해 밝은 희망을 갖게 하는 요즈음 정치자금 투명화 과정처럼 말입니다.

***재경부와 건교부는 건설업자의 앵무새인가**

그러나 도개공 발표후 중앙정부가 보인 반응을 보면, 과연 우리가 희망을 가져도 되는가에 대해 근원적인 회의를 갖게 만듭니다.

최재덕 건설교통부 차관은 4일“원가공개를 강제하는 것은 무리가 있는 정책”이라면서 “원가를 공개하면 자연히 그 적정성을 따지게 되고 이는 결국 분양가 규제로 이어질 수 밖에 없다”고 했다고 합니다. 또한 경제수장인 김진표 부총리 겸 재정경제부 장관은 6일 오전 CBS 라디오 뉴스레이다 인터뷰에서 "건설회사들이 아파트 분양으로 폭리를 취하는 것은 제한할 필요가 있지만 분양가를 규제할 경우 주택 공급이 위축될 우려가 있어 신중하게 종합적으로 검토해야 한다"며 "아파트 분양원가를 공개하면 도리어 아파트값이 오를 수도 있다"는 궤변을 펴며 아파트 분양원가 공개에 대해 반대했다 합니다.

도대체 중앙정부는 왜 서울시처럼 산하기관인 주택공사의 분양원가 공개를 못하겠다는 것입니까?

중앙정부에게 주공의 분양원가 공개를 요구하는 것은 공기업인 주공이 국민을 봉으로 알고 자기들 마음대로 폭리를 취하는 것에 대해 국민에게도 분양가의 적정성을 따질 수 있는 권리를 달라는 것입니다. 이는 분양가를 규제하자는 것이 아니라, 정부가 아파트분양가를 합리적 선으로 유도하는 데 앞장 서 달라는 것임과 동시에 아파트값을 잡으려는 정부에 힘을 실어주겠다는 것인데, 이 무슨 궤변이란 말입니까? 합리적 가격을 추구하는 것이 정부의 목적이 아니라면, 왜 공정거래위원회같은 기관을 정부안에 둔다는 말입니까? 즉각 해체시켜 버리지...

공기업의 분양원가공개는 합리적인 원가구성을 알 수 있어 민간주택건설업체나 시행사의 부당한 폭리에 대해 국세청의 세금추징이 가능하게 하는 일이기도 합니다. 그런데 왜 김진표 부총리나 최재덕 차관은 "분양원가를 공개하면 분양가규제로 이어진다"는 주택건설사의 이익단체같은 얘기만 하는 것입니까?

***아파트거품 상태서 모기지론 도입하면 국민에게 70조 부실 전가 위험**

무주택자를 위한다는 우선분양제 확대시행, 무주택자를 위해 오는 3월부터 시행한다는 모기지제도를 보면, 왜 정부가 분양원가 공개를 통해 부당한 폭리에 대해 제동을 걸어야 하는지가 한층 명약관화해집니다.

정부는 오는 3월부터 "집없는 국민을 위한다"는 구호아래 모기지제도(장기주택담보대출)를 시행한다고 홍보하고 있습니다. 이 제도는 주택가격의 70%를 약7%의 고정이자로 최장20년 대출해 주어 무주택자의 내집마련을 돕겠다는 것입니다. 재원(財源)은 은행의 주택저당채권을 사서 MBS(주택저당채권 유동화증권)를 한국주택금융공사에서 발행하여 조달하며 이 MBS를 정부가 지급보증하겠다는 것으로, 지급보증규모는 약 70조원이 될 것으로 알려지고 있습니다.

이는 만약 부실화되었을 때 최악의 경우 70조원을 우리의 세금으로 메꾸어 주어야 한다는 얘기입니다. 20년의 장기대출이기에 부실화되더라도 단기에 나타나는 것이 아니라 아마 나타난다면 참여정부가 지나고 나서 나타날 것입니다. 카드채부실의 폐해가 나타난 때가 원인제공자인 '국민의 정부'가 아니고 '참여정부'이듯이 말입니다.

분양가 거품(폭리)은 지금 당장은 주택건설회사에게 즐거운 일일지 모르나 나중에는 국민적 재앙으로 돌아올 가능성이 아주 높습니다. 특히 일본이나 홍콩처럼 거품이 빠질 때 모기지제도는 급속히 부실화될 것이며, 그러면 우리는 우리의 세금으로 막아주어야 할 것입니다. LG그룹의 책임인 카드채 부실을 국민세금으로 막아줘야 하는 어이없는 사태에서 온고지신(溫故之新)하지 못하면 똑같은 일이 일어날 것이라고 감히 단언합니다.

분양원가 공개는 모기지제도의 건실한 정착을 위해서 절실히 필요합니다. 원가공개를 해야만 "모기지제도는 서민을 위한다 하면서 실제로는 주택건설사들만 배불리기 위해 하는 양두구육의 정책"이라는 국민들의 불신을 없앨 수 있습니다.

70%의 대출을 받아 집을 구입하면 매달 원리금 상환에 허리가 휠 것이 뻔합니다. 이같은 서민들의 희생을 조금이라도 줄어주려면, 정부는 최소한 분양원가 공개를 통해 적정한 이익에 기초한 합리적인 가격으로 아파트분양가를 유도하려는 노력을 해야 마땅합니다. 하지만 경제부총리라는 사람이 오직 주택건설회사의 이익만 대변하며 "원가 공개로 인해 오히려 수급이 불안정해지고 가격이 오를 가능성이 있다"는 궤변을 늘어놓고 있으니, 당신 중앙관료들은 국민들의 세금으로 월급을 받지 않고 주택건설업체로부터 월급을 받는다는 말입니까?

***전세값만으로도 임대아파트 입주 가능**

재경부나 건교부의 "분양원가공개를 하면 주택공급이 위축될 우려가 있다", "일자리 때문에 건설경기를 살려야 한다"는 금과옥조의 말이 왜 궤변인지도 한번 따져봅시다.

보도에 의하면 지난해 경기도의 주택보급률은 95%에 다다른다고 합니다. 전국적으로 이미 1백%가 넘었다는 것은 공지의 사실입니다. 지난 50-60년대의 주택보급률이 낮을 때의 얘기가 아니고 이미 서울수도권만 조금 부족할뿐이지 이미 1백%대입니다. 문제는 자가보급률이 50%대에 불과한 '주택소유의 편중'에 있습니다.

앞서 얘기했듯 정부는 장기 20년이상인 국민임대아파트를 획기적으로 공급하려는 의지를 갖고 있다고 열심히 홍보하고 있습니다. 그러면 이를 실천만 하면 되는데, 왜 주택공급 위축 운운하는 것입니까. 공기업인 주택공사나 도시개발공사가 국민임대아파트를 대대적으로 공급하면 누가 건축공사를 맡게 됩니까. 모두 민간건설사들이 공사를 하게 되는 게 아닙니까. 왜 건설 일자리가 없어지고 건설경기가 위축된다 얘기하여 국민들을 호도하는 겁니까. 솔직히 말합시다. 단지 건설사들의 이익이 줄어든다는 얘기가 아닙니까.

당신들은 또 "재정이 많이 소요되어 주공이나 도개공의 장기임대아파트의 공급에 어려움이 예상된다"고 변명하던데, 이것도 한번 따져봅시다.

32평아파트의 경우 토지지분은 약 10평대입니다. 평당 건축비 2백만원으로 계산하여 봅시다.(솔직히 공기업의 경영윤리와 사회책임성을 운운하면서 건축비 3백만원대라고 하면 건축관계하는 사람들 그냥 웃습니다.) 그러면 32평대 아파트를 토지분 포함하여 1억원대면 짓습니다. 민간회사보다 훨씬 유리합니다.

현재 서울의 32형대 전세가격은 1억원대를 훨씬 상회합니다. 그렇다면 임대아파트 짓는 가격으로 장기20년이상 임대를 하면 정부에 한푼의 재정부담도 안기지 않고 자신들의 전세금으로 들어올 국민이 최소한 2천여만명이상 줄지어 있는데, 왜 정부는 엉뚱하게 재정문제를 얘기한다는 말입니까?

이렇게 하는 것이 공기업의 윤리와 사회책임성 아닙니까? 우리의 독특한 전세시장 관행을 국민임대아파트에 적용한다면 일거에 가능한 일인데, 왜 도통 안하겠다는 것입니까? 이는 당신들이 말처럼 국민을 위하는 것이 아니라, 실제로는 주택건설회사들을 위하기 때문이 아닙니까?

***정부는 임대아파트 짓기를 기피하고 있다**

국민임대아파트를 많이 공급하면 민간주택건설회사에 타격을 줄 것 같으니 국민임대아파트를 가능하면 적게 공급하려고 하는 납득이 안가는 예를 들어보겠습니다.

건교부는 그린벨트를 해제하여 국민임대아파트를 건설하겠다고 발표했습니다. 다른 곳도 비슷하겠지만 경기도 의왕시 청계지구의 경우 쾌적성 운운하면서 약 10만평의 토지에 국민임대(분양포함) 아파트 2천1백30세대를 공급한다는 계획을 밝혔습니다. 그런데 인접한 포일지구의 민간 재건축추진단지 경우는 이보다 좁은 약 8만평의 대지에 40∼60평대의 대형아파트를 포함하여 약 5천세대가 넘는 아파트를 짓는다고 합니다.

정부가 입지좋은 지하철역 인근의 그린벨트를 훼손하면서까지 진정으로 서민을 위해 장기인 국민임대아파트를 대거 공급하려고 한다면, 비슷한 면적의 주변인 포일지구 재건축추진단지와 비교하여 볼 때 청계지구에서만 적게 잡아도 33평형대 6∼7천세대를 공급할 수 있을 것입니다. 그런데도 건교부는 2천여세대만 짓겠다고 합니다.

이런 식으로 건교부는 임대아파트를 의식적으로 많이 공급하지 않음으로써 주택건설회사에 불이익이 적게 가게 하는 행태를 보이고 있습니다.

정부는 또 서민들을 위한다면서 무주택자에 대한 아파트 우선분양비율을 75%까지 높였습니다. 그런데 실질적으로 무주택자에게 도움을 주려 하면 분양원가 공개로 분양가의 거품(폭리)을 제거해 주는 노력을 병행해야 하는 게 아닙니까. 거품이 잔뜩 끼어있는 아파트를 분양해준다 한들, 무주택자에게 무슨 도움이 된다는 말입니까.

정부의 부동산대책이라는 것을 따져보면 매사 이런 식인데, 어떻게 신뢰가 간다는 말입니까?

***젊은이들이 부동산문제에 대해 목소리 내야**

사회초년병인 젊은이들은 이제 부동산에 대해 정말 무엇이 문제인지 관심을 갖고 목소리를 내야 합니다. 만약 부모님에게 많은 재산을 물려받는다든지 하여 자신의 주거인 아파트문제나 일자리에 걱정이 없는 사람은 관심이 없어도 되겠지만 말입니다.

청년실업문제, 일자리창출이 화두가 된 요즘 "삼성전자가 수도권 규제로 공장을 짓지 못하다가 일자리창출의 분위기에 공장을 지을 수 있게 되었으나 실제 땅을 사려고 보니 너무 땅값이 올라 매우 어렵다 하더라"는 얘기가 들립니다. 부동산값 급등이 결국 국가경제 자체를 위협하고 있음을 알 수 있는 얘기입니다.

저라는 '복덕방'의 무지랭이는 자신의 밥그릇 달라는 것이 아닌, 밥그릇 깨는 얘기를 하고 있고 있습니다. 그럼에도 불구하고 부동산관련 고위관료들은 왜 이러는 것인가?

'복덕방'은 국민을 얘기하고 있고, '정부관료'는 주택건설사를 얘기하는 뒤바뀐 이런 상황은 정말 '코미디(Comedy)'입니다. 내 자신이 코미디입니까, 나라가 코미디입니까.