" 아파트 거품, 연말께 폭발한다"

<김성식 LG연구원 인터뷰> "대량실업-공급과잉으로 폭발점 도달"

최근 '주택가격 버블 가능성 진단'이라는 보고서를 통해 부동산 거품 붕괴 가능성을 경고한 김성식 LG경제연구원 연구위원(43)이 "거품 붕괴가 임박했다"면서 "그 시기는 올해말이나 내년 초가 될 것"이라고 전망했다.

아파트 거품 파열이 초읽기에 들어갔다는 심각한 경고다.

***"대량실업-과잉공급 등으로 거품 붕괴 임박"**

아파트 거품의 위험성을 가장 먼저 경고해온 경제전문가 중 한명인 김 연구위원은 6일 프레시안과의 인터뷰에서 이같은 전망의 근거로 경기침체 부작용의 가시화를 우선적으로 꼽았다.

경기 침체로 인한 타격이 부동산 실물 시장에 아직 영향을 끼치지 못하고 있지만 곧 대량 실업, 부도.폐업 등으로 나타나 결국 부동산 거품의 밑둥을 흔들어 놓게 될 것이라는 것이다.

그는 "KT가 하루 아침에 5천5백명을 감원시킨 것에서 볼 수 있듯 기존 취업자들의 대량실직 사태가 조만간 확산될 것"이라면서 "특히 유통업계에서 감원이 대량 발생할 것"으로 내다봤다.

실업의 경우 청년실업보다는 이처럼 기존 취업자들의 실업군으로 편입되는 것이 심각한 영향을 준다는 게 그의 주장이다. 게다가 개인사업자들도 폐업하는 사례가 급증하고 몇 년을 버텨온 벤처기업 등 한계상황에 몰린 기업들이 부지기수이며 이들도 올연말과 연초를 넘기지 못할 것이라는 분석이다.

그는 "현재의 부동산 가격은 실물경기가 뒷받침해주지 못하고 있다는 점에서 분명한 거품"이라면서 "일부에서는 수출 호황으로 인한 자금이 부동산 가격을 받쳐주고 있다는 주장도 하고 있지만 경제의 특정 부문이 아니라 전반적으로 저성장 국면이라는 점에서 가계 자산 포트폴리오가 바뀌는 데서 오는 불건강한 거품 가격"이라고 지적했다.

김 위원에 따르면, 현재 우리나라 가계 포트폴리오는 급격한 변화를 겪고 있다. 과거 두 자리수의 고이율에 무위험인 예금에 치중했던 가계 자산이 코스닥과 뮤추얼 펀드 등에 들어갔다가 단기 부동자금으로 떠돌며 부동산 시장으로 몰리고 있다는 것이다.

이처럼 가계 포트폴리오가 이동하는 것은 자본주의 사회에서 이윤을 따라 자본이 움직이는 자연스러운 현상으로 볼 수도 있다. 그러나 그는 최근의 아파트값 폭등과 관련,"자산운용으로 경제성장률보다 과도한 이윤을 추구하려는 심리에 문제가 있다"고 진단했다.

***"정부의 어설픈 대책은 투기의 악재가 아닌 호재" **

결국 김 위원은 작금의 부동산 거품을 현재의 주택 가격에는 과거 코스닥 시장에 불었던 '묻지마 투자'열기를 불러일으켰던 '자기실현적 기대심리'가 부동산 시장에서 재연되고 있다는 '심리적 가격거품'으로 규정했다.

과거 10%에 육박했던 경제성장률이 이제는 2%대의 저성장 국면으로 바뀌었으나, 국민들이 심리적으로 적응하지 못해 '혼란스러워 하는 모습'을 보이고 있다는 것이다.

김 위원은 "지난해까지만 해도 주택 가격 폭등이 지역별 현상이어서 전국적으로는 거품의 위험이 있다고 보기 어려웠다"면서 "그러나 지금은 거품 현상이 전국적으로 확산되었으며 더욱 문제가 되는 것은 일부 투기세력이 아니라 전국민이 투기심리에 휩쓸려 들어가고 있다는 것"이라고 심각성을 지적했다.

그는 "98년 이후 주택가격 상승은 외환위기 이후 가격 조정에 따른 상승이었다면 2001년부터 올해 상반기는 투기심리에 의한 확장 국면"이라면서 "맹목적인 투기 심리가 아니라면 작금의 주택가격 급등 현상은 설명할 수 없으며 이 경우 어설픈 정부 대책은 악재가 아니라 호재로 둔갑하게 된다"고 주장했다.

그는 지금까지 정부가 내놓은 10여차례의 주택 가격 안정 대책을 '골병 들게 하는 정책'이라고 일축했다. 주택 가격 거품의 근원이 자기실현적 투기 심리인데, 이를 해소하는 정책이 아니라 땜질식 처방으로 "가격 조정후 다시 오를 것"이라는 기대 심리만 높인 '부채질 정책'이 돼버렸다는 것이다.

***"1가구 다주택 보유자 공개, 보유세 강화, 전국 분양권 전매금지 해야"**

이에 따라 김 위원은 "이제는 90년대초 가격 안정을 실현시켰던 '토지 공개념'에 입각한 근본적인 대책이 나올 때가 되었다"면서 정부에 대해 '특단'의 조치에 가까운 강도 높은 부동산 대책을 제시했다.

우선 서울 강남 주택 소유자들이 대부분 1가구 다주택 보유자들이라는 점에서 정부가 공개를 꺼리고 있는 '1가구 다주택' 보유자 현황을 공개하고 이들에게 무거운 보유세를 물려야 한다는 것이다.

김 위원은 "정부가 올 연말까지 1가구 다주택 현황을 공개할 것으로 알고 있다"면서 "다만 1가구 3주택 이상 보유자만 공개하려는 입장을 보이고 있어 1가구 2주택 이상 보유자를 공개해야 한다고 계속 건의하고 있는 중"이라고 밝혔다.

그는 "보유세의 경우 조세 저항 등으로 한꺼번에 대폭 올리기는 생각보다 쉽지 않을 것"이라면서 "그러나 시기까지 못박으면서 보유세 강화를 추진할 경우 2~3년 뒤에 반드시 이뤄질 정책이라면 그 효과는 지금부터 발휘될 수 있다"고 주장했다.

그는 또 "양도세도 100%까지 강화하는 방안도 검토하고 있는 것으로 알고 있다"면서 "그러나 양도세만 강화하면 소위 '자물쇠 효과'라고 해서 거래 자체가 차단될 수 있기 때문에 보유세 강화 조치가 따라줘야 의미가 있다"고 말했다.

김 위원은 부동산세를 강화하는 조치와 함께 전국을 투기과열지구로 지정해, IMF사태 이전처럼 분양권 전매를 금지시키는 것도 대책에 반드시 포함되어야 한다고 주장했다. 분양권 자체가 토지 공개념에 따른 것이기 때문에 분양권 전매를 금지하는 것은 별 무리가 없다는 설명이다.

김 위원은 "실물 경기의 뒷받침 없이 투기 심리에 의한 주택 가격 거품을 계속 방치할 경우 대량 실업 등 외부 충격에 의해 급격히 붕괴하게 되고 대출을 받아 집을 산 사람들의 가계가 피폐화돼 극심한 내수 침체로 이어진다"면서 "이렇게 되면 자산 가격 하락이 일본처럼 장기화되면서 공황 상태에 빠지게 될 가능성을 배제할 수 없다"고 경고했다.

김 위원은 거품 붕괴를 초래하는 외부 요인으로 '주택 과잉공급'도 지적한다. 김 위원에 따르면 최근 3년간 연간 주택 착공물량이 80년대말 주택 2백만호 공급 당시보다 많아 이들 물량의 입주가 본격화되면서 빈집이 늘어나고 있다. 이러한 공급과잉에 따른 아파트값 하락은 착공과 완공의 시차를 고려할 때 이제 본격적으로 가시화될 것이라는 게 그의 주장이다.

***"전세계에서 가장 심각한 한국의 아파트 거품"**

김 위원이 투기심리 요인을 제외하더라도 현재의 주택 가격에 거품이 잔뜩 끼어 있다는 주장을 펴는 주요 근거는 소득 대비 가격 비율, 전세가와 매매가의 격차, 가격 상승 속도다.

김 위원은 "소득과 집값의 비율은 전세계적으로 장기적인 안정세를 이룬다"면서 " '가계소득에 대한 주택가격 배율' 즉 PIR(Price to Income Ratio) 배수의 국가별 수준을 상대적으로 비교해 보아도 우리나라의 아파트 거품은 세계적 수준"이라고 지적했다.

통상 PIR은 3~4배 수준인데, 우리나라는 전국적으로 5~6배, 서울 등 주요 도시의 경우는 8배에 육박하고 있다는 것이다.

또한 가구소득에 대한 주택임대료 배율(Rent to Income Ratio:RIR)을 보더라도 우리나라는 싱가포르(37.7%), 멕시코(36.4%)에 이어 35.2%로 임대료 비율이 3번째로 높음에도 불구하고 전세가 대비 매매가의 격차가 점점 벌어지고 있다.

김 위원은 "아파트 전세가/매매가 비율은 조사가 시작된 1999년 1월 52.4를 기록한 이후 전세가격이 급등하면서 지속적인 상승세를 보여 2001년 10월 64.4로 정점에 달한 이후 지속적으로 하락하는 추세에 있다"면서 "아파트 전세/매매가격 비율은 2003년 8월 현재 52.4까지 떨어졌으며 최근 들어서는 하락속도가 더욱 빨라지고 있다"고 말했다.

이러한 현상도 교환가치라고 할 수 있는 아파트 매매가격의 절대 수준이 사용가치라고 할 수 있는 전세가격에 비해 지나치게 고평가되어 있다는 '거품의 증거'가 될 수 있다는 것이다.

***"더이상 시간이 없다"**

김 위원은 아파트가격 상승속도도 가계소득증가율이나 국내총생산(GDP) 성장률에 비해 과도하게 빨라 상대적으로 거품이 형성되고 있는 것으로 평가하고 있다.

2001년부터 2003년 상반기까지 거시경제 명목성장률은 연평균 6.5%에 그친 반면, 서울 아파트가격상승률은 연평균 25.2%에 달해 거시경제 명목성장률의 4배가 넘는 속도로 단기간에 급등했다.

가계측면에서 볼 때도 지난 2년간(2001∼2년) 도시근로자 가구의 가처분소득과 아파트가격지수를 비교할 경우 가처분 소득 증가율은 17.5%에 그친 반면, 전국 아파트가격은 71.0% 상승해 아파트가격이 가계소득보다 4배 이상 빠르게 상승한 것으로 나타났다는 것이다.

김 위원은 "투기세력은 기본적으로 개발 이익을 노리면서 준동한다는 점에서 2, 3년전부터 예견됐던 재건축 아파트에 대한 투기에 대한 규제가 지난 9.5 대책에서야 나왔다는 점에서 안타까움을 금할 수 없다"면서 "정부는 이번에야말로 때를 놓치지 말아야 할 것"이라고 경고했다.

정부가 과연 이번에는 제대로 맥을 짚은 '15번째 아파트투기 대책'을 내놓을 수 있을지 예의주시할 일이다.