"아파트 거품 곧 폭발한다"

LG연구원 경고, "80년대말보다 악성, 붕괴 대비 서두를 때"

"현재 아파트 시장은 마치 4, 5년전 코스닥 투기열풍과 같은 머니게임을 연상시키며 최근 아파트 가격의 이상 급등은 맹목적인 자기실현적 기대심리에 기반하고 있기 때문에 거품붕괴로 이어질 가능성이 크다"는 적색경고가 민간 경제연구소에 의해 공식 제기됐다.

***아파트 거품 폭발을 알리는 4가지 신호**

LG경제연구원 김성식 연구원은 <LG 주간경제>(10월18일자)에 실린 '주택가격 버블가능성 진단'이라는 제목의 보고서에서 이같은 경고음을 발했다.

김 연구원은 거품붕괴 가능성을 뒷받침하는 근거로서 'LG경제연구원 주택 버블 가능성 지수' 5분기 연속 상승, 최근(2001~2003년 상반기) 경제성장률의 4배가 넘는 아파트 가격 상승 속도, 지난 2년간(2001~2002년) 도시근로자 가구 가처분 소득 대비 4배가 넘는 아파트 가격 상승률, 아파트 전세.매매가 격차 확대 등 4가지를 꼽았다.

***지난 2년간 성장률-가계소득증가율보다 아파트값 4배 폭등**

첫번째, 김 연구원은 LG경제연구원이 자체개발한 '주택시장 버블 가능성 지수'추이를 보더라도 주택가격에 버블이 빠르게 형성되고 있다고 지적했다.

플러스가 되면 거품이 생겼음을 의미하는 이 지수는 2001년 4.4분기부터 플러스로 돌아선 이후 7분기 연속 상승 추세에 있으며 최근 들어 버블 발생 가능성이 심화되고 있는 것으로 나타나고 있다.

두번째, 우리 나라의 아파트가격 상승속도는 가계소득증가율이나 국내총생산(GDP) 성장률에 비해 과도하게 빨라 상대적으로 거품이 형성되고 있는 것으로 평가됐다.

2001년부터 2003년 상반기까지 거시경제 명목성장률은 연평균 6.5%에 그친 반면 서울 아파트가격상승률은 연평균 25.2%에 달해 거시경제 명목성장률의 4배가 넘는 속도로 단기간에 급등했다.

가계측면에서 볼 때도 지난 2년간(2001∼2년) 도시근로자 가구의 가처분소득과 아파트가격지수를 비교할 경우 가처분 소득 증가율은 17.5%에 그친 반면, 전국 아파트가격은 71.0% 상승해 아파트가격이 가계소득보다 4배 이상 빠르게 상승한 것으로 나타났다.

***전세/매매가 격차도 거품 시사**

세번째, 특정 시점에서 특정 국가 주택가격의 적정성 여부를 판단하는 '가계소득에 대한 주택가격 배율' 즉 PIR(Price to Income Ratio) 배수의 국가별 수준을 상대적으로 비교해 보아도 우리나라의 아파트 거품은 가히 세계적 수준이다.

세계 각국을 비교하기에는 주택관련 자료에 한계가 있으나 지난 2000년에 발표된 UN 산하 헤비타트(Habitat) 자료는 우리나라의 주택가격이 소득에 비해 과도하다는 것으로 나타났다.

90년 기준으로 세계 주요도시의 PIR배수는 4.2배, 선진국 4.6배, 개도국 3.7배 수준인데 반해 우리 나라 도시는 7.9배에 달해 조사 대상 53개국 가운데 6번째 높은 것으로 나타났다.

또 가구소득에 대한 주택임대료 배율(Rent to Income Ratio:RIR)을 보더라도 우리나라는 싱가포르(37.7%), 멕시코(36.4%)에 이어 35.2%로 임대료 비율이 3번째로 높은 것으로 나타났다.

네번째, 아파트 전세/매매가격 비율이 지속적으로 떨어지고 있다. 이 비율은 조사가 시작된 1999년 1월 52.4를 기록한 이후 전세가격이 급등하면서 지속적인 상승세를 보여 2001년 10월 64.4로 정점에 달한 이후 지속적으로 하락하는 추세에 있다.

아파트 전세/매매가격 비율은 2003년 8월 현재 52.4까지 떨어졌으며 최근 들어서는 하락속도가 더욱 빨라지고 있다. 그만큼 현재 교환가치라고 할 수 있는 아파트 매매가격의 절대 수준이 사용가치라고 할 수 있는 전세가격에 비해 지나치게 고평가되어 있다는 반증이다.

***80년대말 아파트 투기때보다 악성**

김 연구원은 특히 '2백만호 건설'로 아파트 투기가 극심했던 노태우 정권하의 지난 80년대말 아파트 가격 상승기때보다 지금이 더욱 위험하다고 주장하고 있다.

80년대말 대세 상승국면은 87년 8월부터 91년 4월까지 3년 8개월간 지속하고 가격 상승 폭은 1백29.3%였다. 반면 98년 12월부터 시작된 이번 대세 상승 국면은 4년9개월째로 확장 기간이 훨씬 길고 가격 상승폭은 101.6%에 이르고 있다.

특히 두 차례 상승국면을 비교해 보면 주택의 절대부족 상황이나 거시경제 여건면에서 큰 차이가 있어, 요즘 진행되고 있는 아파트값 폭등이 한층 '악성'이라는 것이 김 연구원의 주장이다.

우선 80년대 말에는 주택보급률이 70% 안팎에 그칠 정도로 집이 절대적으로 부족했으나, 현재는 주택보급률이 1백%를 이미 넘어섰다.

더구나 최근 3년간 연간 주택 착공물량이 80년대말 주택 2백만호 공급 당시보다 많아 이들 물량의 입주가 본격화되면서 빈집이 늘어나고 있다. 이러한 공급과잉에 따른 아파트값 하락은 착공과 완공의 시차를 고려할 때 이제 본격적으로 가시화될 것이다.

***일본의 전철 밟을 수도**

김 연구원은 거시 경제 여건에서도 아파트 시장의 주변 여건이 판이하게 다르다고 지적한다.

지난 80년대말 대세 상승기에는 유사 이래 최대 호황이었다는 3저 호황과 내수 경기 활황으로 연간 경제성장률이 10% 안팎에 이르고 물가는 7,8%대로 높은 상승세를 유지했다.

반면 이번 상승국면은 외환위기 이후 일시적인 고성장시기를 제외하면 전반적으로 저성장에 경기부진이 지속되고 있으며 물가는 3% 안팎에서 안정세를 보이고 있다. 게다가 올해 들어서 경기침체의 골이 깊어지고 있는 상황에서 아파트 가격이 이상 급등 현상을 보이고 있다는 것이다.

그는 "과거 외국의 사례를 보더라도 부동산 경기 상승국면에서는 한결같이 거시경제가 활기를 띠던 시기였다"면서 "부동산 경기의 근본적인 기반이 좋았던 일본조차 부동산 가격 상승이 과도해 결국 거품붕괴 과정을 거친 바 있다"고 주장했다.

김 연구원은 "현재 우리나라의 경우 거시경제 여건이나 주택수급상황을 고려할 때 아파트 가격 상승은 지나치게 과도한 것으로 판단된다"면서 "일단 거품붕괴가 시작되면 가계부실을 더욱 심화시켜 거시경제에 큰 장애요인으로 작용하면서 가격하락이 장기간 지속될 가능성이 크기 때문에 더 이상 거품이 형성되지 않도록 힘써야 할 때"라고 결론지었다.

아파트값 폭락에 따라 경제가 최악의 치명타를 입을 수도 있는'1천조원대의 경제재앙'이 눈앞에 다가왔다는 경고음이다.