정부와 엇박자 내는 서울시 "공공재건축도, 50층 아파트도 반대"

정부안 곧바로 반대 입장 밝혀..."공공재건축 찬성 못 한다"

서울 핵심 지역에 대규모 신규 주택을 공급하는 방안을 골자로 한 8.4대책이 나오자마자 정부와 서울시의 이견이 드러나고 있다. 정부가 서울시와 긴밀한 정책 협의를 이루지 못하고 대책을 긴급히 발표한 것 아니냐는 의문이 제기될 정도다.

핵심은 공공재건축이다. 용적률 최대 500% 상향과 최고층 한도를 50층까지 올리는 방안을 골자로 한 이날 정부 발표 직후, 서울시가 이 내용을 반박하는 입장을 내놨다.

서울시 "공공재건축 반대"

이날 김성보 서울시 주택건축본부장은 정부 브리핑 후 별도로 서울시청에서 브리핑을 열어 "공공재건축에 민간이 참여할 수 있느냐에 대한 실무적인 퀘스천(의문)이 있다"고 말했다.

김 본부장은 "애초 서울시는 비정상적으로 멈췄던 재건축을 정상화하되, 공공성을 강화해야 한다는 입장"으로 큰 틀에서는 정부와 입장이 같았으나 "(정부의 공공재건축처럼) 공공기관이 직접 참여해서 재건축을 주도하면 재건축 사업의 여러 특성상 맞지 않다고 주장했는데, 정부가 최종적으로 공공재건축을 결정했다"고 설명했다.

김 본부장은 "앞으로 정부와 협의를 해야겠으나, 공공재건축을 적극 찬성하기는 어렵다"고 덧붙였다.

김 본부장은 다만 재건축이 아닌 재개발의 경우에는 "공공재개발은 분양가 상한제 제외 등의 혜택이 있어 민간이 참여할 것으로 본다"고 풀이했다.

요약하자면, 서울시는 민간이 주도하는 재건축을 허용하되, 일정 장치를 둬 공공성을 확보하자는 입장을 정부에 전달한 것으로 보인다. 그러나 정부가 재건축의 공공성을 확보하기 위해 LH와 SH 등이 참여하는 공공재건축이 필요하다는 입장을 관철한 것으로 추정된다.

이와 관련해 최병천 전 서울시 민생정책보좌관은 이날 자신의 페이스북에 "우리(박원순 전 서울시장, 최병천)는 원래 7월 13일을 디데이로 '파격적인 부동산 공급방안'을 발표할 예정이었다"고 주장했다.

해당 주장의 내용을 요약하면 △서울 사대문 안 용적률 1000%를 허용하는 초고밀도 개발 허용 △강남 서울의료원, 상암DMC 부지 등을 주택부지로 공급 △지분적립형 분양 방식 도입 △30~40대를 대상으로 관련 주택 정책으로 공급되는 주택의 일부에 연령제한 도입이다.

이 중 사대문 안 초고밀도 개발을 제외한 내용은 이번 정부 안에 담겼다. 그러나 정부 안에 사대문 안 초고밀도 개발은 없고, 용적률 상향 수준도 서울시 구상의 절반 수준이다.

즉, 당초 서울시는 '사대문 안에 민간의 재개발을 허용해 사대문 안을 초고밀도 주거화하되, 이에 일정 정도 공공성 확보 방안을 보장'하는 구상을 했으며, 해당 구상에 LH와 SH의 참여 등은 고려되지 않은 것으로 추정된다.

서울시 입장과 별도로, 공공재건축이 쉽지 않으리라는 전망은 8.4대책 발표 후 부동산 업계에서도 나왔다. 민간이 굳이 참여할 만큼 개발이익 '보장'이 되지 않는다는 이유다. 공공재건축 안을 받아들이지 않고, 기존 용적률 하에서 재건축을 추진하려는 단지가 상당할 것으로 보인다.

▲서울시 재건축 단지가 공공재건축을 도입할 경우 용적률을 500%까지 상향하고 50층 초고층 아파트 건설도 가능케 한다는 8.4대책에 서울시가 곧바로 반대 입장을 밝혔다. 서울 송파구 잠실일대 아파트 단지 모습. ⓒ연합뉴스

공공재건축 하더라도... 서울시 "50층 아파트 반대"

공공재건축에 찬성하는 단지가 나오더라도, 실질적으로 서울 시내에서는 50층 아파트 재건축은 불가능할 것으로 보인다.

서울시가 이번 공공재건축 층수 제한을 종전 35층에서 50층으로 완화하는 방안 역시도 반대 입장을 밝혔기 때문이다. 서울시는 기존 '35층 제한'을 고수하기로 했다. '공공재건축은 50층까지 허용한다'는 정부 입장 또한 서울시와 조율되지 않은 셈이다.

김성보 본부장은 "서울시는 기존처럼 주거지역은 35층까지 (높이를 제한하고), 준주거지역만 50층 이하가 가능하다고 보면 된다"고 말했다. 주상복합으로 지어야만 50층 재건축이 가능하다는 뜻이다.

서울시의 35층 제한 규정은 고 박원순 서울시장이 마련했다. 서울의 스카이라인을 유지하고, 일조권 등의 문제를 키우지 않기 위해 주거용 아파트에 높이 제한을 강력히 걸어뒀다.

앞서 최병천 전 보좌관이 밝힌 '사대문 안 초고밀도 개발' 역시 같은 구상에서 나왔다. 예외적으로 주거 기능이 취약해진 사대문 안만 초고밀도로 개발해 도시 스카이라인을 관리하되, 현재 아파트가 밀집한 서울 외곽 지역의 높이는 상대적으로 낮게 유지하자는 게 당초 서울시의 구상이었다.

서울시가 도심광역중심-지역지구중심-그 외 지역(기타지역)의 3개 권역으로 높이 기준을 차별화해, 그 외 지역의 높이는 제한을 둔 까닭이다. 강남 재건축 단지 등 아파트 밀집 지역 대부분이 그 외 지역에 해당한다.

다만 서울시는 관련 보도가 나온 후 바로 "오해"라는 해명을 냈다.

이날 오후 김성보 본부장은 "공공재건축 사업은 정부와 서울시의 협의를 거쳐 결정됐다"며 "서울시는 사업 자체를 반대하는 게 아니라, 충분한 주택공급을 위해 민간재건축 보완이 필요하다는 추가적인 의견을 제시한 것"이라고 밝혔다.

김 본부장은 "서울시는 오늘 발표한 공공재건축 사업이 원활히 실행되도록 정부와 협력해 최선을 다해 추진할 계획"이라고 덧붙였다.