얼마 전, 힙합듀오 리쌍 소유 건물인 서울 강남구 신사동 가로수길 빌딩이 팔렸다는 게 이슈가 됐다. 언론에서는 이 건물의 매도 가격에 집중했다. 매체에 따르면 이 건물은 95억 원에 팔렸다.
리쌍은 지난 2012년 53억 원에 이 건물을 매입했다. 순 투자금액은 13억 원. 나머지는 임차인 보증금 2억 원과 대출 38억 원으로 충당했다. 증여세, 대출이자 등을 제외하고 13억 원을 투자해서 42억 원의 수익을 올린 셈이다. 그것도 5년 만에.
사실 이 건물은 '젠트리피케이션'을 이야기할 때 빠지지 않는다. 건물 1층에서 곱창집을 운영하던 '우장창창'과 건물주 리쌍 간 분쟁은 대표적인 '젠트리피케이션' 현상으로 꼽힌다.
결과만 이야기하면. 몇 년간 분쟁 끝에 건물주 리쌍은 세입자인 '우장창창'을 강제집행으로 쫓아냈고, 이후 시세차익을 42억 원이나 올렸다.
물론, 건물주는 법에 저촉되는 일을 하지 않았다. 환산보증금, 재건축 등 허술한 상가임대차보호법을 악용하면 세입자를 쫓아낼 방법은 차고 넘친다. 세입자가 억울하다고 버티면 강제집행을 하면 된다. 우리 사회에서 법은 소유권 중심으로 움직이기에 가능한 일이다.
그래서일까. 강제집행 현장은 참혹하다. 말 그대로 폭력현장이다. 최근 서촌 '궁중족발'이 대표적이다. 강제집행 과정에서 세입자의 손가락 네 가락이 찢어졌다. 봉합수술을 했지만 이중 하나는 평생 장애를 지녀야 했다.
우장창창도 비슷했다. 100여 명의 용역이 배치됐고 세입자는 이들 손에 사지가 들려 자기 가게에서 쫓겨났다. 그나마 몸을 상하지 않았으니 다행일까. 경찰도 무용지물이다. 있어봤자 애써 폭력을 무시한다. 법 집행이라는 명분으로 강제집행이 진행되지만 그 과정에서 일어나는 유혈사태는 어쩔 수 없는 일로 치부된다. 사후 폭행죄로 고소하라는 식이다.
왜 이러한 폭력사태는 비일비재하게 반복되는 것일까. 일명 '비폭력집행2법'을 발의한 제윤경 더불어민주당 의원을 만나, 법 발의 배경, 그리고 현재 강제집행의 문제점 등을 짚어보았다. 인터뷰는 이정규 기자가 정리했다.
"부동산 투기, 막는 길목에 '폭력적인 강제집행' 있다"
프레시안 : 강제집행과 관련된 법인 '비폭력집행2법', 즉 집행관법과 경비업법 개정안을 발의했다. 전체적인 맥락에서 이 법의 주요 내용이 무엇인지, 그리고 법안을 발의한 취지를 설명해 달라.
제윤경 : 현재의 집행관법이나 경비업법은 폭력을 당연히 금지하고 있다. 하지만 강제집행 현장에서는 그런 법이 무용지물이다. 빈번하게 폭력이 발생한다. 건물주에 의해 고용된 용역이 폭력을 행사하기 때문이다.
프레시안 : 왜 그런 일이 발생하나.
제윤경 : 기존 집행관법이나 경비업법에서도 그런 폭력은 발생하지 않도록 하는데 의미를 두고 있다. 사실 기존 집행관법 등만 잘 지켜도 강제집행 과정에서 폭력이 발생하지 않는다. 하지만 현장에서 잘 지켜지지 않는다. 건물주가 고용한 용역들은 경비를 서야 하는데 집행을 행사한다. 집행을 행사하는 것 자체가 불법이다. 하지만 그런 집행, 그리고 그 과정에서의 폭력을 집행관이 묵인하는 식이다.
그런데 더 큰 문제는 그런 묵인하에 발생하는 위법행위와 폭력으로 세입자가 다치고 물건이 부서지지만 이에 대해 누구도 처벌받지 않는다는 점이다. 이번 개정안은 그런 현실을 개선하고자 발의했다.
프레시안 : 강제집행 과정에서 발생하는 폭력을 방지하기 위해 법안을 발의했다고 보면 되나.
제윤경 : 보다 근본적으로는 현재의 부동산 투기 문제를 여러 각도에서 고민했다. 모든 문제에는 길목이 있다. 부동산 투기 문제는 강제집행이다. 집행만 어렵게 해도 부동산 투기를 만들기가 쉽지 않으리라 판단했다. 거기서부터 투기 문제를 해결하는 실마리가 생긴다고 생각했다.
프레시안 : 그렇게 생각한 이유가 있는가.
제윤경 : 최근 문제가 된 궁중족발을 예로 들면, 건물주는 이 건물을 48억에 사서 1년 만에 70억에 내놓았다. 이를 위해 강제집행을 한 것이다. 이는 젠트리피케이션도 아니다. 상권 내모는 투기다. 무법천지의 불로소득인 셈이다. 강제집행으로 1년 만에 20억 넘게 벌 수 있게 된 것이다. 이것을 그대로 내버려 둬야 하나.
프레시안 : 하나하나 이야기해보자. 경비업법을 먼저 이야기해보자. 대부분은 강제집행이라 하면 법 집행관이 법원에서 고용된 용역에게 지시해서 발생하는 물리적 실력행사라고 생각한다. 하지만 실제로는 그렇지 않다. 물리력 행사, 즉 폭력은 법원에 고용된 용역보다는 건물주에 의해 고용된 용역들이 주로 행사한다. 이들은 법 집행관의 허가에 의해 현장에 투입된다. 아무래도 건물주에 의해 고용됐으니 건물주의 의도대로 강제집행을 할 수밖에 없다. 자연히 나가지 않고 버티는 세입자에게 폭력을 행사한다. 이번에 발의된 경비업법을 보니 그런 건물주에 의해 고용된 용역들이 강제집행 현장에 투입되는 것을 금지하도록 했다.
제윤경 : 강제집행 현장에 투입된 건물주 고용 용역들은 폭력사태를 대비해 경비를 서는 게 목적이었다. 하지만 거꾸로 강제집행 과정에서 폭력을 행사하고 있는 게 현실이다. 물론, 기존 법으로 제대로 법 집행이 된다면 경찰이 (폭력 사태에) 적극 개입 할 수 있다. 그런데 전혀 그러지 못 하고 있다. 그러므로 몇 가지 법 개정을 통해 강제집행의 문제점 해법을 모색해 보는 것이다.
"집행관, 그들은 '법피아'다"
제윤경 : 강제집행 중에는 집행관과 법원이 고용한 용역의 신분증 패용을 의무화했다. 또한, 폭력 발생을 금지하는 감독업무를 수행하도록 명시했을 뿐만 아니라, 만약 강제집행 과정에서 감독 과실(폭력 사태 발생) 등이 발생할 경우 징계수위를 강화하도록 했다.
프레시안 : 비리로 인해 처벌받은 사례는 있지만 강제집행으로 폭력사태가 생겼을 때 집행관이 징계 받거나 처벌받은 사례는 전무하다. 기존에도 처벌받지 않았는데, 징계수위를 높인다고 해서 제대로 감독할 수 있을까?
제윤경 : 그래서 법만으로는 안 된다. 이후가 구조를 개선하는 게 필요하다. 집행관은 집행관 소속 지방법원에서 관리·감독한다. 그런데 그 지방법원에서 집행관은 한 식구나 다름없다. 그러니 엄격하게 관리하겠나? 안 한다. 한 식구라서 봐주는 게 많다. 이를 막기 위해서는 집행관 관리·감독을 상위법원에서 해야 한다.
프레시안 : 많은 사람은 집행관이 법원 소속 공무원인줄 안다. 하지만 고위공무원들이 은퇴하고 가는 자리 식으로 된지 오래다. 한마디로 개인사업자 신분이다. 해외는 어떤가. 우리나라처럼 집행관이 개인사업자 신분으로 강제집행을 진행하나.
제윤경 : 다른 나라는 그렇지 않다. 미국은 변호사만 할 수 있다. 채권자를 대리해서 법을 집행하는 것이다. 채권자가 직접 추심하는 것이 아니다. 추심위탁이란 법에 명시되어 있는 채권 행사를 대리하는 법집행이다. 이와 관련해서 자격증이 있는 사람만이 할 수 있다. 변호사가 할 수 있는데 일본은 그것도 등록제로 한다. 인원제한이 있다. 하지만 우리나라는 개인사업자가 하고 있는 실정이다.
프레시안 : 집행관의 수입이 억 단위다. 그것도 정부세금이 아닌 명도소송 및 강제집행 건당 수당으로 받는 식이다.
제윤경 : 그들은 '법피아'다. 기본적으로 제도자체가 폭력을 유발하는 제도다. 집행 실적에 따라, 추심실적에 따라 이 사람 소득이 결정난다. 당연히 실적을 높이기 위해 무리한 집행이 이뤄질 수밖에 없다. 무리한 집행은 결국 폭력이다. 하나의 문화처럼, 관행처럼 자리 잡았다.
프레시안 : 집행관 관련해서 얼마 전 법원행정처장을 만났다고 들었다.
제윤경 : 몇 가지 사례를 들어 제도 개선과 관리감독 책임을 법원 행정처가 마련하라고 말했다.
프레시안 : 구체적으로 어떤 이야기 오갔나?
제윤경 : 일단 궁중족발과 우장창창 강제집행 당시 영상을 보여드렸다. 욕을 하며 사람의 사지를 들어 끌어내는 것은 기본이고, 밀폐된 공간에서 소화기를 난사하는 장면까지 보여줬다. 그런데 거기서 집행관은 아무 조치를 하지 않고 있었다. 반면, 집행 과정에서 발생하는 폭력을 건물주가 진두지휘 하고 있었다. 건물주가 집행을 지휘하는 것은 불법이다. 강제집행 현장을 관리·감독해야 하는 집행관이 법을 위반한 것이다. 그 자리에서 '저 집행관 지방법원에 맡기면 처벌하냐'라고 물었다. 행법원정처장은 돌아가서 다시 살펴보고 강력하게 처벌안을 마련하겠다고 답했다.
"강제집행, 사적 갈등으로 시작되지만 이면에는 공적 문제 존재"
프레시안 : 다시 발의된 법안 이야기로 돌아가 보자. 경비업법을 통해 추가로 용역을 투입하지 못하도록 할 뿐만 아니라, 집행관의 법적 책임 등을 강화할 경우, 강제집행이 현실적으로는 어려워지는 게 아니냐는 지적도 제기된다. 재산권에 피해보는 경우가 생긴다는 주장이다.
제윤경 : 맞다. 분명 재산권 침해 이야기가 나올 것이다. 하지만 우리나라에서는 건물주의 권한을 매우 높게 인정해준다는 점을 이야기하고 싶다. 그리고 그것과 맞물려, 건물주의 재산권을 보호하기 위해 인권이 침해되는 것은 올바른 것인지를 묻고 싶다.
강제집행은 원래 어려워야 한다. 지금까지 너무 쉽게, 그리고 매우 폭력적으로 이뤄질 수 있도록 방관한 관행이 잘못된 것이다. 사실 강제집행은 집기를 철거하는 등 필수적으로 물리력이 요하기 때문에 법원 용역들의 보조까지는 제한하지 않았다. 그런데 여기에다 건물주가 고용한 경비업체 용역들이 집행에 참여하는 것이 용인됐던 것부터가 잘못이다.
사실 재산권 침해 우려 때문에 강제집행법 개정에 소극적이라면 매우 심각한 문제다. 이것이 논란이 될 필요가 있나 싶다. 건물주가 법원을 통해 재산권을 행사할 수 있도록 한다는 건, 다른 선진국 사례에서는 과도한 측면이 있다. 그런데 여기에서 우리는 추가로 건물주가 용역을 고용할 수 있도록 했다. 이것은 그 자체가 폭력적이다.
프레시안 : 강제집행 현장에는 경찰이 배치돼 있지만 집행 과정에서 발생하는 폭력에는 늘 관대하다.
제윤경 : 우리 사회 인식의 뿌리에는 '안 나가는 세입자 문제’라는 점이 전제되어 있다. (소유권 중심주의에서) 재산권 행사를 방해하고 있다며 폭력의 문제를 세입자 쪽에서 찾는다. 여론도 그렇다. (이런 여론이) 경찰에게도 작동하고 있는 것이다. '세입자가 버티니까 불가피한 폭력이 발생했다'. '임차인이 무단점거를 하고 있다'. 이런 식이다.
그리고 이 문제가 건물주-세입자 간 사적갈등이기 때문에 개입하지 않는다는 의견도 있다. 그런데 이 문제는 사적갈등이 아니다. (강제집행은) 사적갈등에서 시작돼서 법집행이 이뤄지는 공적현장이다. 그런 과정에서 경찰이 소극적으로 행동하는 것은 분명 문제가 있다.
프레시안 : 맞는 말이다. 강제집행 문제는 개인 간 문제가 아니라 사실 공적으로 풀어야 한다고 생각한다. 젠트리피케이션 문제, 부동산 투기 문제 등이 복잡하게 꼬여 있다. 그 결과가 강제집행이라는 폭력적인 결과로 나오는 것이다. 정부는 왜 개입하지 못했나. 민사라서 내버려 둔 게 아닌가 싶다.
제윤경 : 본질이 왜곡된 것이다. 본질은 임대차 시장에 과도한 투기가 발생하고 있다는 점이다. 그 투기로 열심히 일한 사람의 소득이 다 임대소득과 건물주 소득으로 전환된다. 건물이 잘나서 상권이 형성된 게 아니다. 열심히 일한 사람 있어서 상권도 형성되고 건물가치도 상승한 것이다.
"누군가 상투 잡았는데 되팔지 못하면, 그 부담은 누가 지나?"
프레시안 : 하지만 그런 세입자의 권리를 보장해주는 제도는 거의 없다. 상가임대차보호법이 있으나 아직은 역부족이다.
제윤경 : 어떤 측면에서 환산보증금 제도는 말도 안 된다. 세입자가 능력이 있어서 임대료를 많이 내는 게 아니다. 건물주가 욕심 많아 임대료를 많이 내는 것이다. 그에 따른 페널티를 줘야 하는데 왜 인센티브를 주는지 모르겠다.(*환산보증금은 보증금에 월세 환산액(월세×100)을 더한 금액이다. 이를 기준으로 현재 서울은 4억 원 이하일 때 세입자는 상가임대차보호법보호 대상이 된다)
이런 제도가 존재하는 이유는 임대료를 많이 내는 상인, 즉 돈 잘 버는 상인에 대한 선입견이 있기 때문이다. '돈 잘 버는 사람인데 그 사람들 왜 보호하냐'는 인식이 있다. 현실을 똑바로 봐야 한다. 다 빚내서 장사한다. 그래서 자영업자가 된 것이다. 이분들이 울며 겨자 먹기로 장사한다. 성공률이 높은데 가려다 보니 임대료 비싼 곳을 선택하는 것이다. 전 재산 다 털어서 가는 것이다. 돈 남아서 임대료 많이 내는 게 아니다. 그런데 이들이 마치 돈 잘 버는 상인으로 포장된다.
프레시안 : 세입자 보호 대책을 내면 소유권 이야기가 항상 나온다. 건물주를 가리켜 '이 사람들은 자기 빚내서 투자를 한 것이다'. '어쨌든 법적인 테두리 아래서 한 것이다'. 이런 논리가 강고하다.
제윤경 : 좀 더 큰 테두리에서 이야기해보자. 그런 논리가 고착화되고 강해지면 시장훼방이 발생한다. 부동산 시장에서 그렇게 단기에 상식수준을 뛰어넘는 가격변동이 발생한다는 것은 국가적으로 엄청난 손실이다. 이 상황에서는 평범한 사람도 다 뛰어 들게 된다. 그 결과, 과도한 부채를 지게 된다. 누군가가 마지막에 샀는데 되팔지 못하면? 세입자가 안 들어오면 그 빚은 누구의 것이 되나? 사회가 떠 앉아야 한다.
사회적 비용이 나오고 부동산 시장이 교란되기 때문에 당연히 문제 삼아야 한다. 이런 행위를 못하도록 막아야 한다. 시장이 제대로 작동하고 건전하게 작동하기 위해서는 그렇게 해야 한다. 그러지 않으면 언젠간 사회적 비용 초래한다.
프레시안 : 그럼에도 한국의 구조는 왜 소유권 중심으로 간다고 생각하나. 대부분 사람들은 늘 건물주 편을 들고 세입자는 어깃장이라 하고 법을 지켜야 한다고 이야기한다.
제윤경 : 우장창창 사건 때는 인지부조화가 있다. 우리 사회는 정말 절박하고 절실한 사람이 시위를 했다. 그렇다 보니 임대료 많이 내는 부자가 시위하는 것에 대한 불편함이 있다. 저렇게 절박하지도 않은 사람이 왜 꽹과리 치고 난리냐는 목소리가 있다. 건물주가 임대료를 높이는 것에는 문제가 있다고 생각한다 해도 말이다. 그래서 거부감이 작동했다고 본다.
나는 이 프레임을 바꿔야 한다고 생각한다. '살기 힘들다는 식의 절박함', '반 민주에 대한 절박함', 이런 형식으로 접근해서는 안 된다. 조금은 더딜 수 있다고 우려되는 방식이지만 권리의 문제, 법적 문제의 검토, 허점들을 부각하고 그쪽으로 사회적 논의를 이동시켜야 한다고 생각한다. 상가임대보호차법이 바뀐다고 자영업자 문제가 해결될까. 얼마든지 편법이 생긴다.
프레시안 : 오랜 시간 감사하다.
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