"세계 역사상 가장 큰 갈등이 지난 3년 동안 벌어졌다. 뉴타운 사업을 한 번은 정리하고 넘어가야 할 때가 됐다."
박원순 서울시장이 본격적인 뉴타운 사업 탈출 방안을 발표하면서 한 말이다. 한때는 '돈 한 푼 안 들이고 고급 아파트를 얻는 로또복권 같은 사업'으로 알려졌던 뉴타운 사업이다. 지자체나 주민들이 경쟁적으로 구역 지정을 신청했다. 그랬던 뉴타운 사업이 지금은 골칫거리로 변했다.
대부분 뉴타운 사업 구역은 사업성 부족과 미분양 우려, 과도한 분담금 등으로 사업추진이 지연되거나 중단됐다. 자연히 노후한 주택이 그대로 방치되면서 슬럼화가 진행되고 있다.
해당 지자체 입장에서는 이러지도 못하고 저러지도 못하는 딜레마에 빠졌다. 대표적인 곳이 대규모 뉴타운 사업 구역이 있는 서울시다. 뉴타운 사업 수습방안을 진행하고 있지만 여의치 않다.
복잡하게 꼬인 뉴타운 구역, 코디네이터 파견?
박원순 서울시장 취임 이후 뉴타운 사업 관련, 서울시는 여러 모로 노력 중이다. 착공 이전 단계에 있던 뉴타운‧재개발 683개 구역 중 324개 구역에 대한 실태조사를 통해 245개(36%) 구역을 해제했다.
지난 4월에는 나머지 438곳 중 추진주체가 있는 327곳을 구역별 사업추진 상황에 따라 3개 유형(A,B,C)으로 구분해 관리하겠다고 발표했다. 잘되는 구역(A)은 밀어주고, 추진이 곤란한 구역(C)은 해제 절차를 밟겠다는 것. (☞ 관련기사 : '박원순표' 뉴타운 수습 방안, 제대로 먹힐까?)
문제는 사업이 '정체'된 구역(B)이다. 약 40%를 차지하는 B구역은 말이 '정체'구역이지 사업 찬반 주민 간 갈등, 조합과 시공사 간 자금지원 중단에 따른 갈등 등으로 사업 자체가 사실상 중단된 구역이다.
서울시는 이 구역에 코디네이터를 파견, 조속한 진로 결정을 지원한다는 방침이다. 갈등 해소 지원 및 정체 요인에 맞는 해결 방안을 제시함으로써 주민 합의를 한다는 것. 서울시는 5월부터 추진 주체, 자치구와 의견 수렴을 통해 선정된 10개 구역에 코디네이터를 파견해 정체 요인을 분석하고 해결점을 도출한다는 계획이다.
하지만 여러 가지가 복잡하게 꼬여 있는 B구역 문제가 코디네이터를 파견한다고 풀릴지는 미지수다.
매몰비용, 누가 처리하나
뉴타운 사업 탈출 해법을 위한 근본문제는 건드리지 않고 주변부만 건드린다는 비판도 제기된다. 무엇보다 '매몰비용' 관련해서 아무런 언급이 없는 게 문제다. 해제된 뉴타운‧재개발 사업 구역의 매몰비용을 누가 처리하느냐는 여전히 해결되지 않은 문제다. 원활한 뉴타운 사업 해제를 위해서는 이것이 해결되는 게 무엇보다 중요하다.
하나하나 이야기해보자. 뉴타운‧재개발 구역이 해제된 곳의 가장 큰 애로사항은 사업이 중단될 때까지 투입된 매몰비용이다. 매몰비용이란 뉴타운 사업 추진 과정에서 지출된 비용을 말한다.
추진위원회와 조합 설립, 그리고 각종 용역 등에 필요한 비용을 시공사(건설사)가 빌려주고 이것은 사업이 끝난 뒤 정산한다. 시공사는 이 비용을 '대여금'으로 처리하고 추진위원장이나 조합장 등 조합 임원을 '연대보증인'으로 세운다.
일종의 보험인 셈이다. 뉴타운 사업이 취소될 경우, 시공사는 매몰비용을 갚으라며 조합 임원 재산을 가압류하고 민사소송을 제기한다.
물론, 시공사가 스스로 매몰비용을 포기하는 경우도 있다. 2012년 중량구 면목301구역 재개발 사업의 경우, 추후 사업재개 시 시공사 선정을 조건으로 약 12억 원의 매몰비용을 포기했다.
하지만 이는 특수한 경우다. 뉴타운 사업이 해제된 대부분 지역 시공사는 매몰비용을 포기하지 않는다.
매몰비용 걱정하는 조합원들
매몰비용을 뉴타운 사업 해제를 추진한 조합원들에게 전가하는 경우도 발생하고 있다. 장위12구역, 인천부개2구역 등이 대표적인 곳이다.
인천부개2구역 시공사는 조합 해산 직후 사업추진비를 회수하고자 임원 6명 재산을 가압류했다. 그러자 그 임원들은 '아파트분양신청자' 89명의 재산 가압류 신청서를 법원에 제출했다. 물론, 이러한 가압류 신청에 대해 2014년 5월, 인천지방법원은 조합 전 임원이 부담하라는 판결을 내렸다. 조합원에게까지 매몰비용 책임을 지우는 것은 부당하다는 이유였다.
마찬가지로 조합이 해산된 장위12구역 시공사는 조합 임원 8명에게 매몰비용 30억여 원을 돌려달라고 가압류를 신청하자 조합 임원들은 조합 해산에 참여한 조합원 57명에게 가압류를 신청했다.
하지만 법원의 판단은 이전과 달랐다. 57명에 대한 가압류 신청을 받아들였다. 현재 장위12구역은 이에 대한 재판이 진행 중이다.
이렇다 보니 조합원들이 선뜻 뉴타운 사업을 반대하기 어렵다. 조합 해산 절차를 밟기 위해서는 조합원 50%의 동의를 얻어야 하지만 이를 넘기기 힘든 이유도 여기에 있다.
요원한 뉴타운 탈출구
서울시도 매몰비용 처리를 고심하고 있다. 추진 주체가 없거나 추진위원회 단계에서 뉴타운 사업이 중단된, 즉 해제된 지역의 매몰비용을 최고 70%까지 지원한다. 문제는 조합 설립 이후다. 조합이 설립된 이후 뉴타운 구역이 해제될 경우, 매몰비용은 법적으로 지원할 수 없다.
뉴타운 사업을 반대하는 주민들은 서울시에서 직권으로 뉴타운 사업 구역을 해제해달라고 요구한다. 도시및주거환경정비법을 보면 토지 등 소유자의 과도한 부담이 예상되거나 지정목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우, 시장이 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 지정을 해제할 수 있다.
하지만 서울시는 기준 조항이 모호하다는 이유로 직권해제에 난감해 하고 있다. 직권해제 기준이 불명확한 가운데, 서울시가 직권으로 뉴타운 사업 구역을 해제할 경우, 시공사가 서울시에 매몰비용을 청구할 수 있다.
조합이 설립된 구역을 서울시가 직권으로 해제할 경우 서울시는 감당키 어려운 비용에 허덕일 수 있다는 이야기다. 감사원은 서울시 뉴타운 사업 총 매몰비용을 1조4000억~1조7000억 원으로 추산했다.
서울시는 지난해 11월, 국회에서 발의된 '도시정비법 일부 개정안'이 통과되면 그에 맞춰 매몰비용을 처리한다는 계획이다. 개정안은 정비구역 등을 해제함에 따라 승인 취소된 추진위원회나 조합 사용비용을 보조할 수 있도록 하는 내용을 골자로 하고 있다.
하지만 이 법이 단기간 내 처리되기는 어렵다는 게 중론이다. 첨예하게 갈등을 빚고 있는 뉴타운 사업이기 때문이다. 정부와 지자체가 매몰비용을 왜 대신 내줘야 하느냐는 비판도 제기된다. 뉴타운 사업 탈출구가 요원한 이유다.
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