수도권 개발제한구역(그린벨트) 내 보금자리주택 공급량을 확대한다는 게 핵심이다. 투기수요 관리를 위한 보완대책도 동시에 마련했다. 또 첫 주택 구입의사가 있는 근로자를 대상으로 한 청약제도를 신설했다.
전문가들은 현 정부의 실책으로 발생한 문제를 미래 자원인 그린벨트 해제로 해소하려는 것은 문제라고 지적했다. 근본적으로 투기수요를 차단하기도 어려울 것으로 내다봤다.
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| ▲한만희 국토해양부 주택토지실장이 27일 과천청사 브리핑룸에서 보금자리주택 공급확대책을 발표하고 있다. ⓒ연합뉴스 |
그린벨트 개발해 60만 가구 조기공급
정부는 먼저 오는 2018년까지로 예정했던 보금자리주택 공급 시기를 2012년으로 앞당겨 당초 예상했던 총 12만호(연 3만호)로 계획했던 공급량을 32만호(연 8만호)로 대폭 확대키로 했다.
이를 위해 정부는 금년 하반기(10월경으로 예정) 중 그린벨트 내에 보금자리주택지구 5~6곳을 추가로 지정하겠다고 밝혔다. 용적률은 그린벨트 해제지역에 통상 적용되는 180%보다 높은 200%가량이다.
또 그린벨트 외에도 도심 재개발 지구 등에서 8만호, 신도시 공공택지에서 20만호 등 총 28만호의 보금자리주택을 공급하겠다고 밝혔다. 계획에 따르면 이명박 대통령 임기 마지막 해인 오는 2012년까지 수도권에서 공급되는 보금자리주택은 기존 40만호에서 60만호로 늘어난다.
또 강남과 성남 대체도시로 개발하려던 위례신도시에서도 전체 공동주택 4만3000호 중 2만2000호를 보금자리주택으로 짓기로 했다. 내년 4월에는 시범단지에서 사전예약을 받아 약 2000~4000호가량을 첫 분양할 예정이다.
보금자리주택은 서민주거안정을 목적으로 대한주택공사와 지방공사 등이 짓는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택이다. 정부는 지난해 전국에 걸쳐 총 150만호의 보금자리주택을 짓기로 했으며, 수도권 그린벨트 내에는 32만호를 공급한다고 발표한 바 있다. 정부는 이번 대책은 공급시기를 앞당기는 것으로 총 공급물량에는 변동이 없다고 밝혔다.
분양가 주변시세 절반으로… 투기 차단책 붙여
강남 세곡, 서초 우면, 하남 미사, 고양 원흥 등 4개 시범지구는 바로 다음달부터 청약에 들어간다. 정부는 서민들의 주거안정을 위해 분양가를 크게 낮춘다고 설명했다.
우선 강남, 서초지역 보금자리주택 분양가는 3.3㎡당 1150만 원으로 주변 시세의 절반 정도다. 하남은 950만 원, 고양은 850만 원으로 주변시세의 70%정도다(이상 전용면적 85㎡ 기준). 정부는 시범지구를 시작으로 2기 신도시(판교, 송파, 김포, 검단, 파주, 양주, 광교, 동탄, 평택)에서 공급되는 보금자리주택 분양가도 최대한 낮춰 공급하겠다고 했다.
투기차단을 막기 위한 대책으로 먼저 중소형 기준 5년인 전매제한기간을 7~10년으로 강화했다. 예외적 이유로 전매가 허용되는 경우에는 주공 등 공공기관이 우선매수(분양가+정기예금금리)해 이익을 환수한다. 판교신도시 등 주택공영개발지구 건설 당시 쓰던 환매제도를 준용한 것이다. 또 그린벨트 내 보금자리주택은 5년 거주의무 기간을 마련했다.
정부는 또 향후 발표할 5~6개 보금자리주택지구와 관련, 지가급등지역은 후보지에서 배제하고, 후보지 발표 후 지가가 급등했을 경우는 보상가 산정시점을 조기화해 투기수요를 차단하겠다고 했다. 부동산업계에서는 이명박 대통령이 "서울에 인접하면서도 비닐하우스와 축사 등이 들어서 그린벨트 기능을 잃은 곳"을 언급한 것과 관련, 과천·고양 화전·남양주·하남 등을 예상지역으로 꼽고 있다.
청약제도 개편… '추첨제' 강화
주택입주와 관련해 청약제도도 손질된다. 그 동안 장기 가입자가 우선 순위를 갖던 청약시스템 하에서는 신혼부부 등 사회 초년생에게 주택이 돌아갈 기회가 적었다는 이유다.
정부는 이에 따라 신혼부부 주택 특별공급제도를 확대 개편하는 방식으로 전체 공급물량의 20% 분량에 대해 '근로자 생애최초 주택청약제도'를 신설한다.
근로자 생애최초 주택청약은 추첨제로, △청약저축 2년 이상 가입 △근로자·자영업자로 5년 이상 소득세 납부 △기혼자(혹은 자녀가 있는 자) △도시근로자 평균소득의 80% 이하(작년 기준 312만 원) 소득 △주택구입 사실이 없는 자가 대상 자격을 가진다. 5년 이상 장기가입자의 불입액에 해당하는 600만 원을 청약금으로 납부해야 한다.
한만희 국토해양부 주택토지실장은 형평성 논란을 의식해 "전체 공급량을 확대하면서 기존 공급비율을 적용해 기존 청약대기자의 피해를 최소화했다. 일반 공급비율은 40%에서 35%로 줄어들지만 공급량은 6만4000호에서 9만호로 확대된다"고 강조했다.
그린벨트 땅값 폭등 우려
일단 공급량이 늘어나고 투기억제대책이 담겨 있어 어느 정도 효과는 볼 수 있으리라는 평가다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 예상되는 효과로 "먼저 수급불균형 해소에는 도움이 될 것이다. 보금자리 주택 인근 민간아파트 가격도 어느 정도 위축될 것"으로 전망했다.
그러나 벌써부터 강남권 등 일부 지역을 중심으로 투기수요가 폭발할 것이라는 우려의 목소리도 나온다. 시범 지구 중 가장 알짜지역으로 평가되는 강남 세곡의 경우 주변의 일반 아파트값은 3.3㎡당 2500만~3000만 원대에 달한다. 보금자리주택에 분양만 되면 그 순간 시세차익을 적어도 3억 원은 볼 수 있을 정도다. 김 소장은 "정부에서 전매제한 등 대응책을 내놨으나 통장불법거래 등을 막기는 어려울 것"이라며 "곧바로 토지 부문에서 선행투자가 요동을 칠 것이다. 추가 주택지구 발표 시기를 앞당겨서 빨리 택지개발예정지구로 묶어 버러야 한다"라고 조언했다.
나아가 지금의 주택대란 원인 제공자가 바로 현 정부라는 게 문제라는 지적도 나온다. 지난해 경기침체 대응책의 일환으로 참여정부 시절 마련된 각종 규제책을 현 정부가 대부분 해제한 바 있다.
김 소장은 "최근 주택난 원인 중 하나는 서울과 경기, 인천에서 동시 다발적으로 추진되는 뉴타운 개발로 인해 최근 2~3년 사이 원래 살던 곳에서 밀려난 사람들의 주택수요가 급증했기 때문"이라며 "당초 정부 계획 이외의 물량이 긴급히 필요해져 나온 게 이번 대책이라 볼 수 있다. 보금자리대책은 사실상 그 물량(뉴타운지역)을 받아주는 범퍼역할을 할 것"이라고 말했다.
"정부 정책 실패 막기 위해 그린벨트 희생"
무엇보다 그린벨트를 해제하는데 따른 부작용에 대한 우려가 많다.
변창흠 세종대 행정학과 교수는 "정부의 정책 실패를 막기 위해 미래 세대의 자원이자 쾌적함을 위해 남겨놓아야 할 그린벨트를 희생하는 것"이라며 "가장 손쉬운 대책이긴 하지만 아껴둬야 할 자원을 미리 당겨쓰는 것이나 다름없다"고 비판했다.
이와 관련, 이명박 대통령은 비상경제대책회의에서 "수도권에 건설되는 보금자리 주택은 이미 그린벨트로서의 기능을 상실한, 보전가치가 낮은 지역에 짓는 것"이라며 "그린벨트를 훼손한다는 오해를 사지 않도록 충분히 잘 알리고, 그린벨트의 기능을 오히려 더 보전해야 할 곳은 복원시키고, 관리해 나가야 한다"고 말했다.
근본적인 투기 억제 대책이 아니라는 것도 문제라는 지적이다.
변 교수는 "전매제한기간이 길어졌다손 치더라도 개발이익 환수 시점이 늦춰진 것일 뿐"이라며 "좀 더 근본적 조치인 환매조건부주택 공급을 하는 게 맞다. 그래야 저렴한 주택이 지속적으로 공급되는 효과를 볼 수 있다"라고 평가했다. 전매한 차익을 공공이 전액 흡수해 공공주택 추가 건설에 쓰자는 얘기다.
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