3저 현상이 전세주택의 존재라는 한국적 상황과 맞물리면서, 균형을 이루었어야 할 주택매매시장과 주택임대시장은 혼란한 국면으로 빠져 가고 있다. 이에 혼란스러운 주택시장에 대한 언론의 현상적 분석을 넘어 그러한 현상을 초래한 구조적인 원인에 대해 지대추구(rent-seeking)라는 이론적 틀에 기초해 살펴보고자 한다.
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| ▲ 주택매매 시장은 위축되고, 전월세난은 가중되는 현상을 수급 불일치 문제로 진단하고 풀려는 정부의 해법에는 한계가 있다는 지적이다. ⓒ연합뉴스 |
최근 주택매매시장이 가라앉고 주택임대시장이 뜨는 상황에 대해 거시경제 차원에서 언론의 보도내용을 기초로 요인을 찾게 되면 '저성장·집값 하락·저금리' 등 3저 요인에 더해 저출산-노령화로 인한 인구구조의 변화, 1~2인 가구의 급등 등을 주요 요인으로 지목하게 된다.
이러한 요인을 부동산시장의 수요-공급 이론에 비추어 설명해 보면, 결국 주택매매시장에서 매매수요 감소(수요<공급) 및 주택임대시장(특히 전세시장)에서 대체 수요 급증에 따른 전세주택 공급부족(수요>공급)으로 해석할 수 있게 된다.
즉, 두 시장간 수요가 대체되면서 주택임대시장에서 발생한 수급 불일치가 혼란한 주택시장의 주요 요인으로 해석되는 것이다. 그리고 이렇게 상황을 파악하게 되면, 박근혜 대통령이 주문했듯이 주택보급률이 102.7%(서울 97.3%, 2012년)인 상황에서 "전세 시장에 집중된 수요를 매매시장으로 돌려서 매매와 전세시장 간의 균형을 맞추도록 하는 정책"을 핵심 기조로 삼게 된다.
물론 세부적으로 정부는 취득세 및 양도소득세 감면 등을 통한 수요측면의 매매시장 활성화 대책 외에도, 주택임대시장 공급측면에서 전월세 주택 공급 확대를 위해 공공임대주택 공급과 민간임대 활성화 방안을 추진하고, 수요측면에서 서민층 전월세 부담 완화를 위한 금융세제 지원 방안 등의 주거복지대책도 포함하여 수급을 조정하려고 할 것이다.
심지어 서승환 장관은 민간주택공급을 억제하려는 과감한 방안도 제시했다. 이러한 대응책은 표면적 분석에 비추어 보면 일면 자연스러워 보이기까지 하다.
그런데 핵심 문제가 '두 시장간 수요 대체로 인한 주택임대시장의 수급 불일치'라는 설명방식은 주택에 대한 투기적 가수요와 거품 붕괴에 따른 후유증을 설명해 내지 못한다.
주택을 다량 소유하는 것과 자동차를 다량 소유하는 것은 전혀 다른 차원의 문제다. 특정 가구가 자동차를 100대 가지고 있다고 해서 이를 독점으로 보지 않으며, 그로 인해 다른 가구가 피해를 보는 것도 아니다. 공급이 부족하면 더 생산하면 된다. 그런데 공급이 제한된 토지에 부착된 주택(건물)은 전혀 다르다. 토지에 결합되어 있어 공급이 제한된 주택을 다량 보유하고 있는 소유주는 독점적 지위를 획득하게 되며, 이러한 특권적 지위를 활용해 불로소득을 수취할 수 있게 된다. 이른바 '지대추구'를 하게 되는 것이다.
모든 국가를 괴롭히는 지대추구(rent-seeking)
노벨경제학상 수상자인 스티글리츠(Joseph E. Stiglitz)는 새로운 책 「불평등의 대가」(the Price of Inequality)에서 시장을 한마디로 '불평등을 생산하는 기계 장치'라고 평가했다. 그리고 상위 1퍼센트가 누리는 엄청난 부는 그들이 생산에 기여한 것 때문이 아니라, 자신의 특권과 지위를 이용하여 사회적 생산으로부터 터무니없는 양을 빼앗아가기 때문이라고 분석했다.
스티글리츠는 이러한 경제현상을 '지대추구' 행위로 요약한다. 그리고 지대추구로 인해 불평등이 심화되면서 '불평등의 代價'로 경제성장 둔화, 국내 총생산 불안정, 민주주의 약화, 공정성과 정의의 훼손 등이 초래된다고 밝혔다.
정치·경제 분야 저명 저널리스트인 존 케이(John Kay)도 최근 기고문에서 지대추구의 현실 경제학적, 법적 성격을 다음과 같이 밝혔다: "당신은 부를 창출하거나, 아니면 다른 사람이 창출한 부를 빼앗음으로써 부자가 될 수 있다. 다른 사람의 부를 강탈하는 것이 불법일 때 이를 도둑 또는 사기라고 부른다. 반면 이러한 행위가 합법적일 때, 경제학자들은 이를 지대추구(rent-seeking)라고 부른다." 합법화된 도둑질인 지대추구 문제의 심각성에 있어서 케이는 스티글리츠와 동일한 입장이다.
지대추구의 핵심에는 토지에서 발생하는 지대의 사유화가 자리하고 있다. 지대(地代, rent)란 본래 '토지(地)사용 대(代)가'를 말하는 것으로, 토지에서 사용되던 용어가 토지와 유사한 특성을 가진 재화와 서비스에까지 확대 적용된 것이다. 그래서 스티글리츠도 '지대추구' 개념을 "<지대rent>라는 용어는 원래 토지로 인한 수익을 이르는 말이었다. 토지 소유자는 자신이 <한> 일이 아니라 토지에 대한 소유권을 가지고 있다는 사실 때문에 보상을 받는다."고 정의하고 있다.
지대추구는 비단 중동, 아프리카, 라틴 아메리카의 자원 부국에만 존재하는 것이 아니라, 미국같은선진국에서도 존재한다. 선진국의 지대추구 심각성과 관련하여, Laurie Macfarlane은 그의 글에서 놀랄만한 수치를 제공하고 있다: 영국은 전체 선진국 중에서 가장 불평등한 토지분배를 보여주고 있다. 단지 0.6%의 인구가 전체 토지의 69%를 소유하고 있으며, 이들 소유자들을 살펴보면, 최초에 강압과 폭력으로 토지를 획득했던 귀족들의 후손이다.
스코틀랜드는 문제가 더 심각한데, 겨우 432명이 전체 토지의 50%를 소유하고 있으며, 놀랍게도 16명이 전체 토지의 10%를 소유하고 있다. 이처럼 극심한 토지소유 편중은 지대추구를 부추겨 불평등을 심화·고착시키고 있다.
지대추구 이론에 기초한 민간 주택시장 구조의 심층 분석
▮ 주택매매시장과 주택임대시장에서 진행되는 지대추구
토지에서 발생하는 불로소득 식을 통해 주택매매시장과 주택임대시장에서 어떻게 지대추구가 일어나는 지를 살펴볼 수 있다. 기본적으로 주택시장에서 발생하는 불로소득은 토지가 갖는 특성으로 인해 발생하는 것이기 때문이다. 토지불로소득의 발생에 관한 김윤상(2009)의 불로소득 식을 주택에 적용하면 다음과 같다.
주택불로소득 = 주택소유자의 수입 - 주택소유자의 비용 -(식 1)
주택소유자의 수입 = 임대료 + 주택매각가격 -(식 2)
주택소유자의 비용 = 주택매입가격 + 매입가격에 대한 이자 -(식 3)
주택소유자는 주택 매입가격을 지불하고 매입하여 보유기간 동안 매입주택가격에 대한 이자를 부담하는 반면, 보유기간 동안 임대료(지대)를 취하고 매각주택가격을 최종수익으로 얻는다. 따라서 임대료와 주택매각가격이 주택소유자의 수입이 되며, 주택매입가격과 매입가격에 대한 이자가 주택소유자의 비용이 된다. 그리고 주택소유자는 수입과 비용의 차이만큼 노동을 가미하지 않은 소득을 누리게 된다.
그런데 (식 2)와 (식 3)을 (식 1)에 대입하여 정리하면 주택매매시장과 주택임대시장에서 불로소득의 사유화 즉 지대추구가 어떻게 일어나는지가 분명해진다. 정리한 식은 다음과 같다.
주택불로소득 = (지대+주택매각가격) - (주택매입가격 + 이자)
= (지대-이자) + (주택매각지가 - 주택매입지가)
= 지대이자차액 + 주택매매차액 -(식 4)
(식 4)에 따르면, 주택소유자의 수입에서 비용을 뺀 나머지 불로소득이 구체적으로 주택매매차액과 지대이자차액의 두 가지 형태로 구분할 수 있게 된다. 주택매매차액은 우리가 익히 알고 있듯이, 주택매매시장에서 주택을 사고팔면서 생기는 차액이다. 지대이자차액은 주택임대시장에서 주택을 임대하여 발생하는 임대료 수익에서 이자를 뺀 차액이다. 전월세 주택에서 발생하는 순수익이라고 보면 된다.
이처럼, 주택매매시장과 주택임대시장은 결국 불로소득 사유화라는 큰 틀에 매여 있다. 주택을 소유하게 되면 매매에서만 불로소득이 발생하는 것이 아니라 보유 과정에서도 지대이차차액이라는 불로소득이 발생한다는 점이 중요하다. 다만 주택시장 경기 변화에 따라 그 국면이 달라진다.
▮ 민간 주택시장의 경기 변화에 따른 지대추구의 두 가지 국면
① 주택경기 활황 : 주택매매시장에서 지대추구 심각
주택시장 경기가 활황일 때, 지대추구의 대상인 지대가 제대로 회수되지 않으면 실수요에 투기적 가수요가 결합하여 매매시장이 과열되고 주택시장은 투기국면으로 들어가게 된다. 이 때 매매수요 충족을 위한 주택공급이 부족해지면서 주택공급론이 강화된다. 여기서 특징적인 점은 투기적 가수요 목적으로 구입한 주택이 일시적으로 전(월)세 주택으로 공급된다는 점이다. 결국 주택시장은 '매매시장 투기'와 '임대시장 안정'이라는 공존 상태에 이르게 된다. 지대추구는 주택매매시장과 주택임대시장(특히 월세시장)에서 동시에 진행되지만 주택매매시장에서 진행되는 지대추구 문제가 사회적 이슈가 된다.
② 주택경기 불황 : 주택임대시장에서 지대추구 심각
주택시장 경기가 불황일 때, 수요측면에서 주택 실수요자들은 가격이 지속적으로 하락하는 주택을 매입하기를 꺼려하게 된다. 투기적 가수요가 실종하는 것은 물론이다. 이로 인해 주택 매입수요는 줄어들고 대신 전월세 수요가 증가하게 된다. 주택공급 측면에서, 투기적 가수요까지 감안하여 이전부터 공급되던 매매주택은 공급 과잉상태가 되며, 매매주택의 매매차액을 실현하기 위해 잠시 존재했던 전세주택은 감소하게 된다.
주택수요가 매입주택에서 임대주택으로 이전하면서 전세를 반전세나 월세로 전환하여 지대이자 차액을 극대화하는 식으로 주택임대시장에서 지대추구가 일어나게 된다. 결국 주택시장은 '매매시장 침체'와 '임대시장 불안정'의 공존상태가 된다. 주택경기가 호황으로 돌아서면 상황은 다시 역전된다.
최근 주요국 주택임대시장에서의 지대추구
미국의 서브프라임 모기지 사태나 남유럽의 스페인, 이탈리아 등에서 일어난 부동산 투기는 주택매매시장에서 지대추구가 진행되었다는 사실을 분명하게 보여준다. 그런데 최근 주택매매시장 대신 주택임대시장에서 지대추구가 심화되고 있으며, 심지어 주택매매시장에서도 지대추구가 재점화될 조짐을 보이고 있다. 바로 서브프라임 모기지 사태의 핵심국인 미국과, 주택문제를 해결했다고 자부했던 독일에서 진행되고 있는 일이다.
미국의 경우, 미국 서브프라임 모기지의 주범인 은행과 펀드사들이 저렴한 주택을 매입해 임대사업을 추진하고 임대주택을 담보로 유가증권을 발행하여 판매하는 '수급 불균형 해소를 위한 임대프로그램'(Real Estate Owned to Rental)을 실시하고 있다.
미국은 몇 달 전부터 전역에서 집값이 오름세로 돌아섰으며, 신규주택 건설 붐이 일어나 미국 경제가 살아나고 있다. 사실 금융위기 이후, 미국 연준은 제로금리 유지, 장기 담보대출 이자율 최저수준, 30년 거치 주택담보대출 금리 연 3% 수준, 모기지 채권 매입을 통한 부동산 시장에 약 1조 달러 투입 등의 정책을 추진하면서 부동산 시장을 띄우고 있는 중이다.
이에 기관 투자자들이 채무자가 주택담보대출을 장기간 갚지 못해 경매로 넘어간 주택을 인수하여 임대주택으로 전환해 주택 수급 여건을 개선하려는 것이다. 미국은 최근 주택 소유가 감소하는 반면 임대주택 수요가 늘고 있다(이코노미 인사이트, 2013년 5월호).
독일의 경우, 유로위기 이후 남유럽 등에서 빠져나온 자금이 안전지대인 독일 부동산으로 몰려들면서 집값과 임대료가 폭등하고 있다. 독일의 주택구성 비중은 2005년 기준 자가보유 비중이 43%, 공공임대 비중이 6%로, 나머지 약 50%는 민간임대주택에 거주하고 있어 구성 비율이 한국과 유사하다(김수현, 2011).
다른 선진국에 비해 자가보유 비중이 낮고 민간임대주택 비중이 높은 독일은 그 동안 국가가 강력히 개입하여 민간임대차 시장에 대한 조정과 규제를 실시하였다. 그 결과 임대료가 적절히 통제되고, 임대기간이 안정적일 수 있어 서민들은 주거문제에서 벗어나게 되었다. 적어도 유럽위기가 도래하기 전까지는.
그러나 현재 독일은 경제위기로 인한 저금리와 남유럽 자금의 유입으로 집세가 치솟고 있는 중이다. 서부 베를린은 2007년 이후 임대료가 20% 가량 폭등했다. 현재 함부르크, 뮌헨, 베를린, 프랑크푸르트, 뒤셀도르프, 쾰른 같은 대도시에서 새로 집을 구하는 사람은 그가 지금까지 살았던 집과 비슷한 크기와 수준의 집을 새로 얻으려면 집세를 최소한 25% 더 낼 준비가 돼 있어야 한다. 시민들은 집세 폭등으로 크게 분노하고 있으며 심지어 시위도 일어나고 있다.
독일의 정치권과 지방정부는 그동안 금기시되었던 공공임대주택 건설을 다시 추진하려 하고 있다. 독일 전문가들은 가장 시급한 것이 부동산 투기 방지라고 의견을 모으고 있다. 상당수의 독일 대도시가 부동산 투기 붐의 영향 아래 있다고 보고 있기 때문이다. 전문가들은 한국도 결코 안전지대가 아니라고 경고하고 있다(이코노미 인사이트, 2013. 2월호). 안전해 보였던 독인의 민간 임대주택도 남유럽 투자자들 및 자국민들의 지대추구 욕구로부터 결코 안전지대가 아니었다.
건강한 주택시장을 위한 원칙
앞서 살펴본 이론적 검토 및 주요국 사례를 통해 알 수 있는 것은, 첫째, 주택매매시장이라는 것이 투기적 성격이 강하여 문제가 심각한 반면 주택임대시장은 실수요시장이기에 별 문제가 없다는 기존 관념은 큰 오류를 갖는다는 것이다.
불로소득 식을 통해 알 수 있듯이, 불로소득은 주택매매시장은 물론 주택임대시장에서도 발생한다. 다만 주택경기 변동에 따라 그 국면이 상호 전환될 뿐이다. 둘째, 한국의 전월세 시장 문제는 주택매매시장에서 진행된 투기의 후유증이다. 이러한 관점에서 해법을 찾아야 한다.
셋째, 한국 주택시장의 패러다임이 주택매매시장에서 주택임대시장으로 변한다기 보다는 경기 변화에 따라 지대추구 가능성을 극대화할 수 있는 시장으로 몰려들고 있다고 보는 것이 더 타당하다. 주택매매시장의 투기수요를 차단할 대책을 마련하지 않으면 다시금 주택매매시장에서 투기가 일어날 가능성은 얼마든지 있다.
현 정부는 주택시장 실패를 인정하지도 않으면서도 수급을 조절하여 '가격'과 싸우려는 자기 모순적인 모습을 보이고 있다. 반면 주택 수요자들은 담보에 기대어 주택을 구입하면서 원리금을 갚아나가는 은행의 '세입자'가 되거나, 아니면 임대주택에 입주하여 높은 전월세를 부담하는 다주택자의 '세입자'가 되는 것 외에는 달리 뚜렷한 방법이 없어 보인다.
그런데 복잡해 보이기만 하는 현실 속에서 해답은 오히려 단순한 곳에 있을 수 있다.
첫째, 가장 중요한 것으로, 주택을 지대추구의 대상(개인 차원)이나 경기부양 수단(정부 차원)으로 삼는 것을 포기하는 것이다. 그리고 주택을 소유 또는 사용하면서 받는 만큼의 사회적, 자연적 혜택에 대해 그 대가를 사회에 지불하는 것이다. 이를 위해서는 부동산 세제를 잘 설계해서 투기수요를 차단할 필요가 있다.
둘째, 주택도 일반재화처럼 처음 지었을 때 가장 비싸고 시간의 경과에 따라 꾸준히 하락하도록 주택시장 구조를 만들어서 필요한 사람이 자기 소득에 맞게 구입하여 쓰도록 할 필요가 있다.
셋째, 정부는 투기수요 차단을 통해 주택매매시장과 주택임대시장 사이에 건강한 균형을 도모하면서도 필요한 주거복지대책을 적극적으로 추진한다.
넷째, 지대추구에 기대지 않는 협동조합주택이나 토지임대형 주택 등 대안적인 주택이 보다 적극적으로 공급될 수 있도록 제도적 지원을 할 필요가 있다.
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