美금융위기, 서브프라임에서 프라임發 위기로 진화

상업용 부동산發 '부실 태풍'은 대기중

월스트리트를 금융위기에 빠뜨린 서브프라임모기지(비우량주택담보대출) 부실은 이제 한물간 얘기가 되고 있다. 상황이 좋아졌다는 의미가 아니다. 정반대로 이제 더 큰 문제가 다가오고 있다는 뜻이다.

21일(현지시간) 미국 연방주택금융지원국(FHFA)이 의회에 제출한 보고서에 따르면, 60일 이상 원리금 상환이 연체된 주택담보대출(모기지) 건수는 지난 1월31일 현재 122만951건을 나타내 작년 11월30일의 83만4831건에서 47% 증가했다.

우량주택담보대출 60일 연체건수 70% 급증

▲ 미국의 상업용 부동산 가격 폭락이 금융위기를 증폭시킬 뇌관으로 떠오르고 있다. ⓒ로이터=뉴시스

충격적인 것은 신용 우량자에 대한 주택담보대출인 프라임론 연체율(60일 이상)이 무려 69.6% 급증했다는 것이다. 서브프라임 등 非프라임론 연체율은 오히려 23% 증가하는 데 그쳤다.

프라임론은 그동안 자신의 소득으로 원리금을 감당해온 신용도가 높은 고객들에게 대출된 것이다. 하지만 FHFA의 분석에 따르면, 경제위기가 심화된 지난해 말 이후 이들마저 급격히 소득 감소와 실직, 과도한 채무 등에 시달리는 사례가 급증하고 있다.

프라임론 연체가 급증하면서 또다시 주택차압 건수도 크게 늘었다. 부동산 정보업체인 리얼티트랙에 따르면 미국의 지난 1.4분기 주택차압 건수는 80만3493건을 나타내 전년 동기 대비 24% 늘어난 것으로 집계됐다.

하지만 노벨경제학상 수장자 폴 크루그먼 프린스턴대 교수, '헤지펀드 제왕' 조지 소로스 등은 프라임론 부실보다 더 타격을 줄 위기는 따로 있다고 경고하고 있다.

바로 상업용 부동산발 금융위기다. 소로스는 지난달말 한 포럼에서 "상업용 부동산 가격이 아직 충분히 내려가지 않아 추가 하락이 불가피하다"면서 "상업용 부동산 가격이 최소한 30% 더 떨어져 은행들에 큰 부담이 될 것"이라고 경고했다.

미국 2위 상업용 부동산업체 파산, CMBS 부실 반영

이미 뉴욕의 1.4분기 상업용 부동산 가격은 전년 동기대비 40% 하락하는 등 미국 전역의 상업용 부동산 가격 하락이 본격화되는 조짐을 보이고 있다.

최근 미국 최대 상업용 부동산 개발업체인 사이먼프로퍼티와 쇼핑몰 업계 2위를 지켰던 제너럴그로스프로퍼티(GGP:General Growth Properties)가 파산한 것은 상업용 부동산발 금융위기를 예고하는 신호탄으로 받아들여지고 있다. 제너럴그로스는 미국 44개주에서 운영하는 200개가 넘는 쇼핑몰 중 158개에 대해 파산보호를 신청했다. 미국 역사상 가장 큰 상업용 부동산 기업의 파산이다.

지금까지 서브프라임발 모기지발 금융위기로 문을 닫은 미국의 은행들은 47개로 집계됐다. 1980년대말 저축대부조합(S&L)사태 당시 747개 은행이 파산한 것에 비하면 이번 위기는 굳이 S&L사태 당시 정리신탁공사(RTC)를 통한 일시적인 국유화 조치를 취하지 않고도 그럭저럭 해결할 수 있다는 미국 정부의 주장도 일리가 있다고 할 수 있다.

하지만 시장조사업체인 포사이트애널리틱스는 S&L사태가 재연될 것으로 예상하고 있다. 미국 내 상업용 부동산시장 규모는 6조5000억달러에 달하고 이 가운데 3조1000억달러는 대출과 연계된 것으로 파악되고 있으며, 이 대출에서 최소한 2500억달러의 손실을 기록할 것으로 추정하고 있다. 이 손실이 현실화 되면 700개 이상의 은행이 도산할 것이라는 게 이 업체의 전망이다.

제너럴그로스가 파산한 주된 이유도 내년 만기인 단기 상업용부동산저당증권(CNBS) 부실을 우려해 채권단들이 만기 연장이나 차환 대출을 거부한 때문인 것으로 알려졌다. 주택가격 하락이 MBS(주택저당증권) 부실화를 가져와 서브프라임 금융위기를 초래했던 것처럼, 상업용 부동산 가격 하락이 CMBS 부실화의 뇌관으로 작용하고 있는 것이다.