지난 8일 새누리당은 지난해 12월 31일 자로 종료된 취득세율 50% 인하 조치를 올해까지 연장한다는 내용의 법안을 발의했다. 내용은 약간 다르지만, 취득세 인하에 대해서는 야당인 민주당도 찬성하는 입장이다. 이에 따라 다주택자·비업무용 토지에 대한 양도소득세 중과 유예가 올해까지 연장될 전망이다.
이러한 흐름에 대해 부동산 업계는 크게 안도하는 분위기이다. 취득세율이 원래대로 복귀되고 양도소득세 중과 유예가 종료되면, 가뜩이나 위축된 부동산 거래가 더욱 얼어붙을 것이라 우려했기 때문이다.
그런데 이념과 무관하게 '거래세 인하, 보유세 강화'라는 합의된 중요한 원칙에서 왜 보유세 강화는 언급하지 않는 걸까? 이는 지금이 부동산 침체기이기 때문이다.
장기화 예상되는 부동산 침체기
아래 그림에서 보듯이 수도권 주택 가격은 이명박 정부가 출범한 2008년을 기점으로 더는 오르지 않았음은 물론, 오히려 3%p 하락했다. 이는 참여정부 기간(2003~2007) 무려 21.7%p 오른 것과 비교하면 큰 차이다.
그런데 문제는 이런 추세가 계속될 전망이라는 점이다. 출산율 저하라는 인구적 요인, 저성장 시대라는 경제적 요인이 복합적으로 적용하여 침체기가 앞으로 상당 기간 지속되리라는 것이 많은 전문가의 일반적인 예측이다.
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| ▲ 수도권: 서울, 경기, 인천. 물론 2008~2012년 동안 전국의 주택가격지수는 9.7%p 상승했다. 하지만 인구의 절반이 수도권에 모여 살고 있고 부동산 가격을 주도하는 지역이 수도권이며 따라서 정부의 부동산 정책이 수도권의 부동산 상황에 좌우된다는 것을 생각하면, 현재 상황을 '부동산 침체기'로 규정할 수 있다(자료 : 국민은행, 매년 12월 지수). ⓒ토지+자유 연구소 |
이런 상황에서 과거와 같은 방식으로 보유세를 강화하면 부동산 가격이 급락할 수 있다. 그리고 이는 결국 금융을 불안정하게 해, 경제 전체를 위험에 빠뜨리게 될 수도 있다. 이런 이유로 지난 대통령 선거 때 문재인 후보도 취득세 인하를 공약으로 내걸었지만, 보유세 강화를 포함하진 못했다. 보유세 강화가 정치적으로 부담스러운 면도 있었겠지만, 한편으로는 부동산 급락에 대한 우려도 적지 않았을 것이다.
그런데 지금은 부동산 침체기인 동시에 새로운 정부가 시작되는 시기이기도 하다. 새 정부가 시작된다는 것은 새로운 부동산 세제 정책을 디자인할 좋은 기회라는 것을 뜻한다. 또 한편으로는 '부동산 침체기'라는 것은 과거와는 다른 새로운 부동산 세제를 도입해야 할 시기라는 의미이기도 하다.
요컨대 지금과 같은 부동산 침체기에는 새로운 부동산 세제 정책이 필요하다. 그렇다면, 부동산 세금 3총사(취득세, 양도소득세, 보유세)를 어떻게 개혁하면 될까?
[취득세] 완화 후 폐지
취득세는 현재 부동산 거래세에 해당하는 세금이다. 이 세금은 부동산을 구입하는 매수인이 부담한다. 따라서 취득세를 강화하면 매수 비용이 증가하기 때문에 수요가 줄어들 수밖에 없다.
이처럼 수요를 억제하는 세금은 나쁜 세금이다. 거래하는 상품이 개인과 사회에 해로운 것이라면 몰라도, 인간의 활동에 꼭 필요한 부동산은 거래를 쉽게 할 수 있어야 한다. 이런 관점에서 보면 지금의 취득세 감면 방향은 옳은 방향이라고 할 수 있다.
물론 지금과 같은 상황에서 취득세를 완화한 후 폐지하면 지방자치단체의 세수가 결손되는 문제가 발생한다. 하지만 이것은 중앙정부와 협의·조정을 통해서 해결해야 할 일이다. 그 과정이 쉽지는 않겠지만, 부동산 문제를 제대로 해결하기 위해서는 피할 수 없는 관문이다.
[양도소득세] 중과 폐지는 긍정적, 투기 수요 차단 임무는 보유세에 일임
양도소득세는 실현된 투기 이익을 환수하기 때문에 세율을 강화할 시에는 투기 수요가 어느 정도 억제된다. 그러나 양도소득세 중과는 거래를 위축시키고 가격이 올라가는 부작용을 초래한다는 점을 간과하면 안 된다.
양도소득세를 중과하게 되면 부동산 소유자들이 바라는 기대가격이 실현될 때까지 일단 팔기를 보류한다. 즉 공급이 줄어든다는 얘기다. 이런 관점에서 보면 다주택자와 비업무용 토지에 대한 양도소득세 중과를 폐지하자는 지금의 주장은 원칙상으로 보면 맞는 방향이라고 할 수 있다.
그렇다면 투기 수요는 어떻게 차단할 수 있을까? 양도소득세로 투기 수요를 차단하지 않는다면 그 임무는 보유세가 떠맡을 수밖에 없다. 따라서 투기 이익이 생기지 않도록, 즉 매매차익이 생기지 않도록 보유세가 설계되어야 한다.
[보유세] 지가 고정시키는 '이자 공제형 지대세' 도입
보유세는 부동산 세제에서뿐만 아니라 세금 전체에서 가장 좋은 세금으로 알려져 있다. 이 세금은 투기 수요를 차단할 뿐만 아니라, 세 부담이 토지에 집중될 때는 토지의 효율적 이용을 촉진한다. 즉 경제를 확장시키기까지 하는 게다.
그러나 지금의 보유세 체계는 투기 수요를 근본적으로 차단하는 데 한계가 있다. 영국, 일본, 미국, 프랑스, 캐나다 등의 국가들이 우리보다 보유세 실효세율이 많게는 7배 정도 높지만, 여전히 부동산 투기는 뿌리 뽑히지 않았다. 또 여건만 조성되면 부동산 투기가 재발하고 있는 상황이기도 하다.
그리고 더 큰 문제는 앞서 말했듯이 지금이 부동산 침체기이기 때문에 종래의 방식으로 보유세를 강화할 수도 없다는 점이다. 그래서 필자는 토지 가격을 현재 수준으로 고정시켜서 매매차익, 즉 투기 이익이 발생하지 않는 방법을 제안하고자 한다.
부동산은 건물과 토지를 결합해서 부르는 이름이다. 여기서 부동산 가격 급등락의 원인이 건물이 아니라 토지에 있다는 점이 중요하다. 건물 가격은 '과거'에 투입한 비용에 의해서 결정되는데, 그 가격은 자동차의 가격 흐름과 같다. 자동차 가격이 제조 연수에 비례해 하락하듯, 건물 가격도 과거에 형성된 가격에 따라 결정된다.
반면에 토지 가격은 과거가 아니라 '미래'에 발생할 토지 가치, 즉 '지대(land rent)'를 현재 시점으로 할인해서 더한 것이므로, 그 변동이 심할 수밖에 없다. 미래에 발생할 지대를 현재 시점으로 할인할 때 사용하는 것이 이자율인데, 현재 토지 가치엔 변동이 없어도 이자율이 낮아지면 지가가 높아지고 반대로 이자율이 높아지면 결과적으로 지가는 낮아진다. 또한, 앞으로 지가가 오를 것이라는 전망 혹은 분위기가 조성되면 지가는 거의 오르게 된다.
그렇다면 토지 가격을 어떻게 고정할 수 있을까? 그것은 미래에 발생할 토지 가치 중에서 현재 지가의 이자만 인정하고 나머지만 환수하는 것이다. 그렇게 하면 매년 현재 지가의 이자소득만 발생하기 때문에 지가는 이론상으로 고정된다.
언뜻 이해가 안 갈 수 있어서 예를 들어서 설명해본다. 예컨대 어떤 토지의 현재 가격이 1억 원이라고 하고 이자율이 5%라고 하자. 그리고 그 토지의 임대 가치, 즉 지대가 2013년 470만 원, 2014년 490만 원, 2015년 510만 원, 2016년 530만 원…. 이렇게 계속 상승한다고 하자.
이런 상황에서 매입지가 지대에서 1억 원의 이자에 해당하는 500만 원만 빼고 환수하면, 그 토지를 통해서 얻을 수 있는 임대수입은 500만 원으로 고정된다. 즉, 2013년 20만 원(520-500) 환수, 2014년 40만 원(540-500) 환수, 2015년 60만 원 환수(560-500)…. 이렇게 1억의 이자인 500만 원만 공제하고 나머지를 환수하면 그 토지에서는 앞으로 지속해서 500만 원의 고정수익만 발생하기 때문에, 토지 가격은 1억 원(500/0.05=1억)으로 고정되고, 매매차익은 생기지 않는다.
이렇게 지대에서 매입지가의 원금과 이자만 인정하는 세제를 우리는 '이자 공제형 지대세'라고 부른다. 이 세제의 장점은 도입 즉시 지가가 고정된다는 것이다. (자세한 내용은 김윤상이 쓴 <지공주의: 새로운 토지패러다임>(2009년 경북대출판부 펴냄) 중 323~336페이지를 참조하면 된다.)
부동산 세제 개혁의 방향, "이자 공제형 지대세로 개혁하자"
앞의 이야기를 종합해보자. 거래 활성화를 위해서 취득세는 미국처럼 완화 후 폐지하는 방향으로 개혁한다. 거래에 부담을 주는 양도소득세도 투기 수요 차단의 임무를 보유세에 넘겨주고 일반세율로 전환한다. 그리고 보유세는 매년 발생하는 지대에서 현재 지가의 이자만 공제하고 나머지를 환수하는 이자 공제형 지대세로 개혁한다. 물론 이렇게 하려면 매년 공시지가를 발표하듯이 공시지대도 발표해야 할 것이다.
여기서 하나 덧붙일 말은, '이자 공제형 지대세'는 처음엔 거둘 세금이 없다는 점이다. 왜냐면 대부분의 경우, 지대가 이자보다 낮기 때문이다. 그러나 지대는 계속 증가하고 공제할 이자는 고정되어 있기 때문에 징수액은 점차 커지게 된다. 물론 그 반대로 경제 전체가 침체되어 지대 자체도 하락할 수 있는데, 그럴 경우에는 이자보다 지대가 낮기 때문에 세금을 징수하지 않게 된다.
세제 개혁 결과? 네 가지 효과 동시 달성!
이렇게 하면 '거래세 인하, 보유세 강화'라는 목표가 자연스럽게 달성되고 거래 활성화와 투기 수요 차단도 가능해진다. 또한, 지가는 고정되어 있고 건물 가격은 점차 하락하기 때문에 부동산 가격은 연착륙할 것이다. 따라서 앞으로는 자동차 투기를 걱정하지 않듯이 부동산 투기도 걱정할 필요가 사라진다. 그리고 무엇보다 부동산으로 발생하는 사회 갈등과 자산 양극화도 매우 줄어들 것으로 보인다.
마지막으로 기대할 수 있는 효과는 부동산 세금 체계의 간소화다. 국세청이 지난해 발간한 <2012 부동산과 세금>을 보면, 세금 체계가 매우 복잡하다는 것을 금방 알 수 있다. 세율 체계도 복잡하고, 업무용과 비업무용의 구분도 모호하다. 그러나 부동산 세제를 위와 같이 개혁하면, 용도에 따라서 세율을 차등적으로 적용할 필요가 사라진다. 비사업용인지, 농사를 짓고 있는지 아닌지를 구분할 필요도 없다. 이렇게 부동산 세제가 간명해지면 납세자들의 세금에 대한 불만과 부정부패가 줄어들고, 결과적으로 행정비용을 크게 절약할 수 있다.
지금은 부동산 침체기인 동시에 새 정부가 출범을 준비하는 기간이다. 다시 말해서 지금이 부동산 세제 전반에 관한 개혁을 실행할 수 있는, 또 그렇게 해야만 하는 시기이다. 따라서 필자는 새 정부 인수위원회가 우리 사회의 합의된 원칙인 '보유세 강화, 거래세 인하'에 부합하면서, 동시에 거래 활성화와 투기 수요 차단이라는 부동산 세제 목표를 달성할 수 있는 위의 방안을 고려하길 바란다.
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