⇨ 새 정부의 '부동산 시장 정상화' 구호는 상당히 공포스러운 것입니다. MB정부도 집권 초에 '시장 정상화'라는 구호를 내걸고 대기업 규제완화를 추진하며 이들에 대한 퍼주기에 나섰습니다. 또 '조세 정상화'라는 구호를 내걸고 부유층과 대기업에 대한 감세를 추진했습니다. 새 정부의 '부동산 시장 정상화' 구호는 누구를 위한 것일까요? 유감스럽게도 서민들을 위한 구호가 아니라 자산가들을 위한 구호입니다.
2. 그래도 하우스푸어 문제는 원만하게 해결해야 하지 않나요?
⇨ 최근 여야가 합의한 수준이면 하우스푸어 문제는 원만하게 해결될 수 있습니다. 더 이상의 규제완화는 많은 부작용을 가져 올 것입니다. 특히 최근 건설업계가 주장하고 있는 DTI 규제완화나 주택증여세 감면은 심각한 부작용을 유발할 것입니다.
3. 일부 언론에서는 지난 1월 최저치를 기록한 아파트 거래량이 이달 들어 회복세를 보이고 있다고 합니다. 최근의 부동산 시장 분위기는 좀 어떤가요?
⇨ 지난해 1월과 마찬가지로 올해 1월에도 취득세 감면 종료라는 절벽효과가 나타났는데요. 올해의 절벽효과가 지난해보다 더 컸습니다. 서울의 경우를 보면 주택거래량은 지난해 1월 3284호에서 올해 2451호로 25% 감소했고, 아파트 거래량은 지난해 1월 1536호에서 올해 1213호로 21% 감소했습니다.
그러나 1월 한 달 동향만 보아서는 시장 상황을 정확하게 판단할 수 없습니다. 취득세 감면 종료를 피하기 위해서 지난해 12월에 몰아서 거래한 사람이 많았기 때문입니다. 따라서 시장을 보다 더 정확하게 파악하려면 지난해 12월과 올해 1월을 합쳐서 두 달을 1년 전과 비교할 필요가 있는데요. 두 달을 합쳐서 비교해 보면 서울의 주택거래량은 1년 전에는 1만 4549호였는데 올해는 1만 4809호로 1.8% 증가했고, 아파트 거래량은 1년 전 7743호에서 올해 8778호로 13.4% 증가했습니다.
4. 부동산 시장이 회복 조짐을 보이는 원인은 어디에 있나요?
⇨ 두 가지 요인이 작용한 것으로 생각됩니다. 하나는 새 정부의 부동산 경기부양책에 대한 기대이고 다른 하나는 미국 등 선진국의 부동산 회복세입니다. 이런 것들이 시장을 선도하는 세력들에게 부정적이지 않은 신호를 주지 않았나 하는 생각이 듭니다.
5. 그러나 여전히 수도권 주택가격에 거품이 많다는 주장도 많은데요. 거품 규모는 어느 정도입니까?
⇨ 국내외 통계를 종합해 보면 2007년과 2008년 경에는 선진국 주요 도시와 비교하여 서울 주택에 20% 정도 거품이 끼어 있다는 결론을 얻을 수 있었습니다. 정부가 부동산 정책을 잘해서 향후 5년간 주택가격을 현 수준에 붙잡아 놓을 수 있다면, 일본과 같은 부작용 없이 무난하게 거품을 걷어낼 수 있을 것으로 판단됩니다. 과거의 성공사례도 있습니다. 1990년대에는 정부가 부동산정책을 아주 잘했습니다. 1990년과 1997년 사이 7년간 가구의 경상소득이 2배 오를 때 서울아파트 가격은 거의 오르지 않았습니다.
6. 1990년대 부동산 정책 성공 영향으로 1998년 외환위기 당시에는 우리나라 부동산 시장에 거품이 거의 없었다는 분석이 많습니다.
⇨ 1990년대 정부는 분양가상한제와 아파트 공급확대정책을 적절하게 결합해서 부동산정책에 성공했습니다. 그 영향으로 당시 서울시 아파트 PIR(Price to Income Ratio, 가계 평균 연소득 대비 평균주택가격 비율)이 7년 사이 19배에서 8배로 떨어졌습니다. 거품이 쫙 빠진 겁니다. 대다수 해외 경제분석가들은 1998년 외환위기 당시 거품이 없는 부동산 시장이 한국이 외환위기를 극복하는데 큰 도움을 주었다고 말하고 있습니다. 당시 기업들이 보유한 부동산들이 충분한 담보가치를 가지고 있어서 도산하는 기업 수가 예상보다 적었다는 뜻입니다.
7. 1990년대 부동산정책의 성공은 아파트 대중화시대를 열기도 했지요?
⇨ 1990년 서울의 아파트 PIR은 19배에 달했기 때문에 고소득층의 전유물에 가까웠습니다. 그러나 2000년 무렵 그것이 8배로 떨어지자 중산층들도 아파트 생활을 하게 되었습니다. 1990년 서울시민 중 아파트 거주자 비율은 18.8%였지만, 2000년에는 31.7%로 늘어났고, 2010년에는 41.1%로 늘어났습니다.
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| ⓒ뉴시스 |
8. 그러나 서울의 아파트 거주자 비율이 확대되는 속도가 전국 평균에 비해서는 매우 느렸다구요?
⇨ 지난 20년간 전국의 아파트 거주자 비율은 14.8%에서 47.1%로 3.2배 늘었습니다. 반면 서울시 비율은 18.8%에서 41.1%로 2.2배 늘어나는데 그쳤습니다. 이것이 서울시 주택 전세가가 매매가 하락 속에도 급등하는 주요 요인입니다.
9. 일부 지식인들은 아파트 주거형태에 대해서 거부감을 보이기도 합니다.
⇨ 각자의 취향은 존중해 주어야 하겠지만 그들의 취향이 중요한 고려대상이 될 수는 없습니다. 한옥 운운하는 사람들도 있는데 한옥의 평당 분양가는 아파트의 4~5배 이상입니다. 한옥의 용적율(대지 면적 대비 건평 연면적 비율)이 아파트에 비해서 턱없이 낮기 때문입니다.
또 많이 알려지지 않은 사실이지만 2005년 판교발 부동산 투기열풍도 일부 지식인들의 배부른 취향과 관련이 많습니다. 판교를 분당과 동일한 밀도로 개발했으면 주택은 2배 이상 늘었고 분양가는 절반으로 낮출 수 있었습니다. 그런데 2000년대 초반 판교 개발이 기획될 때 서울시와 경기도 그리고 일부 지식인들이 분당과 동일한 밀도로 개발하는 것에 반대했습니다. 당시 서울시와 일부 지식인들은 강남이 혼잡해진다는 것을 그 이유로 들었고, 경기도는 공급 확대로 경기도 집값이 떨어진다는 것이 그 이유였습니다. 결국 판교는 분당보다 2배 더 저밀도로 개발되었고, 분양가는 2배 이상 치솟았습니다.
10. 아파트 아닌 연립주택이나 다가구주택도 살 만하다는 지식인들이 꽤 있습니다.
⇨ 아파트에 사는 민주당 의원들이 모두 나서서 자신들이 거주하는 아파트를 모두 서민들에게 전세로 내주고, 자신들이 연립주택이나 다가구주택으로 들어간다면 제가 그들의 진정성을 믿어 주겠습니다. 그러나 민주당 의원 대부분은 그런 상상을 한 번도 해 본 적이 없을 겁니다. 일부 지식인들도 민주당 의원들 한두 사람도 설득하지 못하면서 서민들에게는 연립주택이나 다가구주택도 살 만하다고 우기는 것도 납득하기 어려운 일입니다.
11. 대다수 학자들은 이구동성으로 공공임대주택을 확대해서 전세대란 문제를 해결해야 한다고 주장하고 있습니다. 그런데 왜 이렇게 진척이 더딘 겁니까?
⇨ 공공임대주택을 확대한다는 것이 일부 사람들이 생각하는 것만큼 그렇게 쉽지 않습니다. 정부는 LH공사더러 매년 10만 호씩 공공임대주택을 짓도록 하면서 1년에 2조 원 정도 지원금을 주고 있습니다. 1호당 2000만 원인데요. 이 금액으로는 민간임대주택 임대료보다 훨씬 싼 공공임대주택을 확보할 수 없습니다. 그러다 보니 과거에 LH공사가 고분양가로 수익을 남겨서 공공임대주택 재원으로 활용했는데, 이제는 부동산 경기침체로 그 길도 막혀 버렸습니다. 정부가 LH공사에게 강도 높은 구조조정을 전제로 지금보다 훨씬 더 많은 지원을 하지 않으면 공공임대주택을 확대하기는 매우 어려울 겁니다.
12. 역대 정부 출범 초기에는 항상 부동산 시장이 회복되는 조짐을 보였는데요. 부양책에 대한 기대심리가 컸기 때문이겠지요?
⇨ 역대 정부 출범 초기에는 기대심리 때문에 항상 부동산 시장이 회복되는 조짐을 보였는데요. 그 기대심리에는 상당한 근거가 있습니다. 어떤 정권이든 집권 초 1~2년 안에 자신들이 원하는 개혁을 못하면 그 이후에는 개혁이 어렵다는 것을 정치인들은 다 잘 알고 있습니다. 그래서 집권 초에는 어떤 정권이든 지지율에 결정적인 영향을 미치는 부동산 가격이 안정되기를 바랍니다. 노무현 정부가 집권 초에 분양가상한제를 거부한 것이나, 이명박 정부가 집권 초에 부동산 규제완화에 나선 것이 다 그런 이유 때문이었습니다. 그러나 새 정부가 그 기대를 과도하게 수용해서는 안 될 겁니다. 두 정부 모두 집권 초에 부동산 가격이 상당히 올라서 혼쭐이 났습니다. 특히 박근혜 정부의 경우 최근 건설업계가 요구하는 DTI규제를 완화하거나, 주택증여세를 감면할 경우 엄청난 부작용과 저항을 유발할 겁니다.
13. 이명박 정부 부동산 정책 중에서 가장 잘했다고 생각되는 것과 가장 잘못됐다고 생각되는 부분은 어떤 것인가요?
⇨ 잘한 것 두 가지와 잘못한 것 두 가지를 뽑아서 말씀드리겠습니다. 2009년 여름 부동산 투기가 재현될 조짐을 보이자, 그 해 하반기에 금융규제를 강화해서 거래량을 크게 줄여 놓은 것은 잘한 겁니다. 또 2010년부터 분양가 상한제와 유사한 효과를 가지는 보금자리 주택을 시도했는데, 투기가 재현 조짐이 보일 때 그 시도를 한 것은 잘한 겁니다.
다음으로 잘못한 것 두 가지 말씀드리겠습니다. 2008년 금융위기가 왔을 때 건설업계와 부동산 투기꾼들이 다주택자 양도세 감면을 해 달라고 졸랐는데, 이것을 수용한 것은 엄청나게 잘못한 겁니다. 금융위기 때 양도세 때문에 매도를 못하고 있는 투기꾼들에게 양도세를 내려서 매도를 용이하게 해주면 어떤 일이 일어나겠습니까? 매물폭탄이 터져서 시장이 처참하게 망가집니다. 당시 MB정부는 이렇게 시장을 망치고 나서 시장이 나빠지자 부채 많은 LH공사를 동원해서 미분양주택을 매입하는 촌극을 연출했습니다.
또 하나 크게 잘못한 점은 보금자리 주택을 적기에 임대주택으로 전환하지 못한 것입니다. 보금자리 주택은 분양가 상한제와 마찬가지로 거품붕괴의 도화선이 되었습니다. 그 때 이 주택의 일차적 임무는 끝난 겁니다. 그 다음에 이 주택이 해야 할 임무는 전세대란을 막아주는 것이었습니다. 임대 주택으로 적기에 전환했어야 한다는 뜻입니다. 나는 2010년 9월부터 국회의원들이 주최한 각종 토론회에 토론자로 참석해 이 주택을 임대 주택으로 전환해야 한다고 주장했습니다. 그런데도 정부와 정치인들은 귀담아 듣지 않았습니다. 결국 정부와 정치인들이 전세시장을 저 지경으로 만들어 버린 겁니다.
14. 지난 20일 국회 행정안전위원회는 부동산 취득세 감면 조치를 올해 6월 말까지 연장하는 내용의 지방세 특례제한법 개정안을 통과시켰습니다. 일부 사람들은 이 정책의 효과가 없다 하는데, 정말 이 정책의 실효성이 없나요?
⇨ 효과가 일부 있습니다. 취득세 감면 종료로 절벽효과가 나타나고 있다는 것 자체가 취득세 감면의 효과가 있다는 증거입니다. 다만 취득세 감면 효과가 부동산 급락을 막는 효과에 그치기 때문에 효과가 없는 것처럼 보일 뿐입니다. 투기꾼들 기대대로 취득세 감면 효과가 부동산 급락을 막는 효과에 그치기 않고, 재상승을 견인할 정도로 효과가 크게 나타나면 그것도 큰 문제입니다. 취득세 감면 효과는 부동산 급락을 막는 효과에 그치는 것이 온당한 것이고 정상적인 겁니다. 최근 몇 년간 여야가 합의한 취득세 감면이 부동산 급락을 막는 데는 일정정도 기여한 것으로 판단됩니다.
15. 박근혜 당선인은 공공기관이 하우스푸어들의 주택 지분을 매수하도록 하겠다고 공약했습니다. 이 정책은 실효성이 있을까요?
⇨ 이 제도는 공공기관으로 하여금 자산유동화증권을 발행하게 해서 투자자들에게 4% 이상의 수익률을 보장하고, 대신 증권 발행으로 확보한 재원을 토대로 연간 12% 이상의 연체이자율을 부담하는 하우스푸어의 이자율을 6~7% 수준으로 낮춘다는 것인데요. 연체이자를 부담해야 하는 하우스푸어의 부담이 절반 정도로 줄어들기 때문에 절박한 상황에 놓은 하우스푸어들에게는 효과가 있을 것으로 생각됩니다. 하우스푸어 모두가 혜택을 받는 것은 아니고, 연체이자를 부담하고 있는 하우스푸어의 부담만 일부 줄여줄 것으로 생각됩니다. 지난해 말 금융기관에서 주택담보대출을 3개월 이상 연체하고 있는 대출자는 2만8000여 명이고, 이들의 전체 대출규모는 3조3000억 원입니다
16. 최근 수도권 지역에서 전세가가 많이 오르고 있습니다. 매매가 하락 속의 전세대란, 그 주요 요인은 어디에 있나요?
⇨ 서너 가지 요인이 복합적으로 영향을 미친 것 같습니다. 첫째는 신학기와 결혼이 맞물리는 봄철을 앞두고 전세수요가 몰렸기 때문이고, 둘째는 금리가 지속적으로 떨어지면서 월세나 반전세를 선호하는 집주인이 크게 늘어 전세품귀현상이 나타났기 때문입니다. 셋째는 아파트 등 고급주택 선호성향이 여전히 높기 때문입니다. 통계청에 따르면 2010년 전 국민의 47%가 아파트에 거주하고 있습니다. 그런데 실사조사를 해 보면 전 국민의 70% 이상이 아파트 거주를 희망하고 있습니다. 아파트 거주율과 거주희망자 비율의 괴리가 매매가 하락 속의 전세가 급등이라는 현상을 낳고 있는 겁니다. 특히 서울시의 괴리율이 큰데요. 서울시민의 아파트 거주율은 41%로 전국 평균 47%보다 6% 포인트 낮습니다.
17. 금리가 지속적으로 떨어지면서 월세나 반전세를 선호하는 집주인이 크게 늘고 있다고 했는데요. 그 동안 금리가 어느 정도로 떨어졌나요?
⇨ 최근에 전세가가 급등하기 시작한 것은 2009년부터인데요. 그 때부터 지난 4년간 정기예금 금리는 6.3%에서 3.5%로 크게 떨어졌습니다. 물론 이 때 정기예금 금리는 2~3년간 장기간 예치할 때의 금리입니다. 정기예금 금리는 3%대로 급락하고 월세 임대 수익률은 그것의 2~3배인 7~12%에 이르다 보니, 집주인들의 전세 기피현상이 두드러지고 그 영향으로 전세가가 급등하고 있습니다.
18. 박근혜 당선인 공약 중에 목돈 안 드는 전세제도가 있습니다. 이 제도는 실효성이 있는 겁니까?
⇨ 목돈 안 드는 전세제도는 집주인이 전세금 중 일부를 대출받고 세입자가 이자를 부담하는 제도로, 정부가 집주인에게 이자상당액에 대해 세제감면을 해준다는 것입니다. 그런데 그 세제감면 혜택이 많지 않습니다. 실효성이 크지 않다는 뜻입니다. 또 하나 정부가 전세가 대출지원을 늘리게 되면 전세시가 총액이 커져서 시장 전체 전세가를 끌어올리는 부작용도 있기 때문에 신중해야 합니다. 즉 정부가 세입자의 대출지원에 일부 응하는 것은 불가피하다 하더라도 정부가 적극 나서서 전세 대출을 확대하면 전세가가 추가로 상승하는 부작용이 있기 때문에 주의할 필요가 있습니다.
19. 경제부총리와 국토교통부 장관에 각각 현오석 원장, 서승환 교수가 내정됐습니다. 이들이 친시장 성향의 인물들이기 때문에 주택규제 완화에 대한 시장의 기대도 높은데요. 어떤 변화가 예상됩니까?
⇨ 이들이 친시장 성향의 인물들이기 때문에 주택규제 완화에 적극성일 보일 가능성이 있습니다. 그런데 제가 바라보는 부동산 시장은 건설업계가 주장하는 것만큼 그렇게 비관적이지 않습니다. 따라서 지금은 정부가 차분히 시장을 지켜볼 때입니다. 박근혜 정부가 MB정부처럼 노골적으로 부유층과 투기꾼들의 이익을 대변하겠다면 추가로 규제완화 카드를 꺼낼 수 있지만, 최소한 박근혜 정부가 2030 무주택 세대에게 일말의 관심이라도 있다면 지금은 추가로 규제완화 카드를 꺼낼 때가 아닙니다. 최근 국내의 상당수 경제지가 집값 바닥론을 이야기하고 있는데요. 지나치게 앞서간다는 느낌도 들지만, 바닥이 3~4년 이후로 멀리 있는 것 같지는 않습니다. 따라서 지금은 추가로 규제완화 카드를 꺼낼 때가 아닙니다. 더구나 건설업계의 요구대로 DTI 규제완화 등 금융규제완화 카드를 꺼낼 경우 거시경제 전반에 걸쳐 상당한 부작용이 있을 겁니다.
20. 부동산 시장동향을 제대로 전망하려면 해외 부동산시장도 눈 여겨 보아야 합니다. 최근 해외 부동산시장은 어떤 상황인가요?
⇨ 가장 관심을 많이 끌고 있는 곳이 미국인데요. 이곳의 부동산 시장은 지금 완연한 회복 국면에 있습니다. 대다수 전문가들은 미국의 부동산 시장이 일시적인 반등이 아니고, 완연한 회복세에 들어섰다는데 의견을 모으고 있습니다. 독일이나 호주 등 다른 선진국들도 마찬가지입니다. 지난 몇 년간 선진국들 부동산 시장이 엄청난 금융위기, 재정위기를 겪고도 이 정도 회복세를 보인다는 것은 상당한 의미가 있습니다. 따라서 지금은 박근혜 정부가 부동산 다 망한다고 호들갑을 떠는 건설업계 주장에 현혹되어서는 안 됩니다. 경제신문들을 보면 한쪽에서는 바닥이 도래했다고 하고, 다른 쪽에서는 부동산 망하기 직전이라 합니다. 이렇게 의견이 갈릴 때는 정부가 함부로 움직여서는 안 됩니다. 좀 더 시장을 지켜보면서 차분하게 대응하는 게 현명합니다.
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