"추락하는 부동산 시장에 날개를 달지 마라"

[이태경의 고공비행] 정부는 시장의 흐름 거스르지 말길

이명박 정부가 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)규제 완화와 다주택자 양도세 중과 폐지를 공언했음에도 불구하고 시장은 미동조차 하지 않고 있다. 하긴 23차례가 넘게 쏟아진 이명박 정부의 부동산 대책에도 반등할 기미를 보이지 않는 부동산 시장이 DTI규제 완화 및 다주택자 양도세 중과 폐지로 급변할 가능성은 매우 낮을 것이다.

오너십소사이어티(Ownership Society) 이데올로기를 절대가치로 신봉하는 이명박 정부는 집권 후 부동산 가격 하락을 저지하기 위해 경기진폭을 줄이는데 사용하는 정책수단-예컨대 가격 규제(분양가 상한제), 거래 규제(전매제한), 금융규제(LTV 및 DTI 관리), 부동산 세제(취등록세, 양도세) 등-은 물론이거니와 부동산 시장의 근본질서를 규율할 정책수단-예컨대 보유세-까지 모조리 풀었다. 그럼에도 버블세븐을 위주로 하는 수도권의 주택시장은 거래가 소강상태고 가격하락은 멈추지 않고 있다.

여기서 우리가 주목해야 할 포인트는 크게 두 가지다. 하나는 부동산에 관한 정부의 철학과 정책수단들이 부동산 시장에 미치는 영향력의 크기가 어느 정도인가하는 점이다. 다른 하나는 지금의 부동산 시장 상황이 비정상이며 버블붕괴를 염려할 수준인가 하는 점이다.

정부정책이 부동산 시장을 좌우하지는 못해

먼저 정부의 부동산 정책이 부동산 시장에 미치는 영향력에 대한 평가를 해보자. 부동산에 관한 정부의 철학과 정책이 부동산 시장에 미치는 영향력이 매우 심대하다는 것은 췌언을 요하지 않을 만큼 자명하다. 정부가 동원할 수 있는 부동산 관련 정책수단들과 자원은 매우 다양하다. 정부는 각종 정책수단들을 가지고 부동산 시장을 재편하며 경기진폭의 변화에 대응한다. 다만 정부의 정책이 부동산 시장을 결정짓는 가장 주요한 요소라고 하기는 어렵다. 부동산 시장은 생산가능인구, 도시화 정도, 산업구조의 변화, 각종 거시경제(금리, 환율, 무역수지, 경제성장률, 1인당 실질구매력, 실질 GDP, 실업률 등)지표, 토지 및 주택 수급 등의 요소들에 의해 큰 틀에서 결정된다.

정부의 부동산 정책이 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 것은 누구도 부인할 수 없는 사실이지만, 장.중.단기적 요소들에 의해 규정되는 부동산 시장의 대세를 거스리기는 어렵다는 점을 간과해서는 않된다. 경제의 글로벌화와 동조화가 날로 심화되는 지금은 더욱 그러하다. 참여정부가 건국 이래 가장 종합적이고 체계적이며 효과적인 부동산 정책 패키지를 마련하고도 전 세계적 유동성 과잉으로 인해 버블세븐 지역의 아파트 가격 상승을 막아내지 못했던 사실, 토건적. 개발지상주의적 사고로 무장하고 일관되게 부동산 경기 부양에 올인 했음에도 불구하고 이명박 정부가 목표를 달성(?)하지 못한 사실은 이를 방증한다. 정부의 부동산 정책이 중요하지 않다는 말이 결코 아니다. 정부의 부동산 정책 이외에도 부동산 시장에 영향을 미치는 요소들이 많으며 그런 요소들의 규정력이 정부의 정책 보다 압도적이라는 점을 지적하고 싶을 따름이다.

부동산 경기 부양은 공공임대주택 건설을 통해

지금의 부동산 시장이 정상인지, 비정상인지 여부, 일본식 장기불황의 늪에 빠질 지 여부 등은 매우 논쟁적인 주제이며, 누구도 쉽게 답하기 어려운 문제다. 다만 대한민국 부동산 시장에 영향을 미치는 요소들이 하향 안정화를 지시하고 있다는 사실은 꽤 또렷해 보인다, 또한 OECD국가들 가운데 상대적으로 매우 낮았던 주택가격 상승률(그조차 지역적으로는 버블세븐을 포함한 수도권 일부, 주택 유형별로는 아파트가 견인한 것이다), 방화벽 역할을 하는 전세제도의 존재, 비교적 양호한 연체율 등을 감안할 때 일본식 부동산 버블 붕괴의 가능성은 낮다고 판단된다.

한편 지금의 부동산 시장은 지난 몇 년간 국지적 상승을 거듭했던 버블세븐 지역이 자연스럽게 조정을 받는 과정이라고 이해하는 것이 타당할 것 같다. 버블 세븐 이외의 지역 같은 경우는 그간 별 달리 가격 상승이 없었기 때문에 낙폭도 매우 제한적이다. 부동산 시장에서 버블세븐 지역이 과잉대표되다 보니 일종의 착시효과가 일어나는게 아닌가 싶다. 부동산 가격은 늘 상승해야 하고 거래는 항상 활발해야 한다는 편견과 이제는 작별할 때다. 전국 주택의 PIR(소득대비주택가격비율, Price Income Ratio)이 6.4, 수도권이 8.4이고 강남은 10을 훌쩍 넘길 것으로 추정되는데 이는 국제기구가 제시하는 적정 PIR의 두배를 초과한다. 주택 가격만 하더라도 소득 대비해서 더 빠져야 한다는 의미다.

부동산 시장에서 정부 정책이 차지하는 비중과 지금의 부동산 시장 상황을 종합할 때 정부가 취할 정책옵션은 하나다. 당분간 시장의 자기조절 능력을 믿고 가만히 있는 것이다. 이미 부동산 가격을 떠받히기 위한 정책 수단도 바닥이 난 상태다. 다만 부동산 연관 산업의 과도한 침체를 막기 위한 정책 수단은 동원할 필요가 있을 것이다. 공공임대주택의 대량공급이 바로 그 정책수단이다. 현재 전체 주택 재고의 4.3%남짓에 불과한 공공임대주택의 대량 공급은 부동산 관련 산업의 침체를 효과적으로 저지하고, 주거복지를 실현하며, 주택시장에 정부가 사용할 수 있는 지렛대를 늘리는 일석 삼조의 정책효과를 발휘할 것이다. 지금이라도 정부는 애먼 강(江)에 대한 관심은 끄고 공공임대주택 건설에 집중에 집중하기 바란다.

ⓒ프레시안(손문상)