상충되는 두 정책의 잘못된 조합
정부가 다주택자에 대한 양도세 중과조치를 유예시키는 명분 중의 하나로 내세우는 것이 동결효과이다. 양도세는 보유세와 달리 매각시점에 부과되는 세금이기 때문에 다주택자에 대해 양도세를 중과하면 다주택자들이 주택 매각을 꺼려 매매시장에 주택공급이 줄어든다는 것이다. 정부가 내세우는 명분은 일면 타당하다.
문제는 정부가 상충되는 두 가지 정책을 서슴없이 추진하고 있다는 점이다. 동결효과가 우려돼 다주택자에 대한 양도세 중과조치를 유예시킨다면서 동시에 동결효과를 일으키는 다주택자에 대한 장기보유특별공제를 단행하는 것을 이해하기란 어렵다. 다주택자의 양도세 장기보유공제는 보유 연도별로 3년 10%, 4년 12%, 5년 15%, 6년 18%, 7년 21%, 8년 24%, 9년 27%, 10년 30%씩 공제되도록 설계돼 있는데, 다주택자들이 주택을 장기보유할수록 양도세 절감효과가 발생하기 때문에 동결효과가 발생할 수 밖에 없다.
쉽게 말해 다주택자 양도세 중과유예 조치가 동결효과를 억제시키는 반면, 다주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제조치 부활은 동결효과를 촉진시키기 때문에 주택시장에 미치는 동결효과는 그대로다. 결국 정부가 내세우는 동결효과 축소는 명분에 불과하고 다주택자들이 부담하는 양도세만 절감되는 효과가 발생하는 것이다. 물론 정부가 이를 모를 리 없다. 다주택자 양도세중과 유예조치와 장기보유특별공제는 부동산 부자들을 위한 이명박 정부의 추석특별선물세트다.
양도소득세를 대체할 지대이자차액세
한편 이명박 정부의 다주택자 양도세 장기보유특별공제조치는 양도세의 본질에 대해 생각하는 계기를 마련해 주고 있다. 본디 양도소득세는 논란이 많은 세금이다. 역대 정부들은 부동산 시장 상황에 따라 양도소득세 과세 대상이나 세율을 조정해 시장에 개입하는 수단으로 사용하곤 했다. 부동산 시장이 요동치고 가격이 폭등하면 양도소득세를 강화하고, 부동산 시장이 침체되면 양도소득세를 완화하는 패턴이 되풀이 된 것이다. 이처럼 양도소득세가 고무줄 같은 성격을 지닌데다, 1주택자에 대한 면세조치가 타당한가 하는 의문, 양도세에 수반되기 마련인 동결효과 등이 양도소득세를 미덥지 못하게 원인이었다.
이같은 양도소득세의 난점을 해결하기 위해 다양한 해법들이 제시되고 있다. 1주택자에 대한 면세조치를 폐지하는 대신 일정가액 이상의 양도소득에 대해서는 면세조치를 하자는 주장, 동결효과를 억제하기 위해 양도소득세를 부동산 소유 기간 동안 매년 분할 계산하고 처분시에 이자를 붙여서 징수하자는 주장(이른바 '누적평준화 방식'으로 노벨경제학상을 받은 고 윌리엄 비크리 교수가 제안) 등이 그것이다. 그러나 전자는 동결효과가 여전하다는 한계를, 후자는 양도소득세를 납부하고 난 실수요 목적의 1주택자 보호가 취약해진다는 단점이 각각 있다.
양도소득세는 본질적으로 난점이 내장된 세금이기 때문에 개량하는데 한계가 있다. 따라서 양도세를 보유세로 대체하는 방안을 적극 검토해야 한다. 지금의 보유세는 부동산(건물+토지)에, 가격을 과표로 부과되는데, 이를 가급적 토지에 그리고 지대(rent)를 과표로 전환하고 매년 지대에서 매입지가 이자를 공제한 나머지를 징수(매입지가 이자가 지대를 하회하는 경우 환급조치)하는 이른바 '지대이자차액세'를 도입하면 말도 많고 탈도 많은 양도세를 폐지해도 토지 불로소득을 환수하는데 아무런 지장이 없고 동결효과나 실수요자 보호 같은 문제도 발생하지 않는다. 또한 지대이자차액세는 토지매입자의 원본이 보장되기 때문에 재산권 몰수나 공용침해에 의한 보상문제. 과잉금지 등과 같은 문제가 일체 발생하지 않는다.
새로운 대한민국은 발상의 전환 혹은 상상력의 확장에서부터 시작된다. 리모델링에 한계가 있는 양도소득세를 지대이자차액세로 대체하는 것도 그런 발상의 전환 혹은 상상력의 확장의 좋은 예일 것이다.
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