알맹이 다 빠진 10.29 아파트대책

양도세만 인상, 보유세-분양가 공개 외면

정부가 또다시 양도세 인상을 골자로 하는 아파트투기 대책을 내놓았으나 1가구다주택자에 대한 보유세를 형식적으로 소폭 인상하고, 아파트 분양원가 공개를 안하기로 하며, 과세기준도 실거래가가 아닌 기준시가 등으로 삼기로 하는 등 알맹이가 빠진 대책을 내놓아 시장의 냉소를 사고 있다.

***정부, 양도세만 큰 폭 인상키로**

정부는 29일 오전 청와대에서 노무현대통령 주재로 '경제민생점검회의'를 연 데 이어, 이날 낮 서울 명동 은행회관에서 김진표 부총리 겸 재정경제부 장관 주재로 건설교통부, 행정자치부, 기획예산처, 국세청 등이 참석한 가운데 관계장관회의를 열어 '주택시장안정 종합대책'을 최종 확정발표했다.

10.29 대책의 핵심은 다주택 보유에 대한 양도소득세율 강화이다. 양도소득세는 집을 팔 때 내는 국세로, 현행 세율은 기준시가 기준으로 9~36%이다.

정부는 우선 서울 강남등 전국 53개 투기지역내 2주택 소유자에 대해서는 양도세 탄력세율을 적용, 최고 51% 중과키로 했다. 또한 투기지역내 1가구 3주택 이상 보유자에 대해서는 양도세율을 75%까지 끌어올려 주민세 포함 82.5% 중과세키로 했다. 단 1년간의 유예기간을 두어, 다주택 보유자의 매각을 유도하기로 했다.

정부는 또 중장기적으로 1가구1주택중 고가 주택에 대해서도 비과세 대상(3년이상 거주시)에서 제외해 양도세를 부과하는 방안을 도입키로 했다.

정부는 또 종토세 과표를 50%로 현실화하는 시기를 종전의 2006년에서 2005년으로 1년 앞당기고 5만~10만명선의 부동산 과다보유자에 대한 부동산종합세 도입 시기도 1년을 앞당기기로 했다.

정부는 이밖에 다주택 보유자에 대해 재산세(보유세) 실효세율은 현재 시가의 0.1%선에서 0.3% 이상으로 올리기로 했다.

정부는 또한 최근 투기의 집중대상이 되고 있는 주상복합 아파트 분양권에 대해서도 앞으로는 분양권 전매 허용대상을 3백세대 미만에서 20세대 미만으로 낮추기로 했다.

***"그래도 안잡히면 진짜로 특단대책 취하겠다"**

정부는 이날 대책 발표에도 불구하고 아파트투기 열기가 가라앉지 않을 경우 분양권 전매금지 전국 실시와 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수방안도 검토하기로 했다. 또 투기지역에 국한해 일정 면적 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 주택거래허가세를 도입하는 방안도 검토키로 했다.

금융 부문에서는 부동산 담보대출비율을 현행 50%에서 40%선으로 낮추되 투기 지역에서는 이보다 더 낮은 수준을 적용하는 한편 금융기관들이 투기지역 대출금리를 다른 지역보다 높게 적용하도록 유도할 방침이다.

특히 금융기관을 대상으로 기존 부동산 담보대출이 적정하게 이뤄졌는지 감독 당국이 점검에 나서 자금이 부동산시장으로 흐르는 것을 차단키로 했다. 담보대출비율 기준을 시가에서 기준시가로 바꿔 대출을 한층 억제하거나 담보비율 규제를 제2금융권까지 확대하는 방안도 검토하고 있다.

정부는 또 강북 뉴타운 건설, 판교 신도시 등을 통해 강남의 주거수요를 분산시키기로 하고, 이를 위해 강북에 단지당 2천2백~1만8천호 규모의 뉴타운 12~13개를 추가선정키로 했다.

***양도세 대폭인상, '눈 가리고 아웅'**

이같은 10.29대책의 골자는 집을 팔 때 내는 양도세를 대폭 강화함으로써 아파트 투기를 잡겠다는 것이다. 정부는 특히 1가구3주택이상 보유자에게 최고 82.5%의 양도세를 매기면 아파트 투기를 잡을 수 있다고 주장하고 있다.

그러나 세금을 중과세한다고 해봤자, 일시적으로 거래가 중단될 뿐 단기간에 수천만, 수억원의 차익을 거두는 아파트투기를 잡을 수 있으리라고 보는 현장전문가들은 전무하다시피 하다. 더욱이 정부가 이 정도 양도세마저 '향후 1년이후'에나 부과하겠다는 것은 과연 정부에게 아파트투기를 즉각적으로 타파하겠다는 의지가 있는가를 근본적으로 의심케 하는 대목이다.

또하나 정부의 이번 대책에서 주목할 대목은 가능한한 1가구2주택자는 누진과세를 하되 보호하고자 하는 정부의지가 곳곳에서 읽힌다는 점이다. 요컨대 정부의 대책은 1가구3주택 이상 보유자를 중점적 관리대상으로 하고 있다는 얘기다. 이는 "요즘처럼 아파트값이 폭등하는 상황에서 자녀를 위해 1가구 정도는 더 집을 보유해야 하는 게 아니냐"는 정책담당자들의 의식구조가 반영된 게 아니냐는 의혹을 낳는 대목이다.

***보유세 겨우 수십만원 인상키로**

정부의 아파트투기 타파 의지를 근본적으로 의심케 만드는 대목은 보유세 대폭 인상방침의 대대적 후퇴다. 전문가들은 그동안 정부에 대해 1가구2주택이상 보유자에 대해서는 보유세율을 현행 0.1%에서 최소한 미국 수준이 1.57% 수준으로 15배이상 중과세해야 투기수요를 가라앉힐 수 있다고 조언해왔다.

하지만 이번에 정부가 내놓은 안은 0.1%에서 0.3%이상으로 겨우 3배 높이는 수준에 그쳤다. 더욱이 이같은 과세도 실거래가를 기준으로 할 것인지 여부도 밝히지 않아, 강남보다 많은 보유세를 내야하는 강북이나 신도시 주민들의 억울함을 해소할 수 있을지 의문이다.

현재 자동차세보다 낮은 수준인 강남 고가아파트들의 보유세 몇십만원을 3배가량 인상한다고 해서 과연 아파트투기를 잡을 수 있을지, 삼척동자도 비웃을 일이다.

***투기 억제책이냐 경기 부양책이냐**

정부는 또한 이날 대책에서 전문가나 시민단체들이 일관되게 주장해온 '아파트 분양원가' 공개요구도 거부했다. 이는 요즘 건설업체들이 아파트값 폭등을 통해 막대한 차익을 거두고 있으며, 이같은 차익을 위해 건설사들이 아파트 분양가를 높임으로써 아파트값 폭등의 주요 역할을 하고 있다는 점을 고려한다면 더없이 개탄스런 대목이다.

한마디로 말해 아직도 정부는 '건설경기 침체'를 명분으로 건설업체들의 과잉이윤과 탈세를 눈감아 주고 있는 게 아니냐는 의혹을 낳게 하는 대목이다.

이밖에 그 효과가 극히 의문시되는 은행들의 주택담보 대출 억지대책이나 증시로의 자금 유도책 등이나, 강남 아파트 투기 억제를 명분으로 '강북 특수'를 일으켜 건설업체들을 돕겠다는 게 아니냐는 의혹을 낳는 일련의 주택공급 확대책 등은 이번 대책이 과연 아파트투기 타파책인지 경기 부양책인지를 의심케 만드는 대목이다.

일각에서는 3.4분기 성장률이 2%도 안될 정도로 경기침체가 심각하자, 김진표 경제팀이 건설경기 지속을 위해 일부러 대책 곳곳에 구멍을 내놓은 게 아니냐는 의혹어린 눈길까지 던지고 있다.

한국의 아파트 거품은 이미 폭발직전의 단계에 이르렀다는 게 국내외 전문가들의 한결같은 지적이다. 그럼에도 불구하고 하루라도 빨리 거품을 빼야 그 후유증을 최소화할 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

하지만 이번에 내놓은 대책은 얼마 뒤 또다른 대책을 예고한다는 점에서 실망스러울 따름이다.

다음은 정부가 발표한 10.29대책 전문이다.

***10.29 주택시장안정 종합대책**

정부는 2003.10.29(수) 12:20 은행회관에서 김진표 부총리 겸 재정경제부 장관 주재로 관계장관회의를 개최하여 그간 논의해온 『주택시장안정 종합대책』을 최종 확정하였음

ㅇ 同 회의는 이날 오전 09:00 청와대에서 개최된 「제3차 경제민생점검회의」에서 대통령의 강력하고도 지속적인 대책마련 지시에 따른 것으로

ㅇ 그 동안의 주택시장 과열현상 원인을 진단하고, 이에 대한 안정대책을 마련하였음

* 참석자 : 행정자치부․건설교통부․기획예산처 장관, 금융감독위원회 위원장, 국세청장, 경기도 부지사

□ 정부는 최근의 주택시장 불안이 수급불균형․과도한 유동성 등 복합적 요인에 기인한 것으로 보고

ㅇ 이에 대한 대책방안도 적기에 선제적으로 대응할 수 있도록 가능한 정책방안들을 모두 포괄하여 종합적으로 마련하였음

ㅇ 또한, 마련된 정책은 향후 주택시장 동향에 따라 단계적으로 강도를 높여 가며 부동산 투기가 근절될 때까지 지속적으로 추진하기로 하였음

< 대책 주요내용 >

ㅇ 주택공급의 지속적 확충

- 강북 뉴타운 12～13개 지구를 금년 11월중 추가 선정

- 고속철도 역세권에 양질의 주택단지 개발

∘광명 9천호('05년부터), 아산 13만호('06년부터)

ㅇ 자금흐름의 선순환 구조 정착

【 이번 대책 】

- 투기지역․투기과열지구에 대한 주택담보대출실태 종합점검

- 투기지역 아파트에 대한 주택담보인정비율 하향조정(50→40%)

- 개인신용평가결과를 적극 반영하는 주택담보대출 유도

- 주식연계증권(ELS) 개발 및 판매 활성화를 위한 제도 개선

- 소액주주에게만 인정되는 배당소득 비과세 혜택 확대

【 향후 시장동향에 따른 추가 대책 】

- 차주의 상환능력에 입각한 보다 강화된 주택담보대출 취급기준 마련 유도

- 아파트 담보인정비율 하향조정을 만기연장분에도 확대 적용하는 방안 검토

- 주택담보대출 총량제 실시 방안 검토

ㅇ 투기행위 근절을 위한 단속 강화

- 투기가 진정될 때까지 강도높은 세무조사 계속

- 투기혐의자에 대해 금융재산 일괄조회 허용

- 최근 가격이 급등한 아파트의 기준시가 재고시

- 분양가 과다 책정 건설업체를 조사대상자로 우선 선정

- 현재 정밀조사중인 투기혐의자 448명에 대해서 대책발표 직후 중간 발표하고, 11월 중순에 최종결과 발표

ㅇ 부동산 세제 개선

【 이번 대책 】

- 종합부동산세 시행시기 단축 ('06년 → '05년)

∘토지․주택 과다보유자에 대해 보유가 부담이 되도록 보유세 강화

- 1세대 다주택자에 대한 양도세 강화

∘투기지역 2주택이상자에 대한 양도세 탄력세율 우선 적용

∘1세대 3주택이상 보유자에 대해 양도세율 60%로 인상
: 투기지역은 탄력세율 우선적용으로 최고 75%(주민세포함 82.5%)까지 과세

【 향후 시장동향에 따른 추가 대책 】

- 투기지역내 6억원이상 고가주택 취득시 실제취득가액으로 취․등록세 과세

- 실거래가 과세기반에 맞추어 양도세제 전면 개편

∘1세대 1주택 비과세 제도는 소득공제제도로 전환하되

: 중산층의 통산수준 양도차익은 비과세

고가주택의 초과 양도차익은 양도세로 흡수

ㅇ 주택제도 보완

【 이번 대책 】

- 6대 광역시와 도청소재지 전역을 조사하여 투기과열지구로 확대 지정

- 토지거래허가구역 확대

∘강북 뉴타운 건설지역, 고속철도 전철역 등

- 개발부담금 제도 연장 및 비수도권 지역으로 확대

- 20세대이상 주상복합 아파트 분양권 전매 금지

【 향후 시장동향에 따른 추가 대책 】

- 분양권 전매금지 전국 실시

- 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수 방안 검토

- 투기지역에 국한하여 일정면적 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 「주택거래허가제」 도입방안 검토

ㅇ『부동산시장 안정대책․점검반』 구성․운영

- 재경부차관(건교부차관)을 반장으로 관계부처 차관, 관련 연구기관장으로 구성

- 대책추진 상황, 시장동향 점검 및 기발표된 추가대책의 추진여부 등을 결정