[이세영의 세상읽기] 아파트나 상가의 거래에 있어서 ‘분양광고’ 제대로 읽는 법

신문광고나 분양안내책자, 모델하우스 등을 통하여 제시된 내용이 분양계약서에 명시되지 않았음에도 불구하고 분양계약의 내용이 되었다고 보아야 하는지 여부에 관한 수많은 법적 분쟁이 발생하고 있다.

선분양·후시공의 방식으로 분양이 이루어지고, 분양계약이 체결될 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에 수분양자로서는 직접 분양 대상 아파트나 상가를 확인할 길이 없으며, 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트나 상가 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 대부분이기 때문이다.

하지만 분양광고의 내용 중 아파트나 상가의 외형·재질·구조 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약의 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 것은 수분양자가 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 이러한 사항은 분양자와 수분양자 사이의 묵시적 합의에 의하여 분양계약의 내용으로 된다고 할 것이다.

따라서 광고내용 중 단지 내에서 온천이 개발되며, 바닥재를 원목 바닥재로 시공하고, 단지 내에 유실수를 식재하고 테마공원을 설치한다는 광고는 아파트나 상가의 외형·재질 등에 관한 것으로서, 그리고 분양자가 전국 유명 콘도 및 휴양시설과 제휴하여 수분양자가 콘도 회원으로서 이를 이용할 수 있다는 광고는 아파트나 상가에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서 분양계약의 내용이 된다고 볼 수 있으므로, 분양자는 이를 이행할 계약상 의무를 부담하며, 수분양자는 분양자의 의무불이행을 이유로 계약해제 또는 손해배상을 청구할 수 있다.

이와 달리 광고내용 중 도로가 확장되고, 인접하여 대학교가 이전할 예정이며, 전철의 복선화가 이루어진다는 광고는 아파트나 상가의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것들이므로, 허위·과장 광고라는 점에서 그 광고로 인하여 불법행위가 성립됨은 차치하고 그 광고내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 보기는 어려우므로, 수분양자는 분양자에게 계약책임을 물을 수 없다.