[이세영의 세상읽기] 임대아파트 분양전환 ‘내 집 마련 희망고문’ 안되게 해야

주거는 인간다운 생활을 위한 필수불가결한 요소이다. 헌법 제35조 제3항은 국가에 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 할 의무를 부여하고 있고, 주거기본법 제2조는 국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리가 있음을 규정하고 있다. 임대주택법은 위와 같은 국가의 의무를 실현하고 국민의 주거권을 보장하기 위하여 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 마련되었다고 보아야 한다.

한편 임대주택법은 한국토지주택공사, 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 등 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 ‘주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택’이나 ‘공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택’을 분양전환하는 경우에는 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’, ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’ 등에게 우선 분양전환하여야 한다는 규정을 두고 있다. 이는 임차인에게 우선적으로 당해 임대주택의 소유권 취득 기회를 부여함으로써 서민의 주거안정에 기여하는 조항이라고 보아야 한다.

따라서 임대주택법에 규정된 ‘거주한 무주택자인 임차인’이란 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 그 임차인을 의미하고, ‘거주’라 함은 실제로 그곳에 거주하는 것을 말하는 것이지, 그곳에 주민등록이 되어있는 것을 말하는 것이 아니므로, 주민등록상 등재 여부 및 다른 여러 가지 사정에 비추어 임차인의 실제 거주 여부를 판단하여야 한다.

그리고 임대사업자가 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절할지 여부는 원칙적으로 임대사업자의 재량이라고 보아야 하므로, 임차인에게 ‘임대차계약기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우’ 등의 사유가 존재하였으나 임대사업자가 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하지 아니하고 임대차계약을 유지하다가 임대의무기간이 경과하였다면 임차인이 임대주택을 우선 분양전환받을 수 있는 자격을 상실한다고 볼 수는 없다.