[이세영의 세상읽기] 부동산 매매에 있어 매도인의 소유권이전등기의무의 내용

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기고, 매매에 따라 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 하는데, 쌍방의무는 특별한 약정이 없으면 동시에 이행하여야 한다. 따라서 부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 매매목적 부동산에 근저당권설정등기 등이 되어 있는 경우에는 매도인의 채무가 소유권이전등기와 부동산의 인도의무에만 그치는 것이 아니어서 매도인은 근저당권 등도 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 한다.

그러므로 매매계약서에 ‘매매목적물에 설정된 근저당권, 임차권 등 소유권을 제한하는 사유가 있을 때에는 잔금 수령일까지 그 권리의 제한 등 일체를 제거하여 매수인에게 소유권을 이전하여 준다’는 내용의 기재가 있는 경우, 매도인은 근저당권 등을 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 하고, 매수인은 근저당권 등이 말소될 때까지 잔금 전부의 지급을 거절할 수 있다.

설령 매매계약서에 근저당권 등을 말소해 주기로 별도의 약정을 하지 아니하였다고 하더라도 근저당권 등이 설정된 부동산을 매매하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 매도인에게 근저당권 등 말소와 같은 의무가 없다고 할 수 없고, 이러한 이치는 매수인이 근저당권 등이 설정된 사실을 알고 매매계약을 체결하였다고 하더라도 마찬가지이다. 따라서 매매목적 부동산에 근저당권 등이 설정되어 있는 경우에는 매수인이 근저당권의 피담보채무 등을 인수하여 그 채무금 상당을 매매잔대금에서 공제하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 매도인은 근저당권 등을 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 하고, 매도인으로서는 근저당권 등 말소의무의 이행을 제공하지 아니한 채 매수인의 매매잔대금지급의무의 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다.