지난 7월 경기도가 새로운 주거 정책을 발표했다. 무주택자 누구나 적정한 임대료를 내고 30년 이상 거주할 수 있는 좋은 아파트를 역세권에 공급하겠다는 것이었다. 이른바 '경기도형 기본주택'이다. 경기도는 3기 신도시 중 경기주택도시공사(아래 경기공사)가 시행사로 참여한 주택의 50% 이상을 기본주택으로 제공할 계획이다. 최소 1만 3000호 규모다.
큰 관심과 함께 몇 가지 의문도 제기됐다. '기존의 공공임대주택과 어떻게 다른가'가 대표적이다. 1인 가구 28만 원, 4인 가구 57만 원 수준으로 책정된 임대료가 높다는 시각도 있다. 부동산 불패신화가 만연한 한국에서 임대주택 정책이 성공을 거둘 수 있을지에 대한 의구심도 있다. 정부와 경기도 간 협의도 풀어야 할 숙제다.
<프레시안>이 지난 7일 수원 경기주택도시공사(아래 경기공사) 본사에서 기본주택을 설계한 이헌욱 경기공사 사장을 만나 정책의 의도와 설계 과정, 현실적 난점 등을 물었다.
이 사장은 "빚내서 집 사게 하는 정책은 이제 그만 해야 한다"며 "기본주택은 빚내서 집 사기 싫다는 사람들에게 공공이 안정적인 주거를 제공하려는 정책"이라고 설명했다.
이 사장이 기본주택 정책을 구상하면서 가장 크게 신경 쓴 점은 공급자가 손해보지 않으면서 소비자는 적정한 임대료를 내는 주택이었다. 기존 공공임대주택은 적자로 운영됐기 때문에 많이 지을 수 없었다.
이와 달리 기본주택은 임대료 등으로 원가를 보전하는 것을 목표로 운영된다. 임대료를 낮추려면 원가를 낮춰야 한다. 이 사장은 높은 용적률 승인, 공공 리츠(REITs, 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 유가증권 등에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산투자회사)를 통한 기본주택 구매 등 정부가 몇 가지 역할을 해주면 원가를 낮출 수 있다고 말했다. 경기공사가 주택을 지어 공공 리츠에 매각한 후, 이를 되빌려 운영하겠다는 게 기본 구상이다. 이렇게 제도를 설계하면 공공이 시민에게 안정적으로 살 수 있는 좋은 집을 적정 임대료로 지속적으로 공급할 수 있다는 것이다.
이 시장은 "1년에 30만 호씩 20년간 600만 호의 기본주택이 쌓이면 주거 안정 문제를 해결할 수 있다"며 "국가는 빚내서 집 사기 싫다는 사람들에게 안정적인 주거를 공급할 의무가 있다"고 주장했다.
그럼에도 현재 책정된 임대료가 다소 높지 않냐는 질문에 이 사장은 "40년 거주 기준으로 기본주택 임차인이 내는 임대료가 주택 최종 소비자가 내는 비용의 56% 수준"이라는 분석결과를 내놨다. 또, 저소득층에게는 별도로 주거 급여를 지급하면 좋겠다는 구상을 내놓기도 했다.
이 사장은 기본주택에서 조식, 청소 등 생활서비스와 공원, 수영장과 같은 공동체 시설을 제공하는 것도 검토하고 있다며 누구나 살고 싶을 집을 만들겠다는 뜻도 밝혔다.
아래는 이 사장과의 일문일답.
프레시안 : 기본주택 정책을 만든 배경과 정책 의도를 설명해 달라.
이헌욱 : 많은 사람이 오랫동안 빚내서 집을 샀다. 평범한 중산층에게 대안은 항상 빚내서 집사는 거였다. 집을 물려받지 않으면 다른 수가 없었다. 빚내서 집사게 하는 정책은 그만해야 한다. 가계 부채 문제도 심각하고 빚내서 집사는 일의 폐해가 너무 크다.
왜 집을 꼭 사야 하나. 저처럼 집을 사기 싫은 사람도 있다. '집값이 오를 거라고 생각하지 않는다. 집값이 부담스럽다.' 이런 생각을 하는 사람도 분명히 있다. 그러면 집을 안 사겠다는 사람들에게 주거 안정이 제공돼야 한다. 그런 사람들에게 공공이 본격적으로 안정적인 주거를 공급해보자고 생각했다.
프레시안 : 기존의 공공임대주택과 어떻게 다른가?
이헌욱 : 공공임대주택은 저소득층 일부만 갈 수 있다. 입주자격이 제한돼 있다. 기본주택은 누구나 들어갈 수 있다.
그리고 지금까지 공공임대주택은 적자로 운영돼왔다. 운영할수록 적자가 쌓이니까 많이 짓기 어렵다. 기본주택은 원가 보전을 목표로 운영한다. 지속가능하고 많이 지을 수 있다.
프레시안 : 기본주택을 수돗물에 비유하기도 했다. 수돗물은 누구나 쓰고 싸게 쓴다.
이헌욱 : 그렇다. 그런데 수돗물을 공급한다고 적자난다는 소리는 못 들어봤다. '수돗물은 적자 나지 않고 공급할 수 있는데 집은 왜 적자 나지 않고 공급 못해.' 그런 생각이 들었다.
물이 투기 대상이었다면 물값을 감당할 수 없었을 거다. 저는 현재 분양 시스템에 큰 문제가 있다고 생각한다. (지금의 분양 시스템이) 자꾸 집을 자산으로, 투기 대상으로 만든다. 물이 투기 대상이 안 되게 할 수 있으면 집도 투기 대상이 안 되게 할 수 있는 거 아닌가. 그래서 주택을 수돗물처럼 공급하는 방법을 열심히 찾았다.
"높은 용적율 요청했지만 개발이익 챙기지 않겠다"
프레시안 : 기본주택 정책을 만들면서 구체적으로 어떤 문제를 고민했나?
이헌욱 : 공급하는 입장에서는 원가를 보전해 지속적으로 운영할 수 있어야 하고, 거주하는 입장에서는 주거비용을 부담할 수 있는 주택이어야 한다고 생각했다. 어떻게 하면 원가를 낮춰 이런 가격 수준을 맞출 수 있을까. 경기공사의 실무 전문가들이 계속 연구했다.
가장 큰 문제가 땅값이었다. 땅값이 비싼데 어떻게 가격을 맞추냐. 용적율을 높이자고 했다.
프레시안 : 경기도가 용적율 500%를 달라고 했다. 용적율을 높이려고 하면 늘 개발과 관련해 비판이 나온다.
이헌욱 : 용적율을 높이면 개발이익이 많이 생긴다. 이걸 사유화하는 건 방지해야 한다. 기본주택은 이 문제에서 당당하다. 분양해서 많이 벌 수 있는 거 포기하고 원가만 보전하고 수수료 정도만 받을 거다.
고밀도 개발이 저밀도 개발에 비해 친환경적이기도 하다. 용적율을 낮춰 저밀도 개발을 하면 개발 면적이 넓어지고 인프라도 더 많이 필요하다.
프레시안 : 용적율을 높이려면 누구의 결정이 필요한가?
이헌욱 : 행정기관이 마음을 먹어야 한다. 지역에 따라 다른데 각 지역에서 권한이 있는 기관이 하면 된다. 대부분 국토교통부나 시, 군에 권한이 있다. 아주 일부는 도에 있다. 국회까지는 안 가도 되고 대부분 시행령이나 지침을 바꾸고 승인해주면 된다.
"매년 30만 호씩, 20년만 기본주택 비축하면 주거 문제 해결할 수 있다"
프레시안 : 원가 면에서 또 다른 문제는 없었나?
이헌욱 : 공기업에 재무상 두 가지 걸림돌이 있다. 첫째, 사회적 할인률(공공투자사업의 경제적 타당성을 분석할 때 미래의 비용과 편익을 현재가치로 환산하기 위해 적용하는 할인률. 클수록 비용이 많이 든다고 보는 것)이다. 공공임대주택의 사회적 할인률이 꽤 높다. 연 4.5%다. 이 할인률이 임대주택 운영의 회계상 적자의 근거가 된다. 둘째, 집을 보유하면 계속 감가상각 비용도 든다.
실제로는 아파트값이 떨어지지는 않는다. 땅값이 계속 오르기 때문이다. 그래도 사회적 할인률과 감가상각비 때문에 회계상으로는 공사에 계속 적자가 쌓인다. 이걸 해결해야 했다. 간단한 해법이 있었다. 경기공사가 기본주택을 지어서 수수료 정도만 받고 정부가 만든 기관에 파는 거다.
프레시안 : 정부에 주택도시보증공사를 통해 공공 리츠로 '장기임대비축리츠'를 만들어달라고 요청한 걸 봤다.
이헌욱 : 그렇다. 정부가 장기임대비축리츠를 만들면 경기공사는 거기에 기본주택을 팔 거다. 이렇게 하면 사회적 할인률이나 감가상각에 따른 회계 상 적자 문제가 안 생긴다.
비싸게 사달라는 게 아니다. 원가에 수수료 조금 더 하면 시세 60% 정도 가격이 될 거다. 나쁜 위치에 지은 집도 아니다. 역세권 같이 좋은 위치에 지을 거다. 또 오래 가는 주택, 100년 가는 주택을 지을 거다.
대신 정부는 기본주택을 경기공사에 싸게 빌려달라는 거다. 경기공사는 기본주택을 운영하면서 원가만 보전하겠다. 우리도 이익을 안 낼 테니 정부도 역할을 해달라는 거다.
프레시안 : 시세 60%라고는 해도 정부가 장기임대주택을 사려면 재정이 어마어마하게 들지 않나?
이헌욱 : 기본주택 한 채 짓는데 평균적으로 3억 2000만 원 정도 들 걸로 계산한다. 정부는 그 중 10% 정도 자본금을 주면 된다. 3200만 원 정도다. 80%는 금융권에서 자금을 조달할 거다. 10%는 임대보증금으로 채울 수 있다. 지금 국채 금리가 0.8%다. 저희는 1% 정도 금리로 자금을 조달해달라고 하고 있다. 정부가 마음만 먹으면 이 정도는 문제가 안 된다.
또, 저희가 요청한 건 부동산을 팔고 매각 대금을 청산하는 리츠를 만들어달라는 게 아니라 비축리츠를 만들어달라는 거다. 이 리츠로 정부가 장기임대주택 비축을 늘려가라는 거다. 정부가 이런 식으로 1년에 기본주택 30만 호를 사면, 한 채당 3200만 원을 기준으로 9조 6000억 원 정도 들 거다. 한국 재정 규모로 볼 때 큰돈이 아니다. 이렇게 20년만 하면 600만 호를 갖게 된다. 그러면 주거 문제 바꿀 수 있다.
프레시안 : 은행에서 빌린 자금에 대한 이자는 정부가 내나?
이헌욱 : 정부가 이자 낼 필요 없다. 이자는 임대료로 충당한다. 유지보수비에 금융권 이자를 합해 임대료가 책정될 거다.
"중산층 겨냥한 주거 안정 정책이지만 저소득층 배제 않겠다"
프레시안 : 임대료 이야기가 나왔으니 말인데, 기본주택 임대료가 1인 가구 28만 원 정도에서 시작해 4인 가구 57만 원, 5인 가구 63만 원 수준으로 설계됐다. 임대료가 다소 높다는 지적도 있다.
이헌욱 : 역세권에서 30평 정도 하는 집이 시세로 10억 원 정도 한다. 분양을 받아도 6, 7억 원은 한다. 그 정도 집을 이런 금액에 제공하는 것이다. 비싸다고 할 수는 없다. 해당 지역 주택 시세 대비 50% 정도 수준이다. 저희가 시뮬레이션해보면 제일 낮은 데는 시세 대비 43%까지 떨어진다.
또 시뮬레이션을 돌려보면, 분양주택에서 최종 소비자가 내는 돈이 기본주택에서 임차인이 내는 돈보다 더 많다. 40년 거주 기준으로 기본주택 임차인이 쓰는 돈이 분양 주택 최종 소비자가 쓰는 돈의 56% 수준이다.
프레시안 : 기본주택 임대기간 30년이 지나면 어떻게 되나?
이헌욱 : 계약을 갱신하도록 할 거다. 30년이 지났다고 나가야 하는 건 아니다. 보증금과 임대료를 조정해서 다시 살 수 있다. 장기적으로 무수익 구조를 맞추려면 30년 정도에 한 번씩 보증금과 임대료를 점검하고 재조정해야 한다. '정말 수익이 안 나나. 원가는 보전이 되나'를 봐야 한다.
프레시안 : 부동산이 자산 증식의 중요한 수단이 돼 왔다. 한국의 부동산 불패신화는 지금도 유효하다. 무주택자의 집 소유 욕구가 대단히 크고, 30년 동안 무주택자로 지낸다는 데 불안감을 갖는 사람도 있을 것 같다. 사는 사람이 계속 바뀔 수도 있다는 생각도 든다.
이헌욱 : 집을 사려는 사람이 나가는 거야 어떻게 할 수 없다. 집을 사고 싶지 않은데 저렴한 임대료를 내는 안정적인 집이 있으면 좋겠다고 생각하는 사람들을 위한 정책이다. 집값이 너무 비싸고, 주택 가격이 떨어질 위험도 있는데 집을 사기보다는 주거 안정을 원한다는 사람들에게 주거 안정을 제공하겠다는 거다.
프레시안 : 임대아파트에서 발생하는 문제 중 하나가 빨리 낡는다는 거다. 일반적으로 입주민회가 아파트를 관리하는데 입주민들의 아파트에 대한 애착이 덜하다. 그러다 보니 상대적으로 빨리 낙후된다. 그런 문제는 없을까.
이헌욱 : 호텔도 빌려서 쓰지만 관리가 잘 되니 깨끗하다. 경기공사가 제대로 관리하면 된다. 기존 공공임대주택은 적자가 나도록 설계되어 있기 때문에 제대로 된 관리가 어려웠다. 기본주택은 원가를 보전하는 구조다. 쾌적한 환경을 만들 수 있다. 중산층을 위한 각종 서비스도 계획하고 있다.
프레시안 : 조식, 청소 등 서비스를 제공하겠다는 계획을 봤다.
이헌욱 : 조식을 예로 들면, 식자재 비용 정도를 내면 식사를 제공하는 걸 목표로 하고 있다. 인건비 보전이 이뤄져야 하는데 기본주택 안에 상점이나 편의점 등 수익 시설을 잘 운영해서 충당해보자는 생각을 갖고 있다. 이런 식으로 청소나 아이 돌봄도 원가 수준에서 제공하려는 생각을 갖고 있다. 중산층 임대주택에도 그런 서비스 모델을 개발해서 적용할 거다.
또 쾌적한 환경을 만들자는 생각도 있다. 옥상에 커뮤니티 시설을 만들거나, 대단지에 수영장, 체육관, 광장 같은 걸 만드는 방안도 검토 중이다. 이런 걸 말로 설명하기는 어렵다. 조감도를 보는 순간 입이 딱 벌어지도록 하는 게 목표다.
프레시안 : 이전에 시행된 뉴타운을 보면 1000세대 중에 100~150세대 정도는 저소득층이 임대로 들어온다. 이들에게는 뉴타운 아파트의 관리비가 부담스럽다. 수영장 같은 시설을 만들면 관리비가 오를 텐데, 기본주택도 저소득층을 일정 부분 받는다고 하면 관리비가 부담되지 않겠나?
이헌욱 : 저소득층에게 임대료나 관리비가 부담스러울 수 있다는 건 동의한다. 맞다. 중산층을 타깃으로 설계했다. 중산층이 거액의 담보 대출을 받아서 10억, 20억 원 하는 집을 사고 있다. 그렇게까지 무리할 필요 있냐. 주거 안정 된다면 집 안 살 수도 있지 않냐. 그런 의문을 던지는 거다.
저소득층을 완전히 배제하는 건 아니다. 저는 기본주택을 보편적으로 제공하고 저소득층에게는 추가로 주거비를 주면 좋겠다고 생각한다. 그래서 저소득층도 어느 정도 부담은 되겠지만 기본주택에서 살 수 있게 하는 거다.
"빚내서 집 안 산다는 사람에게 국가는 주거 안정 제공할 의무 있다"
프레시안 : 정부와는 소통하고 있나?
이헌욱 : 경기도와 국토부 사이에 이야기가 이뤄지고 있다. 여론이 만들어지는 과정이 필요할 것 같다. 경기도도 세부사항을 강화해서 정부와 협의하고 있다.
프레시안 : 기본주택 같은 정책 아이디어가 더 빨리 나오거나 실현되지 않은 이유는 뭘까?
이헌욱 : 부동산 공급 정책에 경로의존성이 있다고 생각한다. '분양 없이 집값이 해결되겠어?' 이런 생각. 너무 오랫동안 분양 정책을 해왔다. 저는 분양 공급으로는 부동산 문제 해결 못 한다고 생각한다.
또 하나는 '(공기업도) 돈 벌어야 하는 거 아니야?' 하는 생각이 있다. 기본주택을 만들면 건설 부양은 된다. 택지 개발 이익은 없다. 솔직히 그동안 경기공사도 택지 개발해서 돈 많이 벌었다. 공기업이 택지 개발로 돈 벌면 민간이 '우리는 왜 택지 개발로 돈 벌면 안 되냐'고 한다.
반성하고 착한 공기업이 되겠다. 공기업은 돈 버는 데가 아니다. 공적인 일을 하는 데다. 택지 개발로 돈 벌지 않겠다. 본전만 하고 적정 수익만 내겠다.
프레시안 : 마지막으로 하고 싶은 말이 있나?
이헌욱 : 저는 국민이 빚내서 집 사지 않도록 하는 게 가장 중요하다고 생각한다. 월세 내는 것도 싫다고 생각하는 경우가 많은데 사실은 다 내고 있다. 집을 사거나 전세로 살면 은행에 이자로 낸다.
기본주택은 국민이 그보다 좀 저렴한 가격에 빚내지 않고 안정적인 주거에서 살 수 있게 하려는 정책이다. 그래도 빚내서 집을 사겠다는 사람은 어쩔 수 없지만, 빚내서 집 사기 싫다는 사람에게 국가는 주거 안정을 제공할 의무가 있다.
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