우리나라 주거 복지의 참담한 현실
문재인 대통령은 후보 시절에도 "주택 자가 보유의 비중은 50%밖에 되지 않는다. 공공 임대주택을 대폭 늘리는 것이 기본 방향"이라며 "새로운 주택의 건설뿐만 아니라 기존 주택의 용도를 전환해서 공공 임대주택으로 전환해야 한다"고 강조했었다. 대통령의 주거 철학이 이렇게 확고하므로 새 정부의 기본 정책은 주택 경기의 활성화에서 주거 취약계층의 주거 지원 및 주거 복지로 빠르게 변화할 것으로 예상된다.
우리나라의 주거 양극화 문제는 심각하다. 서울의 경우 집 주인 3명 중 1명은 다주택자이다. 임차가구 중에서 월세가 차지하는 비율도 실태 조사 이후 처음으로 60%를 넘어섰다. 저소득층일수록 소득 대비 임대표 비율이 다른 계층보다 높다. 그래서 서민 주거 안정의 토대가 되는 공공 임대주택이 매우 중요하다. 그런데 우리나라는 '임대기간 10년 이상'의 공공 임대주택 비중이 5.5%에 불과하다. 이는 유럽 선진국 대부분이 16%를 넘고 경제협력개발기구(OECD) 평균이 11.5%인 데 비해 크게 부족하다.
빚 내서 집 사는 시대는 끝나야
6월 19일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회는 주택담보인정비율(LTV, Loan To Value ratio, 자산의 담보가치 대비 대출금액 비율)과 총부채상환비율(DTI, 차주의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을)를 현행보다 각각 10%씩 낮춘 '주택시장의 안정적 관리를 위한 맞춤형 대응 방안'을 발표했다. 그래서 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각각 60%와 50%로 낮아졌다.
2013년부터 주택 경기 활성화 대책이 추진되면서 LTV·DTI 완화, 주택 구입 자금 지원, 공공분양 축소, 세금 감면, 분양가 상한제 완화, 청약제도 개편, 재건축 규제 완화 등의 주택 정책 실시로 부동산 시장은 과열되었고, 이에 따라 가계 부채도 급증하기 시작했다. 특히 2017년 4월과 5월 두 달 동안 가계 부채는 11조 원이나 급증하며 가파른 상승세를 보였다.
그럼에도 불구하고 문재인 정부가 전면적인 규제가 아닌 국지적인 과열 지역 규제책을 꺼낸 것은 현재 입주 물량의 증가, 금리의 인상 등 주택 경기 급락에 대한 부담감을 느끼고 있기 때문이다. 향후 주택 경기의 과열 상태가 지속된다고 판단되고 가계 부채 우려가 증폭될 경우에는 투기과열지구 지정 등의 강도 높은 규제를 할 가능성도 있다.
지난 6월 15일, 김동연 경제부총리는 "선별적 맞춤형 대책을 만들되, 실수요자의 거래는 위축되지 않도록 하겠다"고 밝혔다. 6.19 대책에서도 실수요자 보호 차원에서 일정 소득 이하, 일정 가격의 주택, 무주택 세대주 등은 이전의 규제 비율을 적용받게 된다. 올해 공급 예정이던 정책 모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출) 44조 원은 실수요자의 주택 구입에 차질이 없도록 공급하겠다고 한다. 서울지역 중심의 시세 차익 투자 확대 움직임 속에서 나온 선제적 대응인 '6.19 부동산 대책' 발표를 기점으로 박근혜 정부를 상징하는 초이노믹스 '빚 내서 집 사는 시대'가 막을 내릴 것으로 기대해 본다.
은행은 주택 전당포가 아니다
가계 부채 문제를 근본적으로 풀려면 주거 문제를 해결해야 한다. 빚 갚느라 가처분 소득이 줄어들고 소비자의 지갑이 얼어붙어 내수가 위축되고 기업들은 고용과 투자를 줄이면서 경기가 침체되고, 다시 소득과 소비가 줄어드는 악순환이 반복된다. 연결고리의 시발점인 주거 비용을 낮추고 금리 부담을 줄여야 가처분 소득이 늘어나 소비가 늘고 경기가 살아나게 된다.
특히 은행들이 주택 관련 대출을 취급하는 주택 전당포에 머물러서는 안 된다. 주택담보대출 원리금 상환에 휘청거리는 하우스푸어를 위해 주택가격 한도 내 주택담보대출 상환 의무를 부담하는 '비소구 담보대출'(유한책임 대출, Non-Recourse Loan)은 주택 구입자의 권익 보호를 위해 확대해야 한다. 현재 주택도시기금과 한국주택금융공사 재원의 '디딤돌 대출'로만 시행되고 있으나 금융소비자 보호를 위해 향후 이용자의 조건을 완화해야 한다.
부득이 경매에 내몰린 가구의 경우 특단의 가계 대출 해결책을 강구해야 한다. 나는 다음과 같은 방안을 제안하고 싶다. 한국주택금융공사에 담보 주택의 소유권을 맡기고 장기 임대계약을 맺으면, 채무자는 그대로 자기 집에서 거주하면서 장기 임차인으로 주거 안정을 누릴 수 있게 된다. 대출액과 주택 가격의 차액은 돌려받아 가처분 소득이 늘어나고, 경매 주택이 쏟아져 나오지 않아 부동산 시장에도 영향을 주지 않는다. 장기 임대로 거주하는 기간 담보주택은 사실상 공공 임대주택으로 전환돼 주거 복지를 제공하는 것이다.
빚 내지 않고 살 수 있는 사회를 만들어야
문재인 정부는 가계 부채 해결을 위해 3대 근본 대책과 7대 해법을 제시했다. 그 중의 핵심은 부채 총량의 관리로 빚 내지 않고 살 수 있는 사회를 구축하려는 정책이다. 이는 가계의 가처분소득 대비 부채 비율이 150%를 넘지 않도록 제한을 둬 1360조 원을 넘어선 가계 빚이 일정 수준 이상으로 늘지 않도록 관리하겠다는 뜻이다.
6월 22일 한국은행이 국회에 제출한 '2017년 6월 금융안정 보고서'에 따르면, 올 1분기 기준으로 '가처분 소득 대비 가계 부채의 비율'은 153.3%로 지난해 1분기 대비 8.6%, 2012년 말 133.1% 대비 20% 넘게 상승했다. 소득은 제자리인데 부채는 빠른 속도로 늘어났다. 2013년부터 4년간 가계 소득 증가율은 한 자릿수에 그쳤지만, 아파트 가격은 22%, 전세 값은 52% 이상 급등했다. 새 정부는 '소득 주도 성장' 정책을 통해 가계의 소득을 늘리고 대출 규제를 강화해서 이 비율을 제한할 방침이다.
향후 금리 인상으로 가처분 소득이 원리금 상환액에 못 미치는 한계가구들을 위한 대책 마련도 시급하다. 임차가구의 소득 대비 주거 비용의 비율은 급격히 상승하고 전·월세 부담에 렌트푸어가 늘고 있다. 한계가구는 주택담보대출을 받아 원금과 이자를 동시에 갚고 있는 가구의 비중이 높은데, 가처분 소득보다 원리금 상환액이 더 많고 금융 자산 대비 금융 부채의 비율이 높아 연체의 우려가 커지고 있다.
가계 부채 총량제에 따라 '가처분 소득 대비 가계 부채의 비율'을 150% 내로 제한하니 자영업자 대출의 급증, 제2금융권의 가계 대출, 취약계층은 미등록 대부업체나 비제도권 대출로 이전한다. 이른바 풍선 효과이다. '일부의 빈곤은 전체의 번영을 위태롭게' 한다는 필라델피아 선언을 생각하며 다중채무자와 저신용자에 대한 원금 상환 유예 등 특단의 조치도 사회적 비용 감소 차원에서 채택을 고려해야 할 시점인 것 같다.
그래서 나는 새 정부 초기에 '서민금융 차선제'의 도입을 제안해 본다. 버스 전용 차선을 만들어 대중교통 이용자에 대한 편익을 제공하듯이, 서민금융 차선제를 도입해서 무주택 서민, 렌트푸어, 하우스푸어, 다중채무자, 저신용자들에게 따뜻한 금융을 제공하자는 것이다. '서민금융 차선제'의 도입으로 서민들의 금융비용 부담이 줄어들면 가처분 소득이 늘어나고 내수의 진작으로 이어지는 선순환이 가능해진다. 그래서 이 방안은 우리 사회의 모든 구성원들에게 편익을 제공하게 된다.
적극적인 취약계층 부담 경감 방안도 마련해야 한다. 새 정부는 고금리 이자 부담의 완화를 위해 단기적으로는 대부업의 최고금리(연 27.9%)를 이자제한법 상의 최고금리(연 25%)로 조정하고, 단계적으로 최고금리를 20%까지 인하할 계획이다. 더 근본적으로는 '소득 주도 성장' 중심의 정책 기조로 전화하고, 가처분 소득의 증대를 위한 종합 계획을 시행해야 할 시점이다.
주거 문제를 해결하기 위해서는 다양한 형태의 임대주택도 확충해야 한다. 공공 임대주택을 적극적으로 공급해서 생애 최초, 청년층, 신혼부부, 다자녀 무주택 서민 등의 주거 취약계층에 대한 지원을 강화해야 한다. 문재인 정부는 매년 17만 호의 공공 임대주택 공급, 신혼부부의 주거 사다리 마련, 청년 임대주택 30만 실 공급, 저소득 노인 영구 임대주택 확대, 다자녀 비례 우선 분양제 도입 등의 대선 공약을 반드시 이행해야 한다.
그동안 공공 임대주택은 정권과 지방자체단체장이 바뀔 때마다 새로운 공급 프로그램의 설계로 정책의 일관성이 결여되고, 지역 이기주의 등 외부요인의 영향을 받아 왔다. 공공 임대주택 공급 모든 과정을 일관되게 추진하는 종합시스템을 구축하고, 각 사업주체별로 상이한 임대주택 관리시스템을 통합해야 한다.
우선 시급한 것은 세입자 전·월세 부담과 이사 걱정을 덜 수 있도록 사회통합형 주거 정책을 제시하는 일이다. 전·월세 상한제, 계약 갱신 청구권, 임대차 등록제, 임대과세 정상화 등으로 세입자를 보호하고 부동산 투기 수요를 억제해야 한다. 세제 혜택과 사회보험료 특례 부과 등의 다양한 인센티브 도입으로 집 주인의 임대주택 등록을 촉진해야 한다. 사회적 임대 시스템 운영으로 주거 문제를 해소하자는 것이다. 전·월세 상한제와 계약갱신 청구권이 도입되면 주거 불안은 상당 부분 완화될 것이다.
문재인 대통령은 지난 4월 '주택 사다리 5대 정책'을 발표하면서 이렇게 말했다.
"공공 임대주택에 입주한 후부터 제 꿈을 펼칠 수 있게 되었다는 한 청년의 말 속에 국가가 해야 할 일이 모두 들어 있었습니다. 국가가 국민의 쾌적하고 안정적인 주거를 보장할 때, 국민은 더 많은 꿈을 펼쳐 국가에 돌려줍니다. 헌법이 정한 국가의 의무입니다. 문재인의 새로운 정부는 국가의 책임과 역할을 높여 국민의 주거 권리를 지키겠습니다."
촛불을 들었던 우리 국민은 이 약속이 제대로 지켜질 것이라는 기대와 믿음을 가지고 있다. 집 걱정, 전·월세 걱정, 이사 걱정 없는 주거 환경으로 바꾸겠다는 공약이 그대로 실천되어 더 많은 보통 사람들의 꿈이 밝게 펼쳐지기를 기대한다. 새 정부와 국민이 함께 힘을 모아 이 일을 해낼 수 있다면, 우리나라는 확실하게 경제, 복지, 일자리, 금융이 유기적으로 통합되어 국민이 행복한 복지국가의 새 시대로 가는 문을 활짝 열 것이다.
(☞이상이의 칼럼 읽어주는 남자 바로 가기 : 국가인권위원회 위상 제고의 중요성과 의미)
(팟캐스트 <이상이의 칼럼 읽어주는 남자>는 국민라디오와 복지국가소사이어티가 함께 만드는 정통 정책 시사 방송입니다.)
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