1. 지난 19일 국토교통부가 대통령 업무보고를 통해 재건축 규제완화를 주요 내용으로 하는 주택시장 매매활성화 방안을 발표했습니다. 방안의 핵심 내용이 무엇인지 간단히 소개해 주시죠.
⇨ 내용은 크게 세 가지입니다. 첫째, 재건축 관련 규제를 대폭 완화하기로 했습니다. 둘째, 수도권 민간택지 내 주택에 대한 전매 제한 기간을 완화하기로 했습니다. 셋째, 공유형 모기지 지원대상을 확대하기로 했습니다.
2. 정부가 재건축 관련 규제를 대폭 완화하기로 했는데요. 어떤 규제들을 완화한다는 것입니까?
⇨ 정부가 완화하겠다고 발표한 재건축 규제는 크게 세 가지입니다. 첫째, 재건축 초과이익 환수제도를 폐지하기로 했습니다. 둘째, 재건축 소형주택 공급 의무 비율에 관한 규제를 완화하기로 했습니다. 셋째, 재건축 조합원에게 주어지는 신규 분양 기회를 확대하기로 했습니다.
3. 재건축 초과이익은 어떤 이익을 말하는 건가요?
⇨ 재건축 초과이익이란 ‘단지 재건축을 했다는 이유만으로 주변 주택 소유자들에 비해 추가로 얻게 되는 이익(불로소득)’을 말합니다. 예를 들어 서울 강남구 대치동에 규모와 품질이 같은 아파트 단지 A와 B가 있다고 할 때, 그리고 이 중에서 A는 재건축을 했고 B는 하지 않았다고 가정할 때, A가 ‘단지 재건축을 했다는 이유만으로 B에 비해 추가로 이익(불로소득)’을 얻었다면 이것을 재건축 초과이익이라 합니다.
4. 정부가 재건축 초과이익을 환수하려면 초과이익을 계산해 내야 할텐데요. 정부는 이것을 어떻게 계산하고 있나요?
⇨ 정부가 아파트 재건축 초과이익을 계산하는 방식은 이렇습니다. 먼저 재건축 종료 후 아파트 가치를 평가하고, 이 평가액에서 재건축 비용을 빼고, 또 재건축 기간 동안의 시군구 아파트 가격 상승률에 상응하는 주택가치 상승분을 빼서 재건축 초과이익을 산출합니다. 따라서 재건축 초과이익이란 ‘단지 재건축을 했다는 이유만으로 주변 주택 소유자들에 비해 추가로 얻게 되는 이익(불로소득)’이다, 이렇게 개념 규정할 수 있습니다.
5. 정부가 재건축 초과이익을 전액 환수한다면 재건축을 시도하는 사람이 없을 것 같은데요. 정부는 이 문제를 어떻게 해결하고 있나요?
⇨ 그래서 정부가 재건축 초과이익의 일부만 환수합니다. 현행법에 따르면 그것이 3000만원 미만인 경우에는 환수하지 않습니다. 5000만 원인 경우에는 200만원만 환수합니다. 환수율은 4%입니다. 7000만원인 경우에는 600만원만 환수합니다. 환수율은 8.6%입니다. 1억원인 경우에는 1600만원 환수합니다. 환수율은 16%입니다.
6. 재건축 초과이익이 1억원 이하이면 환수율은 16% 이하인데요. 최근 정부가 갑자기 재건축 초과이익 환수제 폐지를 공언한 이유가 뭡니까?
⇨ 정부는 주택시장 정상화를 위해 재건축 초과이익 환수제 폐지가 필요하다는 입장입니다. 그러나 시민단체들은 정부가 지방선거를 100일 앞두고 강남 재건축 단지에 투자한 부유층들과 투기꾼들에게 퍼주기를 시도한 것 아니냐는 의구심을 가지고 있습니다. 특히 지금은 부동산 가격 급락기가 아니고, 대다수 부동산 전문가들이 바닥론 혹은 바닥 근접론을 펴고 있는 상황이기 때문에 이런 비판에 상당한 힘이 실리고 있습니다.
7. 재건축 규제완화가 강남지역과 비강남지역 사이의 주택가격 양극화를 가져올 것이라는 지적도 있는데요. 이런 지적에 대해서는 어떻게 생각합니까?
⇨ 타당한 지적입니다. 2000년대 부동산 투기가 일어나고 강남지역과 비강남지역 사이의 주택가격 양극화가 심화되는 과정을 보면, 재건축 규제완화가 결정적인 계기가 되었습니다. 2000년대 초의 재건축 규제완화는 1980년을 전후하여 강남지역에 지어진 용적률 100% 내외(최근 아파트의 경우 용적률은 대개 200% 내외임)의 재건축 대상 아파트 가치를 천정부지로 치솟게 하였고 이것은 시장에 매우 좋지 못한 신호를 주었습니다. 강남지역 재건축 대상 아파트 가치가 치솟자, 부자동네 아파트 가격이 주로 오른다거나 부자들이 거주하는 중대형 아파트 가격이 주로 오른다는 ‘엉터리 신화’가 형성된 것입니다. 결국 이 엉터리 신화는 글로벌 금융위기를 겪으며 그 실체를 드러냈고, 거품 붕괴기에 거품이 가장 많았던 강남 아파트와 중대형 아파트 가격이 가장 많이 떨어졌습니다.
8. 재건축 규제완화가 또다시 이런 엉터리 신화를 재현시킬 가능성이 있다고 보나요?
⇨ 엉터리 신화는 사이비 종교와 같아서 한두 번의 경험으로 쉽사리 사라지지 않습니다. 주식시장이나 부동산 시장을 보면 자금들이 중대형과 중소형 자산을 오가며 순회하는 경향이 있는데요. 2000년대 초중반에 수도권 부동산에 집중해 있던 부동 자금이 2000년대 후반에 비수도권으로 집결했던 것이 바로 이와 같은 부동자금의 순회성 때문입니다. 2014년 이후에는 부동자금들이 어떻게 움직일까? 정부가 더 이상의 부동산 규제완화를 하지 않는다면 강남지역과 비강남지역 사이의 주택가격 양극화는 심화될 것 같지 않습니다. 그러나 정부가 재건축 규제완화를 하고 분양가 상한제 규제완화를 하는 등 강남지역에 유리한 미끼를 계속 던질 경우, 또다시 2000년대 초중반의 엉터리 신화가 재현되고, 부동자금이 강남으로 집결할 가능성도 배제할 수 없습니다. 그리고 부동자금이 강남으로 집결할 경우 강남지역과 비강남지역 사이의 주택가격 양극화는 심화될 수 있습니다.
9. 재건축 규제완화가 강남 퍼주기라는 비판에도 불구하고 정부가 이를 강행하려는 이유가 뭡니까?
⇨ 정부 관료들이 여론의 따가운 시선에도 불구하고 부유층에 유리한 정책을 남발하는 것은 그만큼 대중 민주주의가 후퇴하고 부유층의 힘이 커졌기 때문입니다. 1950년대 중반 C.W.밀즈는 대중 민주주의 꽃이라 자부하던 미국 사회가 갈수록 과두제화되고 있다는 내용의 실증연구 결과를 발표해서 국민들을 충격에 빠뜨렸는데요. 여기에서 과두제화란 소수의 기득권층에 부와 권력, 명예가 집중되고 대물림되는 현상을 말합니다. 유감스럽게도 우리 사회도 갈수록 과두제화되고 있는데요. 정부 관료들이 여론의 따가운 시선에도 불구하고 부유층에 유리한 정책을 남발하는 것은 그만큼 기득권층의 힘이 크기 때문입니다.
10. 시민단체들은 분양가 상한제 규제완화도 강남 퍼주기의 일종이라는 시각을 가지고 있는데요. 그렇게 보는 근거가 있나요?
⇨ 분양가 상한제는 신규주택의 고분양가가 주변 주택의 가격상승을 견인하는 것을 막기 위해 도입한 제도인데요. 1990년대 주택가격 안정에 크게 기여했습니다. 주식시장을 보면 각 테마의 대장주들이 같은 테마의 중소형주 가격상승을 주도하는 것을 자주 목격할 수 있는데요. 부동산 시장에서도 유사한 현상이 나타납니다. 따라서 부동산 투기를 막으려면 주식시장 대장주에 해당하는 신규주택 분양가를 상한제를 통해 통제할 필요가 있습니다. 반대로 현 정부처럼 분양가 상한제를 폐지하고 재건축 규제를 완화할 경우 또다시 강남발 부동산 투기가 재현될 가능성도 있습니다. 그리고 강남발 부동산 투기는 전국 투기꾼들의 자금을 강남에 결집시켜 주택가격 양극화를 심화시킬 가능성도 있습니다.
11. 수도권의 부동산 가격이 소폭으로 균일하게 회복되지 않고 투자 자금이 강남으로만 집중될 경우, 비강남지역에는 별도의 규제완화를 요구하는 목소리도 커질 수 있겠네요?
⇨ 그럴 가능성도 매우 높습니다. 특히 선거철에는 그런 요구가 봇물을 이룰 수 있습니다.
12. 정부는 또 재건축 소형주택 공급 의무비율 규제를 완화한다고 하는데요. 이와 관련하여 현행법은 어떻게 규정하고 있나요?
⇨ 현행 <도시 및 주거환경 정비법>은 재건축 사업 때 세대 수의 60% 이상을 전용면적 85㎡(전용면적 25.7평, 거래평형 33평형) 이하 주택으로 짓도록 하고 있습니다. 또 서울, 경기 등 과밀억제권역의 경우 조례를 통해 이 60% 중 1/3에 해당하는 20%를 전용면적 60㎡(전용면적 18.1평, 거래평형 24평형) 이하로 짓도록 하고 있습니다.
13. 국토부는 최근 도시형 생활주택 공급을 통해 소형 주택이 많이 공급되고 있는 만큼 이런 규제가 불필요하다고 주장하고 있는데요. 이런 주장에 대해서는 어떻게 생각합니까?
⇨ 국토부가 지난 19일 보도자료를 통해 발표한 것을 보면 재건축 사업 때 세대 수의 60% 이상을 전용면적 85㎡(거래평형 33평형) 이하 주택으로 짓도록 하는 규정은 그대로 두고, 대신 서울, 경기 등 과밀억제권역이 조례를 통해 이 60% 중 1/3에 해당하는 20%를 60㎡(거래평형 24평형) 이하로 짓도록 하는 규정을 없애겠다는 것인데요. 국토부의 이런 시도는 부동산 시장의 수급과는 전혀 무관한 것으로 재건축 투자자들에게 초과이익을 부여하려는 의도를 담은 것으로 풀이됩니다. 국토부는 최근 소형주택이 많이 공급되고 있다고 했는데요. 그것 가운데 대부분은 원룸형 주택입니다. 문제는 최근 중소형 중심으로 아파트 가격이 상승하고 있다는 것인데요. 따라서 정부가 중소형 아파트 가격을 안정시키려면 재건축 소형주택 공급 의무비율을 현행법 그대로 유지해야 합니다.
14. 정부가 재건축 소형주택 공급 의무비율 규제를 대폭 완화하면 강남에 소형주택들이 많이 줄어들 것 같은데요. 이것은 주택정책의 주요 목표 중 하나인 ‘소셜 믹스(Social mix)'에도 역행하는 것 아닌가요?
⇨ 다른 정책도 마찬가지지만 특히 주택정책은 사회통합을 유도하는 방향으로 추진되어야 합니다. 대표적인 주택 선진국 중 하나인 싱가포르는 과거에 다양한 민족들이 같은 주거지역에 혼재해 살도록 유도하여 사회통합에 성공했습니다. 반면 우리나라는 2000년대 초반 강남 재건축 대상 주택 가격이 폭등한 이후, 부촌의 주택만 오른다거나 중대형 주택만 오른다는 엉터리 신화가 형성되어 부자들의 강남쏠림현상이 심화되었고, 그 여파로 빈부에 따른 주거지역 분리현상이 심화되었습니다. 이것은 매우 퇴행적인 현상으로 사회통합에 큰 장애가 되고 있습니다.
15. 빈부에 따른 주거지역 분리현상이 심화될 경우 어떤 현상이 일어나게 됩니까?
⇨ 누구나 다 인정하듯이 인간은 매우 불완전한 동물입니다. 따라서 인간이 이성적으로나 감성적으로 균형감각을 가진 존재가 되려면 다양한 계층과 접촉하며 다양한 경험을 해야 합니다. 만약 일부 부자들이 빈자들과 전혀 접촉하지 않고, 자신들만의 공간 내에서 자신들의 기득권 수호에만 몰두하고 빈자들에 대한 반감만 키워 갈 경우, 다수의 ‘부자 괴물’이 출현할 수 있습니다. 빈자도 마찬가지입니다. 빈자들에게도 사악한 부자 외에 선량한 부자들과의 접촉 모두가 허용되지 않을 경우, 부자들에 대한 반감으로만 가득찬 ‘빈자 괴물’이 출현할 수 있습니다. 따라서 정부와 정치권이 사회통합을 주요 목표로 한다면 빈부에 따른 주거지역 분리현상을 최소화하는 노력을 해야 합니다.
16. 최근 전세계적으로 ‘신나치’가 상당한 규모로 세를 확장하고 있는데요. 이들의 준동도 계층분리현상과 관련이 있을까요?
⇨ 유럽 일부 국가 외에 일본과 우리나라에서도 신나치 성향이 강한 일부 극우파들이 국가주의(혹은 애국주의)를 기치로 내걸고 ‘약자에 대한 잔인한 공격성’을 드러내고 있는데요. 이들의 준동도 계층분리현상과 밀접한 관련이 있습니다. 북유럽 국가들을 보면 자신을 엘리트라 자처하거나 누군가를 엘리트라 칭하는 것 자체를 매우 수치스럽게 여기는 문화가 형성되어 있습니다. 그만큼 그 사회에는 타인에 대한 실질적인 존중의식과 다양성에 대한 존중 의식이 강하고, 또 그것의 당연한 결과로 국민들 사이에 동료의식, 연대의식이 강합니다. 반면 우리 사회는 북유럽과는 정반대의 길을 가고 있는데요. 예컨대 선진국들이 통합교육을 지향할 때 우리나라는 특목고를 세우며 분리교육을 지향하는 바보짓을 하고 있습니다. 또 북유럽의 영유아 보육과 교육의 핵심이 “다양한 계층의 영유아들이 함께 어울리며 놀면서 서로 존중하고 협동하게 하는 것’인 반면, 우리나라 교육부는 세 살밖에 안되는 영유아에게 하루 5시간씩 초등학교 선행학습을 시키는 야만적인 교육을 추진하고 있습니다. 정부가 영유아 교육과 초중고 교육에서부터 ‘사회통합’을 주요 목표로 지향하지 않을 경우 장래에 수많은 신나치 괴물들을 양산할 수 있습니다.
17. 선진국들의 통합교육은 주로 어떤 형태로 이루어지고 있나요?
⇨ 크게 두 가지 형태로 이루어지고 있는데요. 하나는 장애 학생과 비장애 학생을 분리하지 않고 같은 공간에서 교육하는 것이고, 다른 하나는 인문계 고교와 이공계 고교를 분리하지 않고 통합하여 교육하는 것입니다. 반면, 우리나라 학자들 대다수는 ‘융합과 통섭’이 중요하다고 강조하면서 동시에 특목고를 늘려야 한다는 모순된 주장을 하고 있습니다. 대학교육의 경제·사회에의 기여도(IMD 조사)는 60개국 중에서 50위권에 머물게 방치하고, 중고교생들은 분리해서 교육하자는 퇴행적인 마인드를 가진 관료들과 정치인들, 그리고 대다수 학자들, 대한민국의 우울한 현주소입니다.
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