1. 봄 이사철이 다가오고 있습니다. 오늘은 최근의 부동산 시장을 진단하고 대안에 대해 살펴 보았으면 하는데요. 우선 먼저 지난 1년 간 부동산 시장이 어떻게 움직여 왔는지 소개해 주시죠.
⇨ 아파트 매매시장을 중심으로 살펴 보면, 지난 1년간(2013.02.04~2014.02.03) 전국 아파트 매매가는 2.5% 상승했습니다. 시기별로 보면 유난히도 굴곡이 심한 한 해였는데요. 그 시기는 크게 네 가지로 구분할 수 있습니다. 첫째, 2월 초부터 4.1부동산 대책 직전까지는 두 달간 전국 아파트 가격이 0.2% 하락했습니다. 둘째, 4.1부동산 대책 이후 6월 말까지 3개월간 0.8% 상승했습니다. 셋째, 6월 말 이후 8월 말까지 두 달간 취득세 감면 종료 영향으로 0.3% 하락했습니다. 넷째, 8.28 부동산 대책 이후 최근까지 5개월간 2.1% 상승했습니다.
[그림] 전국 아파트 매매가 변동지수(2013.02.04=1.000)
(출처) : 한국감정원 자료 가공
2. 지난 몇 년간 수도권과 비수도권 아파트 가격은 서로 다른 방향으로 움직였는데요. 지난 1년간 시도별로 어떤 변화가 있었습니까?
⇨ 지난 1년간 수도권 아파트 가격은 1.3% 올랐고, 비수도권은 3.7% 올랐습니다. 시도별로 보면 이 기간 아파트 가격이 가장 많이 오른 시도는 대구와 경북으로 각각 14.4%, 12.6% 상승했습니다. 그 다음으로 많이 오른 시도는 세종과 충남이었는데요. 각각 5.4%, 5.2% 올랐습니다. 그 외 12개 시도는 3% 미만의 상승률을 보였습니다. 다만, 유일하게 전라남도는 2.8% 하락해서 다른 시도와 대조를 보였습니다.
3. 시도별로 보면 지난 1년간 대구와 경북의 아파트 가격상승률이 비수도권 평균의 3배 이상이어서 흥미로운데요. 대구와 경북의 아파트 가격상승률에 대해서는 어떤 진단을 할 수 있습니까?
⇨ 공교롭게도 이명박 정부 때 대구 경북지역 아파트 상승률이 비수도권에서 가장 낮았고 박근혜 정부 때 가장 높았습니다. 한국감정원에 따르면 이명박 정부 때 비수도권 광역시 상승률은 35.2%였는데 대구는 19.6%에 불과했습니다. 또 같은 시기 비수도권 도지역 상승률은 37.4%였는데 경북은 17.2%에 그쳤습니다. 이명박 정부 때 대구 경북지역 아파트 상승률이 비수도권 평균보다 15~20% 포인트 낮았다는 것이 상당히 흥미로운데요. 어쨌든 지난해 이 지역의 아파트 연간 상승률이 비수도권 평균보다 10% 포인트 높았던 것은 이명박 정부 때 소외되었던 것이 만회되는 과정이 아니었나, 이렇게 생각합니다.
4. 2000년대 초중반에는 수도권 아파트 가격이 많이 올랐고, 지난 5년 간에는 비수도권이 많이 올랐는데요. 2000년 이후 지난 13년간의 변화를 보면 수도권과 비수도권 아파트 가격이 전체적으로 어느 정도 올랐나요?
⇨ 국민은행과 한국감정원에 따르면 2000년 1월 이후 지난 13년 간 서울의 아파트 가격은 143.7% 상승했고, 수도권은 130.8% 상승했으며, 6대 광역시는 121.4% 상승했습니다. (참고로 인천시는 108.1% 상승) 6대 광역시와 서울시의 상승률 차이는 22% 포인트 내외였고, 6대 광역시와 수도권의 상승률 차이는 9% 포인트 내외였는데요. 이 정도 차이라면 아파트 가격 상승률에 있어서 수도권과 비수도권 차이는 거의 대부분 사라졌다, 이렇게 분석할 수 있습니다.
5. 부동산 전문가들 사이에는 두 가지 상반된 의견이 존재합니다. 일각에서는 바닥이 도래했다고 보고 이번 상반기가 주택 매수 적기라는 주장을 하고 있는 반면, 다른 일각에서는 여전히 거품이 많아 부동산 급락 가능성이 높다고 하는데요. 두 의견에 대해서는 어떻게 생각합니까?
⇨ 저는 두 가지 의견 모두에 대해서 부정적입니다. 우선 먼저 부동산 급락 가능성이 높다는 주장에 대해서 살펴보면 이 주장은 근거가 불충분합니다. 주택의 거품은 보통 PIR(연소득 대비 주택 가격 배율)로 측정되는데요. 상대적으로 거품이 많다는 서울 아파트의 경우 PIR은 2006년 11.2배에서 지난해 8.4배로 상당히 많이 낮아졌습니다. (PIR 산출과정에서 가계 총소득을 분모로 하는 경우도 있고, 가계 가처분소득을 분모로 하는 경우도 있으며, 또 가계 총소득에 있어도 평균소득을 분모로 하는 경우도 있고, 중위소득을 분모로 하는 경우도 있습니다. 여기에서는 가계 평균 총소득을 분모로 했습니다.) 주택에 거품이 거의 없었다는 2000년에 서울 아파트 PIR이 7배였기 때문에 이 수준으로 낮아지려면 다소간 시간이 걸리겠지만, 어쨌든 지난 7년간 서울 아파트 PIR이 많이 낮아진 것은 사실입니다.
6. 일부 사람들은 물가상승률과 아파트 가격 상승률을 비교하여 여전히 서울 아파트에 거품이 많다고 주장하는데요. 이런 주장에 대해서는 어떻게 생각합니까?
⇨ 서울 아파트에 여전히 거품이 있는 것은 사실입니다. 그러나 물가상승률을 중심으로 거품을 인식할 경우, 시장 현실과 동떨어진 주장을 할 수 있으므로 주의해야 합니다. OECD에 따르면 70년대 OECD 국가들의 주택 실질가치(물가상승 요인을 소거한 주택가치)는 10년간 27.3% 상승했고, 80년대에는 18.8%, 90년대에는 1.4%, 2000년대에는 19.6% 상승했습니다. UN도 적절한 주택가격 목표지표로 PIR을 제시하고 있는데요. UN이 주택가격 목표를 설정하면서 물가상승률이 아닌 PIR을 제시했다는 점에 주목할 필요가 있습니다.
7. 이번 상반기가 부동산 시장의 바닥이므로 이 때가 주택 매수의 적기라는 주장에 대해서는 어떻게 생각합니까?
⇨ 부동산 시장을 제대로 분석하려면 가격보다 ‘거래량’에 주목해야 합니다. 부동산 시장의 운명을 결정하는 것이 매수 희망자들의 매수 의욕이기 때문이고, 또 매수 의욕이 거래량에 투영되기 때문입니다. 국토부와 서울시가 최근 공개한 서울 아파트 거래량 자료들을 보면 지난해부터 서울 부동산 거래량이 점차 안정을 찾아가고 있다는 것을 확인할 수 있습니다. 따라서 지금의 서울 아파트 매매시장이 바닥에 근접해 가고 있다는 주장을 전면적으로 부인할 수는 없습니다. 다만, 지금의 서울 아파트 매매시장이 바닥에 근접해 가고 있다 하더라도 무턱대고 주택을 매수하면 나중에 낭패를 볼 수 있으므로 주의해야 합니다. 왜냐하면 과거와 같이 충분한 시세차익을 보장하는 급등현상이 나타날 가능성이 매우 낮기 때문입니다.
[그림] 서울시 아파트 월별 거래량(단위 : 호)
(주) 2014년 1월 거래량이 다소 적은 것은 설날 전후 연휴의 영향 때문.
(자료) 서울시
8. 주택가격 상승률이 물가상승률에 미치지 못한다면 주택의 실질가치는 지속적으로 떨어지게 되는데요. 이 때 내집 마련을 준비하는 사람들은 어떤 판단을 해야 합니까?
⇨ 주식 투자자들의 격언에 이런 것이 있습니다. “떨어지는 칼날은 잡지 마라.” 따라서 자산시장이 대세하락기로 접어들면 매수 희망자들은 투자전략을 보수적으로 전환할 필요가 있습니다. 문제는 주택가격이 상승하기는 하되 물가상승률 이하로 상승하는 경우인데요. 이 때는 실질적인 시세 차익을 기대할 수 없기 때문에 실질적인 시세 차익 외의 편익과 기회비용을 적절하게 비교해야 합니다. 시세 차익 외의 편익에는 양질의 주거 생활 편익도 있고, 임대료를 내지 않는 편익도 있으며, 이사 비용 등의 절약이 가져오는 편익도 있습니다. 반면 비용에는 주택 소유에 따른 금융자산 금리 포기의 비용과 보유세 등 조세 부담 비용 등이 포함됩니다. 따라서 현명한 사람이라면 이런 것들을 충분히 고려해서 주택 매수 여부를 결정해야 합니다.
9. 과거 역사를 보면 국내 부동산 시장도 해외 부동산 시장의 영향을 많이 받았는데요. 해외부동산 시장 상황은 어떻습니까?
⇨ 최근 일부 언론들이 해외부동산 시장 상황이 매우 좋다는 식의 보도를 하고 있는데요. 일부 글로벌 부동산 조사업체들의 통계와 OECD의 통계가 매우 다르므로 주의해야 합니다. 예를 들면 지난해 1,2,3 분기 일본의 경우 글로벌 부동산 조사 업체인 글로벌프로퍼티가이드(GPG)는 주택가격 상승률이 11%라 했습니다. 그러나 OECD는 오히려 0.9% 하락했다고 발표했습니다. 독일의 경우도 같은 기간 GPG는 주택가격 상승률이 9.2%라 했으나, OECD는 3.9%라 발표했습니다. 미국의 경우도 GPG는 주택가격 상승률이 8.6%라 했으나, OECD는 4.8%라 발표했습니다. 양자 간에 이와 같은 차이가 나는 것은 GPG가 수도권 대도시의 주택을 중심으로 가격조사를 하는 반면, OECD는 전국 주택 가격 상승률에 주목하기 때문입니다. 따라서 글로벌 금융위기 때 큰 폭으로 하락하여 상대적으로 반등률이 큰 수도권 대도시의 주택가격 변동률에 지나치게 큰 의미를 부여하면 안됩니다.
10. 최근 박 대통령이 ‘통일이 대박’이라며 흡수통일에 대한 강한 의지를 내보이고 있는데요. 1990년 독일 통일 이후 주택 가격에는 어떤 변화가 있었나요?
⇨ OECD에 따르면 1990년 이후 20년간 유로지역의 주택가격은 104.1% 상승했습니다. 반면 같은 기간 독일의 주택가격은 20.9% 상승하는데 그쳤습니다. 주택가격 상승률에서 물가상승률을 뺀 실질가격 상승률을 보면 같은 기간 유로지역의 주택 실질가격은 31.2% 상승한 반면 독일의 주택 실질가격은 12% 하락했습니다.
11. 몇 년 안에 내집 마련을 하고자 하는 사람들은 적절한 주택 매수 시기에 대해 관심이 많을 텐데요. 주택매수 시기를 선택하려면 어떤 점을 고려해야 합니까?
⇨ 주식시장에서든 부동산 시장에서든 자산 매수 시기를 선택하려면 항상 거래량 지표를 충실히 살펴야 합니다. 거래량이 늘어난다는 것은 주택을 매수하고자 하는 사람들이 늘어난다는 것을 의미하기 때문에 가격이 상승하거나 하락세를 멈춘다는 것을 의미합니다. 따라서 주택 매수 시기를 선택하고자 하는 사람은 지난 5년~10년 간의 중장기 주택 거래량 지표를 꼼꼼히 살피고, 거래량이 추세적으로 늘고 있다고 판단될 때 매수를 결정하면 실수를 최소화할 수 있습니다.
12. 문제는 정부인데요. 정부는 여전히 부동산 시장이 침체되어 있다며 부동산 규제완화를 추진하겠다고 합니다. 정부의 이런 태도에 대해서는 어떻게 생각합니까?
⇨ 지난 5개월간 전국 아파트 가격이 2.1% 상승했고, 거래량 추세가 급락기에서 벗어났다면 더 이상 부동산 규제를 완화해서는 안됩니다. 다주택자 양도세 규제완화를 해서도 안되고, 분양가 상한제 탄력제를 추진해서도 안됩니다. 반대로 지난해 4.1부동산 정책을 내놓으면 발표했던 엉터리 정책, 예컨대 생애 최초 주택구입자에 대한 LTV,DTI 규제완화 정책을 철회해야 합니다. 청년층의 부채를 늘려서 부동산시장을 부양하는 것은 정말 바보스러운 것입니다.
13. 지난 5개월간 전국 아파트 가격이 2.1% 상승했는데, 정부가 분양가 상한제 탄력제에 집착하는 이유가 무엇이라고 봅니까?
⇨ 강남에 거주하는 힘 있는 사람들의 요구에 부응하기 위해서입니다. 분양가 상한제의 치명적인 약점은 크게 두 가지입니다. 하나는 이것이 고분양가를 유도하고 주택가격 상승을 유도한다는 것이고, 다른 하나는 고분양가 지역 중심, 즉 강남 중심의 부동산 가격상승을 가져온다는 것입니다. 강남의 경우 과거에 상대적으로 거품이 컸기 때문에 거품 붕괴기에 가격 하락 폭도 컸습니다. 그런데 최근 주택 시장이 중소형 중심으로 회복기에 들어서자 강남에 거주하는 힘 있는 사람들이 정부의 옆구리를 계속 찌르며 강남 중심의 부동산 가격상승을 유도하는 분양가 상한제 탄력제를 요구하는 것 같습니다.
14. 홍 소장은 2년 전에 분양가 상한제 탄력제에 관대한 태도를 보이지 않았나요?
⇨ 그것은 사실입니다. 제가 2년 전에 그런 태도를 보였던 것은 주택 시장 경착륙이 노인층에 치명적인 비극을 가져올 것이라 우려했기 때문입니다. 통계청에 따르면 60세 이상의 노인층들은 순자산(=자산-부채)은 평균 4000만 원에 불과합니다. 최근 60세의 기대수명이 80세라 가정하면 20년 간 한달 평균 순자산이 20만원입니다. 또 보건사회연구원에 따르면 최근 소득이 중위소득의 50%에 미치지 못하는 노인층(노인빈곤층) 비율은 48%입니다. 만에 하나 주택 시장이 경착륙할 경우 노인 빈곤율이 70~80%에 육박하는 참극이 나타날 수도 있었기 때문에 제가 일관되게 경착륙에 반대한 것입니다. 그러나 이제는 부동산 경착륙 위험이 크게 줄었기 때문에 분양가 상한제 탄력제를 추진하면 오히려 역효과가 크다고 봅니다. 제가 지난 5~6년 간 일관되게 주장한 부동산정책은 기성세대와 청년 세대가 상생하는 부동산 정책, 하우스푸어와 무주택자가 상생하는 부동산 정책입니다.
15. 기성세대와 청년 세대가 상생하려면 양측의 양보가 필요한 것 아닌가요?
⇨ 물론입니다. 양측이 상생하려면 서로 양보를 해야 합니다. 기성세대와 하우스 푸어는 주택 실질가치 하락을 받아들여야 하고, 청년세대와 무주택 서민들은 부동산 연착륙 전략에 동의해 주어야 합니다. 그래도 이들에게 큰 손해가 나는 것은 아닙니다. 전자는 경착륙을 피하면서 양질의 주거 생활을 누릴 수 있고, 후자는 몇 년간 기다리면 저렴해진 주택을 구입할 수 있기 때문입니다. 기성세대와 청년 세대가 상생하려면 앞으로 10년 간 연평균 주택가격 상승률을 2~3% 아래로 잡아두어야 할 겁니다. 그렇게 하면 서울 아파트 PIR의 경우 거품이 거의 없었던 2000년 수준(7배)으로 낮아질 수 있습니다. 다만 서울 아파트 PIR 7배는 이상적인 목표가 아니라 제일차적인 목표일 뿐입니다. 서울 아파트 PIR은 5배에 근접해야 이상적인 목표에 근접했다고 볼 수 있습니다.
16. 10년 간 연평균 주택가격 상승률을 2~3% 아래로 잡아두는 가장 좋은 방법은 무엇입니까?
⇨ 연평균 주택가격 상승률이 2~3%를 넘어설 가능성이 있을 경우, LTV,DTI 규제를 강화해서 시장을 냉각시켜야 합니다. 문제는 금융기관들인데요. 최근 금융기관들이 이름이 알려진 부동산 전문가들 대다수를 자신들 조직 내부로 흡수하고(행정학자들은 이익집단의 이런 행태를 ‘적응적 흡수’라 부릅니다.), 또 부동산 관련 연구조직들을 대폭 확대,강화하고 있어서 걱정이 많이 됩니다. 금융기관들의 이런 행태가 앞으로 부동산 시장의 가장 나쁜 독약이 될 것입니다. 이들이 자사 연구자들을 내세워 광범하게 언론플레이를 하면서 정부의 보수 관료들과 함께 무주택 서민보다 투기꾼들에게 유리한 정책을 관철해 나갈 것이기 때문입니다.
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