세부 내용을 보면 △현재 4.3%에 불과한 장기 공공임대주택 거주가구비율을 2018년까지 10%, 장기적으로 15%까지 확대 △민간임대주택 거주 세입자의 주거안정을 위해 장기로 계약하고 임대료 상승률의 제한을 받는 계약임대주택을 도입해 5%까지 확대 △임대용으로 사용하는 모든 주택을 임대전용주택으로 등록도록 해 임대차시장 근대화 △2023년까지 보유세 실효세율을 0.5%로 올리되, 그에 상응해 거래세 등을 낮추는 패키지형 세제개편 추진 등이 담겨 있다.
눈에 띄는 점은 공공임대주택 비율과 부동산 보유세 실효세율의 목표치를 기존 진보진영에서 이야기한 것보다 낮게 책정했다는 점이다. 또한 민간임대주택 시장에 등록제를 도입해 민간임대주택 시장을 음지에서 양지로 끌어올리자고 주장하고 있다. 진보진영에서는 공공임대주택 보급률을 20% 이상, 보유세 실효세율은 1~2%를 주장하고 있다.
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민간임대주택 규제 통해 주택 안정화 필요
한 마디로 공공임대주택 공급의 한계를 인정하고, 대신 민간임대주택 규제를 통해 주택 안정화를 이루자는 이야기다. 또한 조세 현실화를 통해 부동산 투기를 억제하겠다는 의지도 엿보인다.
이날 발제를 맡은 김수현 소장은 민간임대주택 등록제를 두고 "2010년 기준으로 자기 집에 사는 비율은 서울은 41.1%에 불과하다"라며 "전국 비율로는 54.2%다. 국민 절반 가까이 남의 집에서 사는 셈"이라고 밝혔다.
김 소장은 "하지만 전·월세 거주 관련 공적 보호제도는 선진국과 비교하면 터무니없이 전근대적"이라며 "우리나라는 임대차 등록제도가 일부분에 그치고 있어 전체 민간임대주택의 5% 정도만 해당할 뿐만 아니라 등록한다 하더라도 임대료 인상규제를 받지 않는다"고 지적했다.
김 소장은 "하지만 외국 대다수 선진국은 가옥주가 살지 않는 주택은 반드시 임대전용 주택으로 등록하도록 하고 있으며 임대전용 주택은 가옥주가 세입자를 함부로 교체할 수 없도록 규제하고 있다"고 설명했다.
김 소장은 "정부는 최근 집값이 내려가고 전·월세 값이 오르자 다주택자에 관한 각종 세금을 무작정 깎아주자는 분위기가 형성되고 있다"며 "이것은 결국 민간임대 부문이 완전히 비공식적인 시장기능에 맡기는 상황을 가져올 것"이라고 설명했다. 김 소장은 "그렇게 되면 서민들은 주기적인 전·월세금 상승으로 고통을 받을 수밖에 없다"고 덧붙였다.
김 소장은 "남에게 주택을 공급하는 사람이 떳떳하게 사업할 수 있는 여건을 조성하기 위해서라도 전면적인 등록이 선행되어야 한다"며 "이를 기반으로 계약 갱신제나 인상상한제도 등이 제대로 작동할 수 있다"며 민간임대주택 등록제의 필요성을 설명했다.
김 소장은 보유세 실효세율 인상 정책을 두고는 "우리나라가 세계 최고 수준의 집값이 된 데는 주택공급이 수요를 따라가지 못한 근본적인 문제가 있다"면서도 "하지만 그뿐만 아니라 부동산 조세의 역할이 투기를 막지 못한 점도 문제점 중 하나로 작용한다"고 설명했다.
김 소장은 "보유세 실효세율이 선진국보다 형편없이 낮고 양도세는 높은 명목세율에도 불구하고 현실에서는 제 기능을 못하는 등 부동산 조세 역할이 투기를 막지 못했다"며 "우리나라의 경우, 선진국보다 보유세는 낮지만 거래세는 높다. 이를 바로잡는다면 부동산 투기 과열 현상을 어느 정도 막을 수 있다"고 주장했다.
"실현가능한 정책 만들어보자는 취지"
이날 토론회 참석자는 이런 의견에 대부분 동의했다. 이태경 토지정의시민연대 사무처장은 "노무현 정부 시기를 보내며 얻은 교훈 가운데 하나가 주택 문제를 해결하기 위해서는 주택 문제에 대한 총체적인 이해와 종합적인 정책 수립이 가장 중요하다는 것이었다"며 "아울러 주택 가격을 안정시키고 국민에게 보편적 주거권을 보장하기 위해서는 특정 정책이 아닌 부동산 정책의 묶음 혹은 정책 패키지의 설계 및 집행이 필수적이다"고 지적했다.
이태경 사무처장은 "이번에 발표된 내용을 보면 부동산 시장에 대한 총체적인 이해를 바탕으로 종합적인 정책 꾸러미를 선보이고 있다"며 "특히 민간임대시장에 대한 합리적 개입 및 지원, 맞춤형 주거복지제도 등과 같은 방안은 의미가 크다"고 평가했다.
하지만 이런 정책이 사회 구성원에게 설득될 수 있을지를 두고는 의문을 표하는 의견도 있었다. 김진애 민주당 국회의원은 "우리의 패러다임을 바꾸는 문제는 보통 일이 아니다"며 "주택 시장 안정화되어야 한다고 모두 말하지만 정작 자신의 이해관계가 얽혀 있어 정책을 실행하는 걸 꺼린다"고 주장했다.
김수현 소장도 "참여정부 시절 스스로 많은 적을 만들어냈던 것이 종합부동산세였다"며 "종부세 때문에 상류층만 세금을 많이 낸 게 아니라 중산층도 세금 부담이 늘어났다"고 설명했다. 김 소장은 "보유세 비율을 높이면 중산층의 세금도 늘어나는 게 당연하다"며 "이들을 다른 부분에서 세금을 감면하는 방식 등 패키지 형식으로 유도하는 방향으로 가야 한다"고 주장했다.
반면, 이번에 발표한 정책이 진보진영에서 나온 이전 정책보다 현실적인 정책이라는 평가도 나왔다. 변창흠 세종대학교 교수는 "보유세 실효세율에 대해 진보진영은 1%를 지지했었다"며 "이것을 0.5%로 낮추는 것은 실현 가능한 정책을 만들자는 취지에서 나온 것"이라고 설명했다.
변 교수는 "이번에 발표된 내용은 표어로 하자는 게 아니라 차기 정권에서 쓸 수 있는 걸 만들자는 게 주목적이었다"며 "보유세 1~2%, 공공임대주택 100만 채 등을 목표치로 설정할 수도 있지만 그건 작동될 수도 없고 너무 많은 부작용이 있다"고 설명했다. 변 교수는 "이제는 주택 정책 논의가 실현 가능하고 활성화되도록 할 시점이라고 생각한다"고 밝혔다.
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