"한국 전세대란, 미국 서브프라임 사태 닮은 꼴"

'도시와 정의, 도시와 인권' 심포지엄…"MB, 부시 전철 밟을 수도"

최근 '전세대란'의 발생 원인은 보수 정치세력의 강화와 더 나아가 정권 재창출을 위한 것이라는 주장이 제기됐다.

3일 서울대학교 사회대 신양관에서 열린 "도시와 정의, 도시와 인권" 학술대회 제4부('도시와 주거에 대한 권리')에서 조성찬 '토지+자유 연구소' 전임 연구위원은 이와 같은 내용의 논문을 발표했다.

조 연구위원은 '거품 의존형 오너십 소사이어티 전략과 전세대란의 인과관계'라는 논문을 통해 전세대란에 대한 새로운 해석을 내놨다. 그는 미국의 부시 행정부 아젠다(agenda)인 '오너십 소사이어티(Ownership Society)'를 통해 자가 주택 소유에 대한 욕망이 어떻게 허무하게 무너졌는지 설명하고 있다.

▲ 3일, 서울대 신양관에서 '도시와 정의, 도시와 권리' 학술문화제가 열렸다. ⓒ프레시안(이경희)

자가소유 확대, 부동산 경기부양과 보수 정치세력 강화

부시 정부의 오너십 소사이어티 지지자들은 본인 자산을 소유하고 있게 되면 국가에 의존하지 않고 스스로 인생을 설계하게 된다고 주장했다. 그 결과 부시 정부는 각종 정책적 지원을 펴 보증금 없이 주택담보대출을 내주고, 2년 동안 원리금 상환을 유예해 주기도 한다. 그 결과는 잘 알려졌듯 서브 프라임 모기지 사태로 비롯된 금융 위기이다.

조 연구위원은 미국의 '오너십 소사이어티 전략'을 "'자가소유 확대'를 통한 '부동산 경기부양'과 '보수 정치세력 강화'"로 요약한다. 그러나 이 전략은 우리나라에서도 사용된 전략이라고 조 연구위원은 주장한다.

이 논문은 이명박 정부의 주택정책을 오너십 소사이어티 전략으로 볼 수 있는 이유를 두 가지로 분석한다.

첫 번째 근거는 지난 2004년 총선을 통해 주택소유와 정치적 보수화의 관계를 분석하면서 밝혀졌다. 분석 결과 집을 한 채 이상 소유했거나 고학력자들이 대부분인 부유층은 대체로 투표율이 높고 한나라당을 지지하는 경향이 높았다. 반면 무주택자 비율이 높은 저소득층은 현재의 야권 정당을 지지하는 비율이 높아 계층투표 양상을 보였지만 투표율은 상대적으로 저조했다.

두 번째는 이유는 이명박 정부가 발표한 11번의 부동산 관련 정책들을 분석한 결과 나타났다. 11번 중 대부분은 주택공급을 확대하고 (대출을 통한) 주택수요를 확대하는 정책이었다. '2008. 6.3 신혼부부 특별공급 발표'와 '2009. 8.23 전세시장 안정 대책'을 제외한 9번의 부동산 대책은 모두 주택 오너십 소사시어티 전략의 목표로 설정된 '자가소유 확대와 부동산 경기부양'이라는 목표에 부합한다고 논문은 설명하고 있다.

미국은 금융위기로 한국은 전세대란으로

조성찬 연구위원은 미국과 우리나라의 차이를 미국 주택 시장은 파생 금융상품이 발달해 있지만 한국 주택 시장은 고유의 전세제도가 발달해 있다고 보았다. 이런 차이로 미국에서는 서브 프라임 모기지 사태로 인해 금융위기가 발생했지만, 우리는 전세대란이 일어나게 됐다.

전세대란이 해결이 안 되는 이유는 정부에게 '해결 의지'가 없기 때문이다. 조 연구위원은 이것이 정부의 '주택 오너십 소사이어티 전략'이라고 보고 있다.

'2009. 8.23 전세시장 안정 대책'을 살펴보면 정부는 주택기금 전세자금 지원 및 민간 전세대출 보증 한도를 확대하고, 공급 측면에서 도시형 생활주택 및 오피스텔 규제 완화를 추진했다.

'2010.8.29. 대책'에서는 전세자금 지원 확대에 초점을 맞췄다. 전세수요를 흡수할 수 있는 공공임대주택 공금 확대보다는 손쉽게 전세자금 대출규모를 확대하려 했다. 이 이후에도 정부와 여당은 전세대란 해결책에 대해 미온적인 자세를 보이며 대출확대와 분양 조건부 미분양 아파트 전세주택 공급만을 내놓았다.

전세시장 안정을 위한 정부의 해결책은 결국 임대보다는 소유를 추구하는 주택 오너십 소사이어티 전략으로 수렴된다. 논문은 이런 노력이 결국 국민들이 주택을 임대보다는 소유하게 해 보수 정치세력을 강화하고 정권을 재창출 하려는 것이라 본다.

오너십 소사이어티는 결국 실패

조 연구위원은 주택 오너십 소사이어티는 '역설'에 빠지게 된다고 경고하고 있다. 부시도 결국 2008년 서브프라임 모기지 사태를 맞아 오바마 정부에 정권을 이양하게 됐다는 것이다. 우리 정부에 대한 경고도 될 수 있다.

조 연구위원은 '거품 탈피형 주택소유 정책'과 주택임대 정책의 균형이 필요하다고 본다. 주택소유 정책이 거품에 의존하지 말아야하며 현 정부가 폐기한 토지 불로소득 환수장치를 복귀시키고, 주택담보대출을 잘 관리해야 한다고 말한다. 이렇게 될 때 실수요자들이 주택을 구입하고 전세수요가 흡수된다는 것이다.

그는 또 부족한 공급은 정부가 공공임대주택 공급을 통해 보충해야 한다고 본다. 또한 민간 임대시장과의 균형도 중요하다고 말한다. 그 밖에 단기적으로는 ▲미분양주택의 시장가격 이하 매입을 통한 임대주택 공급 ▲저소득층 임대료 보조제도 도입 ▲전세자금 지원 확대 등을 추진할 필요가 있다고 지적했다.

발표를 마친 조 연구위원은 "우리는 정부가 전세대란 해결에 적극적이지 않은 것에 집중해야 한다"라며 "거품 의존형 주택 오너십 소사시어티 전략이 정권 재창출에 실패하는 역설적인 상황에 빠진 것을 유념할 필요가 있다"고 말했다.