전세대란과 정운찬 총리 후보자

[이정전 칼럼] 부동산 해법, 신자유주의와 케인스주의가 만나면…

전세값 폭등이 장안의 화제가 되고 있다. 전세대란이 오지 않을까 우려하는 목소리가 높다. 아파트 전세가격이 불과 2,3개월에 평균 2000만~6000만 원씩 올랐다. 서울 도심과 강남지역 목 좋은 곳의 전세 값이 일주일에 1%나 오른 곳도 있다. 이렇게 전세 값이 폭등하는 이유는 수요에 비해서 공급이 턱없이 부족하기 때문이다. 전세에 대한 수요는 실수요다. 이 실수요가 공급을 크게 초과하고 있기 때문에 전세값이 폭등한다.

전세대란, 무분별한 재개발이 원인…내년, 내후년이 더 큰 문제

그러면 왜 이 실수요가 갑자기 공급을 크게 초과하게 되었을까? 재개발 및 뉴타운 사업의 무분별한 동시다발적 추진이 가장 큰 원인으로 꼽히고 있다. 주택경기가 한창 좋던 2006년에 서울 시내에서 재개발허가 구역이 6곳이었다고 하는데, 2007년에는 17곳으로 늘었고 불경기가 시작된 2008년에는 21곳으로 급증하였다. 재개발사업이나 뉴타운 건설사업은 대량으로 기존의 주택을 철거하고 새로 집을 짓는 사업이다. 따라서 이른바 멸실 주택이 대량으로 발생한다. 멸실된 주택의 거주자는 2,3년간 다른 곳으로 이사를 가야 한다. 바로 이들이 전세를 찾는 사람들이다. 이렇게 서울 시내 재개발 및 뉴타운 건설로 인한 멸실 주택가구의 수는 2008년 1만8000여 가구에서 올해 3만1000여 가구로 크게 늘었지만, 8월과 9월 수도권에서 신규 입주할 수 있는 아파트물량은 2만5000여 가구분에 불과하고 서울에서는 4000여 가구분에 불과하다고 한다. 노무현 정부 시절인 2003년부터 2007년까지는 연평균 주택멸실수가 2만6000가구였고 5만 가구(아파트)가 새로 공급되었던 것에 비하면 큰 차이를 보인다.

앞으로가 더 큰 걱정이다. 이대로 가면 멸실가구수가 내년에는 4만, 내후년에는 4만8000이 될 것으로 예상되는데, 아파트신규 입주물량은 내년에 2만6000여 가구분, 내후년에는 1만7000여 가구분으로 줄어든다. 도심재개발 사업이 순차적으로 진행되지 않고 '동시멸실, 동시입주'의 무분별한 도심재개발 사업이 지속되는 한 '전세대란'을 피할 수 없다는 것이 전문가들의 지적이다. 좀 더 근원적으로 보면, 이명박 정부의 조급한 건설경기 살리기 정책에서 그 원인을 찾을 수 있다. 이명박 정부는 건설경기를 살린다는 이유로 임대주택 건설 의무규제를 비롯하여 부동산 규제를 19차례에 걸쳐 대폭 완화하고 재건축, 재개발사업을 부추겼다는 것이다.

전셋값 폭등이 계속되자 정부가 뒤늦게 대책을 내놨다. 요지는 전세지원금을 늘리고 임대주택의 공급을 늘리겠다는 것이다. 그러나 공급물량이 절대적으로 부족한 마당에 전세지원금을 늘려봐야 전셋값 안정화에 별 도움이 되지 않는다. 임대주택 공급을 늘리는 것이 가장 효과적이겠지만, 문제는 2, 3년의 오랜 시간이 걸린다는 것이다. 전세대란에 관한 한 이번 정부의 대책은 성의가 없어 보인다. 건설토목산업을 배경으로 하는 정부이기 때문에 실효성 있는 대책을 내놓기도 어려운 입장일 것이다.

▲ 전세값 폭등에 미온적으로 대처하다가는 이 대통령이 표방한 중도실용노선에 큰 타격이 올 것이다. ⓒ뉴시스

그러나 전셋값 폭등 문제에 이런 식으로 미온적으로 대처하다가는 이명박 대통령이 새로 표방한 중도 실용노선에 큰 타격이 올 수도 있다. 이미 부동산 시장이 꿈틀거리는 징조가 도처에서 나타나고 있다. 불경기가 바닥을 쳤고 이제 부동산 가격이 다시 올라간다는 기대가 이미 시장에 퍼져 있는 마당에 전셋값 폭등은 그런 기대에 힘을 실어주게 된다. 전셋값이 올라가면 월세, 상가임대료 등 부동산임대료가 줄줄이 올라가고 결국 부동산 가격이 올라가기 때문이다.

부동산 가격이 올라가기 시작하면 가수요(부동산 시세차익을 노리는 투기수요)가 움직인다. 벌써부터 돈 많은 사람들이 부동산시장을 기웃거리고 있다는 소문이다. 과거 수차례의 부동산투기 파동의 경험에 비추어 볼 때 부동산매입에 투입되었던 막대한 투기성 자금이 특정인들에게 엄청난 재산증식의 이익을 안기는 데에 기여하였을 뿐 국민경제 전체적으로 생산을 늘리거나 고용을 늘리는 데에는 별로 기여함이 없었다. 경제학적으로 보았을 때 부동산투기를 문제 삼을 만한 강력한 이유는, 이것이 국민경제 전체의 자금의 흐름을 심하게 왜곡함으로써 자본의 생산성을 크게 떨어뜨린다는 것이다. 이제 기지개를 펴고 서서히 발동을 걸려고 하는 산업계로 자금이 흘러들어가지 않고 부동산투기 쪽으로 자금이 흘러 들어가면 우리 경제의 회복도 그 만큼 늦어질 수밖에 없다.

소득 대비 부동산 가격 한국, 미국의 2배…일본보다도 높아

그 동안 불경기로 부동산 가격이 좀 낮아졌다고는 하지만, 우리나라 부동산 가격은 미친 가격이라는 말을 들을 정도로 이미 올라갈 대로 올라가 있었다. 부동산 가격 상승은 부자들에게는 돈벌이 기회를 주지만 서민들에게는 큰 피해를 준다. 집값이 일반서민들 가계에 얼마나 큰 경제적 부담인지를 보여주는 한 가지 지표는 연소득대비 주택가격의 비율(PIR: Price to Income Ratio)인데, 2003년 이 비율이 6.2이었다. 다시 말해서 주택가격이 연간소득의 6.2배라는 것이다. 우리나라에서는 부동산 가격이 소득보다 더 빠르게 높아지기 때문에 PIR도 해마다 높아져서 2006년에는 전국 평균 6.5, 서울의 경우 9.8에 이르렀다. 유엔 산하기관인 UN HABITAT는 3 내지 5를 적정수준으로 보고 있다는데, 우리나라의 PIR은 이 기준을 훨씬 초과하고 있다. 우리나라의 PIR은 프랑스, 독일보다는 무척 높으며, 특히 미국과 영국에 비해서는 2배 이상인 것으로 나타났다. 심지어 땅값, 집값이 비싸기로 유명한 일본보다도 높다.

PIR이 높다는 것은 그만큼 주택마련에 오랜 시간이 걸린다는 뜻이기도 하다. 대한민국의 평균 봉급쟁이가 월급을 아껴서 저축한 돈을 모아 110평방미터(33평)형 집을 사려면 평균 18년이 걸리며, 서울에 있는 똑같은 평수의 아파트를 사려면 30년 걸린다고 한다. 서울에서는 검은 머리가 파뿌리 되어야 겨우 집을 장만할 수 있다는 얘기다. 부동산 가격이 비싸다는 것 그 자체도 문제지만, 서민들을 또 화나게 하는 것은 가만히 앉아서 꼼짝없이 당하기만 한다는 점이다. 서민들의 뜻과는 전혀 상관없이 부동산 가격은 미친 듯이 올라가기만 한다. 아파트 값이 올라가면 집 없는 수많은 서민들은 내 집 마련의 꿈이 점점 더 멀어지면서 참담함을 느끼게 된다. 열심히 돈을 모아서 집 한 칸 마련하려고 복덕방에 가봐야 이미 턱없이 올라버린 집값에 입을 다물지 못하고 맥없이 발길 돌려야 한다. 그러기를 수없이 반복하다보면 화가 치밀 수밖에 없다.

그러면 누가 부동산 가격을 그따위로 올려놓았는지에 분노의 눈길이 쏠리게 된다. 다른 상품과는 달리 부동산은 워낙 비싸기 때문에 상당한 재력을 가진 사람이 아니면 부동산 시장에 감히 참여할 수 없다. 오직 돈 많은 사람들만이 부동산 시장에 참여하게 된다. 말하자면 그들만의 리그가 형성된다. 이들 중에는 부동산 투기꾼과 복부인들이 다수 끼어 있다. 보통 서민들은 끼지도 못한다. 정운찬 총리 후보자는 경쟁의 원리도 살려야 하지만, 경쟁에서 뒷전으로 밀려난 사람들에 대한 배려도 중요하다는 데에 이명박 대통령과 뜻을 같이 하였다고 말했다지만, 일자리 경쟁에서 비교적 성공한 사람들이라고 하더라도 웬만해서는 부동산 시장에 감히 끼어들지 못한다. 주거안정이 서민들의 생활안정에 절대적이라고 한다면 경쟁에서 밀려난 사람들뿐만 아니라 경쟁에서 어느 정도 성공한 보통 서민들에 대한 배려도 중요하다. 그러므로 이명박 정부가 진정 서민생활을 중시하는 중도 실용노선을 견지한다면 부동산 문제에 각별한 관심을 가져야 한다.

부동산은 일반 상품과 다르다. 예를 들어서 아이스크림 가격이 오르면, 덜 사먹거나 안 먹으면 그만이다. 소비자들이 적절히 대응할 수 있다. 그러나 땅값이나 집값에 대해서는 얘기가 완전히 달라진다. 전세가 오르고 월세가 오른다고 집을 포기하고 길거리에 나앉을 수는 없다. 길거리에 드러누워있다가는 경찰이 잡아간다. 전세, 월세가 오르면 대부분의 서민들은 그 경제적 부담을 꼼짝 없이 당할 수밖에 없다. 빠져나갈 구멍이 별로 없다. 물론, 더 싸구려 집으로 이사 갈 수 있다. 그러나 새 집을 찾기도 쉽지 않고 이사 가는 비용도 만만치 않을 뿐더러 더 비좁은 집에서 살아야하는 불편이 이만저만이 아니다. 정든 이웃들과 헤어져야 하는 아픔도 적지 않다.

'아파트 공급증대'가 만병통치약인가

투기꾼들 때문에 부동산 가격이 올라서 엉뚱한 서민들이 피해를 보듯이 특정인들이 가격을 올림으로써 제3자가 당하는 피해를 금전적 외부효과라고 한다. 좀더 정확하게 말하면, 금전적 외부효과란 가격을 통해 간접적으로 제3자에게 끼친 피해나 이득을 말한다. 경제학자들은 금전적 외부효과에 대하여 간단하게 언급만 할 뿐이지 이를 문제 삼지 않는다. 가격변동에 각 개인이 적절히 대응할 뿐만 아니라 당연히 그래야 한다고 보기 때문이다. 가격변동에 적응하는 과정에서 개인이 당하는 고통은 따지지 않는다. 아마도 다른 대부분의 상품의 경우 금전적 외부효과는 그리 크지 않을 것이다. 그러나 부동산의 경우에는 전혀 그렇지 않다. 부동산 가격 상승은 비단 개인에게 큰 경제적 부담을 줄 뿐 아니라 사회불안의 주된 요인이 되기도 한다. 그런데도 대부분의 경제학자들은 금전적 외부효과를 외면하고 있다. 부동산문제에 관한 한 경제학자들의 생각은 일반 서민들의 정서와 큰 차이를 보인다.

대체로 보면, 신자유주의 성향이 강한 경제학자들은 부동산 가격 상승을 심각하게 생각하지 않으며, 오히려 부동산 가격이 사회문제화 되는 세태를 한심하게 생각한다. 이들은 우리나라와 같이 비좁은 나라에서 부동산 가격이 높은 것은 당연하다고 본다. 땅이 비좁으니 땅값이 비쌀 수밖에 없고 그러다 보니 부동산 가격도 비쌀 수밖에 없다는 것이다. 국토가 비좁으면 땅을 아껴 써야 한다. 부동산 가격이 비싸다는 것은 땅을 아껴 쓰라는 신호이기도 하다. 그러므로 부동산 가격이 비싼 것을 탓할 것이 아니라 오히려 여기에 순응해야 한다고 신자유주의자들은 힘주어 말한다. 설령 부동산 가격이 비정상적으로 높아지더라도 야단법석을 떨 필요가 없다. 공급을 늘려주면 그만이라고 신자유주의자들은 틈만 나면 강조한다.

그러나 실수요는 공급을 늘려서 충족시켜줄 수 있지만, 가수요(투기수요)는 그렇지 못하다. 가수요의 크기가 관건이다. 예를 들어서, 부동산 투기를 노리는 유동성 자금의 총규모가 1조 원 정도밖에 안되기 때문에 가수요의 크기가 1조 원 미만이라면, 5억 원짜리 아파트 2000채 정도 지으면 이 수요를 거뜬히 충족시킬 수 있다. 여기에 2000채를 더 지으면 실수요를 충족시키게 되니 아파트가격은 떨어질 것이다. 공급증대 정책이 성공할 수 있다.

그러나 재산증식을 노리는 유동성자금의 총규모가 1조 원이 아니라, 500조 원에 이른다고 하면 얘기가 달라진다. 2005년 우리나라 유동성 자금의 규모는 약 800조 원으로 추산되었다. 2007년에는 그 규모가 1000조 원에 달한다는 얘기도 있었다. 이 중의 상당부분이 부동산 시장을 넘나드는 것으로 알려져 있다. 우리나라 부동산 투기 열풍의 진원지는 마땅한 투자처를 찾지 못한 과다한 유동성 자금이다. 노무현 정부 때 지속적 무역수지 흑자로 해마다 막대한 수익금이 국내로 유입되어 소수의 부자들 손에 집중되면서 유동성자금의 규모가 눈덩이처럼 불어났었다. 벌어 놓은 돈은 너무 많은데 쓸 데가 마땅하지 않다는 것이 우리나라 부자들의 큰 걱정거리다.

이렇게 투기성 자금이 천문학적 규모일 경우에는 아파트공급 물량을 최대한으로 늘린다고 해도 투기수요의 극히 일부분만 충족시킬 수 있을 뿐이다. 예컨대 500조 원 규모의 가수요를 충족시키기 위해서는 5억 원짜리 아파트를 100만 채 지어야 한다. 가수요의 대부분은 수도권에 집중되어 있는데, 1, 2년 사이에 수도권에 아파트를 100만 채 짓는다는 것은 거의 불가능하다. 공급을 늘려봐야 가수요의 극히 일부분만을 충족시킨다면, 부동산가격을 떨어뜨리지도 못하면서 일부 투기꾼들의 투기욕구를 충족시키는 정도로 끝나게 된다. 오히려 투기에 성공한 사람의 수를 늘림으로써 투기를 더욱 더 부추길 우려가 있다. 실제로 우리 사회에 부동산투기 성공담이 많이 퍼져 있고 이것이 부동산투기 열풍을 불러일으키는 주된 요인이 되고 있다. 투기성공담이 부동산시장에서 큰 역할을 한다는 것은 부동산실무자들도 잘 알고 있다.

케인스주의자, 정운찬 후보자의 '부동산 수요관리'를 주목한다

요컨대, 공급증대 정책은 투기에 성공한 사람의 수를 늘림으로써 오히려 투기를 조장할 수 있다는 것이다. 과거의 오랜 실제 경험이 이를 뒷받침하고 있다. 지난 수년간 정부는 아파트공급을 지속적으로 크게 늘렸지만, 늘릴 때마다 아파트가격은 내리기는커녕 올라가기만 했다. 성공한 투기꾼들의 무용담이 급속도로 퍼지면서 투기 판도 커지기 때문이다. 공급을 늘린다는 계획만 발표되어도 아파트가격이 뛰었다. 2000년 대 후반 판교신도시 건설 때도 그랬고 은평뉴타운 건설 때도 그랬다.

설령, 공급증대가 가수요를 충족시킴으로써 가격을 떨어뜨릴 수 있다고 해보자. 과연 가수요는 사회적으로 바람직한 수요인가에 대해서도 진지하게 생각해보아야 한다. 명품이나 특정 사치품이 비싼 이유는 공급이 부족해서가 아니다. 비쌀수록 사람들이 좋아하기 때문이다. 경제학원론 교과서에도 과시효과 혹은 전시효과 탓이라고 쓰여 있다. 그렇다면, 이렇게 이상한 요인으로 비싸진 가격을 떨어뜨리기 위해서 굳이 공급을 증대시키는 것이 과연 바람직한가라는 의문이 제기된다. 만일 그런 과시욕이 사회적으로 바람직하지 않은 욕망이라고 한다면, 그리고 현재의 시장공급량의 상당한 부분이 그런 과시욕을 충족시키기 위한 것이라면, 명품이나 사치품의 공급을 늘리기보다는 오히려 줄이는 것이 타당하다는 주장도 성립한다. 실제로 명품제조업자들은 공급을 극도로 제한한다.

▲ 케인스주의자인 정운찬 총리 후보자가 현재의 부동산 문제에 대해 어떻게 대처할까. ⓒ프레시안

이런 얘기는 부동산에 대해서도 그대로 적용된다. 부동산투기 그리고 이로 인한 자본이득이 사회적으로 바람직하지 못하다는 공감대가 폭넓게 형성되어 있다. 만일 자본이득을 위해서 부동산을 구매하려는 욕망이 사회적으로 바람직하지 않다면, 부동산 공급증대로 그런 욕망을 충족시켜주는 것이 옳은 일인가를 묻지 않을 수 없다. 그 부동산의 공급을 늘리기보다는 오히려 줄이는 것이 타당하다는 주장도 성립한다.

물론, 부동산공급이 필요 없다는 얘기는 아니다. 무작정 공급증대정책을 취하기에 앞서 우선 부동산시장을 정상화시킬 필요도 있다. 부동산시장의 과열부터 식히고 투기심리를 뿌리 뽑은 연후 시장이 정상화된 다음 공급증대정책을 실시하는 것이 더 바람직하다는 것이다. 정운찬 총리 후보자는 케인스주의자로 알려져 있다. 케인스경제학에서 수요관리는 핵심 부분이다. 부동산의 경우에도 수요관리가 우선되어야 한다. 정운찬 총리 후보자가 앞으로 총리가 된다면 부동산문제를 둘러싸고 이명박 대통령 진영의 신자유주의적 정책과 그의 케인스주의 시각이 어떻게 조율될지 자못 궁금하다.