"부동산 거품, 복합불황 위기 가능성 크다"

현대경제硏 "한국, 미ㆍ일 부동산 거품 특징 모두 포함"

최근 한국 경제 '뇌관'으로 부동산 거품 붕괴 우려가 커진 가운데 "미국과 일본 모두 부동산 경착륙 이후 복합불황을 맞이했던 것처럼 갈수록 악화되는 가계부채 문제와 자산디플레이션 현상에 따른 복합불황 위기 가능성이 크다"는 지적이 나왔다.
  
  특히 부동산 버블의 성격이 파생 금융상품 확대라는 미국의 서브프라임적 성격과 일본의 부동산발 담보대출 급증이라는 두 가지 성격 모두 내포돼 있다는 점에서 문제 해결이 더욱 어려운 측면도 있다.
  
  현대경제연구원은 10일 '부동산발 실물경제침체 가능성과 대책- 한미일 부동산발 경제침체 비교와 시사점' 보고서에서 "이미 부동산 연착륙 기회를 놓쳤다"며 이같이 평가했다.
  
  "현재 국내 부동산시장은 심각한 부진에 빠져있다. 버블세븐을 중심으로 주택거래가 급감하면서 주택 호가가 빠르게 하락하고 있으며, 한동안 강세를 보였던 강북지역 마저 극심한 침체상태에 빠지고 있다. 특히 2008년 8월말 현재 전국 미분양아파트는 약 16만 채에 이르고 있으며, 수도권 지역의 미분양아파트도 2007년 하반기 이후 급증하고 있다.
  
  이에 따라 현금동원 능력이 취약한 건설업체의 부도가 늘어나고 저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출관련 연체율이 급등하고 있다. 2008년 6월말 저축은행 부동산 PF 대출의 연체율은 전년 동월의 11.4%보다 2.9%p 상승한 14.3%를 기록하고 있다. 앞으로 주택시장의 침체 현상이 더욱 뚜렷해질 경우 저축은행 등 제 2금융권을 시작으로 금융권 내 신용경색 현상이 심화되면서 건설사의 유동성 위기로 번질 수 있다.
  
  뿐만 아니라 가계의 대출상환 능력이 저하되고 있는 가운데 주택담보대출관련 가계부채 문제도 심각하게 대두되고 있다. 한국은행에 따르면 2008년 2/4분기 현재 국내 가계신용 잔액은 지난 1997년 말 이후 450조원이 증가한 660.3조원을 기록하고 있다. 금리상승에 따르는 이자부담 부담이 빠르게 증가하고 있는 가운데 2005년 이후부터 주택담보대출의 만기가 장기화됨에 따라 주어진 거치기간이 최근 본격 끝나기 시작하면서 원금에 대한 상환부담도 가세하고 있다."
  
  보고서는 한국의 부동산 거품 붕괴 현상을 최근 서브프라임 모기지 사태로 본격화된 미국의 부동산발 경기침체, 1990년대 10년간의 장기불황을 야기한 일본의 부동산발 경기침체와 비교했다.
  
  "부동산 대출, 日 거품 붕괴 직전 2배 수준"
  
  부동산 거품 형성 배경을 먼저 살펴보면, 미국과 일본의 부동산 거품의 성격이 모두 포함돼 있다. 미국과 공통점은 신용도가 낮은 대출과 파생상품 문제다. 보고서는 "비은행권 금융기관의 부동산 PF 대출과 LTV, DTI 기준을 넘어선 대출 등 일반은행에 비해 다소 대출채권의 질이 떨어지는 대출과 관련한 문제가 부각되고 있고, 국내에서도 미국과 같이 부동산관련 PF 대출 등을 기초로 해서 자산유동화증권(ABS)및 자산유동화기업어음(ABCP) 유동화 증권을 발행해 유통시켰다"고 지적했다.
  
  일본과 공통점은 상업은행을 통한 부동산 관련 대출이 버블을 형성했다는 점이다. 2008년 6월말 기준 은행권의 총 원화대출에서 부동산담보 대출비중은 46%이며 저축은행의 경우 80% 수준"으로 "부동산버블 붕괴 직전 일본보다 훨씬 높다. 당시 일본 도시은행 총 대출 중 부동산대출 비중은 23%, 지방은행을 포함한 전 은행은 약 26% 수준이었다.
  
  또 일본의 '토지신화'와 한국의 '부동산 불패 신화'도 닮은 꼴이다. 정부가 대규모 국토 개발사업을 통해 부동산값을 끌어올렸다는 점도 양국의 공통점이다.
  
  부동산 거품 정도를 비교해보면, 일본은 1986~1991년 5년간 6대 도시지가 평균지수가 3.07배 상승했으며, 미국의 S&P Case-Schiller 20대 도시 주택지수는 2002~2006년 6월 약 1.83배 상승했다. 우리나라의 경우 2002~2008년 8월 전국 주택매매가격 종합지수는 1.50배, 강남지역 11개구 아파트는 2.26배 상승했다. 한국의 경우 버블 세븐지역의 아파트 중심으로 거품이 짙게 끼었다고 할 수 있다.
  
  보고서는 그러나 "한국의 금융 여건은 아직 거품 붕괴 직전의 일본이나 미국보다는 양호하다"고 평가했다. 파생상품의 경우 미국에 비해 규모가 적고, 부동산 대출 관련 은행들의 건전성도 일본보다는 양호하다는 지적이다.
  
  보고서는 따라서 "부동산발 위기가 최대한 현재화되는 것을 막고, 확대되더라도 최소화시키기 위해서는 부동산 시장의 연착륙이 절실하다"고 강조했다.
  
  부동산 PF 관련해 건설사 뿐 아니라 금융기관에 대한 부실화 방지 대책이 고려돼야 하며, 미분양 아파트 해소를 위해 기 입주자 또는 계약자와 마찰 없이 시장에서 결정하는 가격이 거래될 수 있도록 분쟁 해결을 위한 법적 장치 마련이 시급하다는 것.
  
  또 가계부채 악화를 위한 대책의 필요성도 강조했다. 보고서는 "은행에 대한 신속한 원화 유동성 공급을 하면서 동시에 도덕적 해이를 방지하기 위해 부실 위험에 대한 책임을 명확히 해야 한다"며 "가계의 대출 원리금 상환 구조를 선진국 수준의 장기화(20~30년)함으로써 가계의 부담을 경감시키고, 금융기관의 가계대출 연체율을 축소시킬 필요가 있다"고 지적했다. 또 "주택을 담보로 과도하게 대출받은 사람의 경우 개인 파산할 가능성이 높아짐에 대비한 사회 안전망 구축도 시급하다"고 조언했다.