서울시 국감, "누구를 위한 뉴타운인가?"

수익률 축소, 부동산 가격 상승 책임 논란

고분양가 논란으로 분양이 연기된 은평 뉴타운이 24일 서울시 국정감사에서 다시 도마에 올랐다. 국회 건설교통위원회가 진행한 이날 국감에서 여야 의원들이 집중적으로 지적한 문제는 크게 두 가지다.

서울시가 은평 뉴타운의 수익률을 축소 발표했다는 것, 그리고 은평 뉴타운이 주변 부동산 가격 인상을 부추겼다는 것이다.

"서울시가 은평 뉴타운 수익률 축소했다"

이날 국감에서 열린우리당 정장선 의원은 서울시가 은평 뉴타운 분양원가를 공개하면서 토지비를 부풀렸다고 주장했다. 서울시가 부풀려진 토지비와 실제 가격 사이의 차이만큼 수익률을 축소해 발표했다는 것이다.

정 의원은 "은평 뉴타운의 분양주택 용지는 SH공사가 감정가격에 사서 주택을 건축하는 게 아니라 SH공사가 토지를 수용해 토목 공사를 거쳐 조성한 땅"이라며 "따라서 원가는 감정가보다 낮고 그만큼 거품이 포함돼 있다"고 지적했다.

정 의원은 택지조성원가를 역산하여 추산한 결과, "토지비가 636만 원이라고 발표된 은평 뉴타운 34평형의 경우 서울시가 발표한 토지비는 636만 원이었지만, 실제 택지 조성원가는 489만2000∼530만 원이었다"고 발표했다.

마찬가지로 41평형의 택지조성원가는 751만4000원이 아니라 578만∼626만2000원, 53평형은 828만6000원이 아니라 637만4000∼690만5000원, 65평형은 848만5000원이 아니라 652만7000∼707만1000원으로 추산됐다.

이런 추산대로라면 은평 뉴타운의 실제 수익률은 서울시 발표보다 크게 높아진다. 즉 서울시가 수익을 남기지 않을 것이라고 했던 34평형은 10.1∼14.6%, 수익률이 5%라던 41평형 이상 대형 평형은 16.3∼21.7%의 수익률을 거두게 된다.

"부동산 거품 부추기는 뉴타운 사업, 누구를 위한 것인가?"

이어 같은 당 박상돈 의원은 서울시가 은평 뉴타운 고분양가 논란에 대한 해법으로 내놓은 후분양제에 대해 "시장 상황에 대한 사전 분석도 없이 오로지 눈앞의 위기를 모면하고 보자는 식의 졸속 발표였다"며 혹평했다. 박 의원은 "토지 보상비의 90%(2조6662억 원)가 이미 지급된 상황에서 분양시기를 1년 미룬다고 분양가를 낮출 수 있겠느냐"며 목소리를 높였다.

한나라당 이진구 의원도 가세했다. 이 의원은 "고분양가 문제와 선분양ㆍ후분양 문제는 본질적으로 다른 것"이라며 "후분양제가 도입될 경우 단기간에 분양대금을 내야 해 서민들의 내집 마련은 더 어려울 수 있다"고 지적했다.

강남ㆍ북 균형 발전을 위해 시작한 뉴타운 개발 사업이 오히려 현지 주민들을 내쫒는 결과를 낳았다는 지적도 나왔다. 지나치게 높은 분양가 때문이라는 것이다.

열린우리당 홍재형 의원은 "뉴타운 개발은 낙후한 지역을 개발하여 현지 주민들의 삶의 질을 높이기 위한 것인데, 혜택을 입는 것은 원주민이 아닌 외부인"이라며 "길음 뉴타운의 경우 원주민 재정착률은 평균 25.4%에 불과하다"는 조사 결과를 내놓았다.

또 인근 지역 부동산 가격 상승을 부추겼다는 지적도 나왔다. 홍재형 의원은 "3차 뉴타운 지구 선정 후 토지투기지역으로 지정된 18개 구의 땅값이 최근 1년새 평균 7.42% 상승했다"고 밝혔다.

열린우리당 정장선 의원은 "(뉴타운 사업이) 너무 성급하게 추진되면서 개발에 대한 기대로 강북 지역 땅값을 급격하게 오르게 하는 부작용을 낳았다"고 설명했다. 정 의원은 "서울시의 공시지가 자료를 분석한 결과, 서울시 은평구 진관외동은 뉴타운 지구 지정을 전후해 땅값이 271%나 올랐다"며 "오세훈 서울시장은 뉴타운 사업을 50개 지구로 확대하겠다는 공약을 재검토해야 한다"고 주장했다.

오 시장 "은평 뉴타운 高분양가는 건교부 지침 탓"

이런 지적에 대해 오 시장은 "은평 뉴타운 분양가는 건설교통부 지침에 따라 녹지 보존 면적을 늘리고 용적률을 낮춰야 하기 때문에 높게 책정될 수밖에 없었다"며 "은평뉴타운 분양가는 최고가, 주변 시세는 평균가를 비교 대상으로 삼는 것은 억울한 면이 있다"고 답했다.

이어 오 시장은 "공정률이 20%에 불과한 상태에서 발표한 원가는 추정가이므로 실제 비용과 차이가 생길 수밖에 없다"면서 "이런 문제를 해결하려면 후분양제 도입 외에는 다른 방안이 없다"고 주장했다.