⇨ 한마디로 요약하면 '파격적'이라고 평가할 수 있습니다. 그동안 논란이 되었던 두 가지 쟁점, 즉 총부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV) 규제와 분양가 상한제를 제외하고 다른 부분에서는 파격적이고 광범위한 규제 완화가 이루어졌습니다.
2. 이번 대책 중 가장 파격적인 것은 무엇입니까?
⇨ 1998년을 전후한 외환위기 때보다 더 파격적인 부동산 규제 완화 정책이 나왔습니다. 1가구 1주택자의 주택을 연말까지 구입하면 취득 후 5년간 양도소득세 전액을 면제한다는 것이 그것입니다. 외환위기 직후인 1999년에 이와 유사한 조치가 있었지만, 그래도 그때는 미분양 주택과 신규 분양 주택만 양도소득세 면제 대상이었습니다. 그런데 이번 대책에는 미분양 주택과 신규 분양 주택뿐 아니라 1가구 1주택자의 주택을 연말까지 구입한 사람도 양도소득세를 면제받는다는 내용이 포함되었습니다.
3. 1가구 1주택자의 주택이라 하더라도, 모든 주택이 양도소득세 면제 대상이 되는 것은 아니겠지요?
⇨ 수혜 대상 조건이 별도로 정해져 있습니다. 9억 원 이하의 주택이어야 하고, 전용면적 85m²(33평형) 이하여야 합니다. 기간 제한도 있습니다. 이 법안이 국회 상임위를 통과한 날로부터 연말까지 주택을 구입한 사람만이 혜택을 받을 수 있습니다. 단 연말까지 부동산 등기를 완료해야 하는 것은 아니고, 매매 계약을 체결하고 계약금을 지불한 상태면 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 이번에 생애 최초 주택 구입자에 대한 혜택이 많아졌다고 하는데요. 이들에게는 어떤 혜택들이 주어집니까?
⇨ 현행 지방세법에 따르면, 9억 원 이하의 주택을 구입할 때는 주택 가격의 1퍼센트를 취득세로 내야 하고, 9억 원이 넘는 주택을 구입할 때는 주택 가격의 2퍼센트를 취득세로 내야 합니다. 그러나 이번 대책으로, 연말까지 생애 최초로 주택을 구입하는 사람은 취득세를 한 푼도 내지 않아도 됩니다.
5. 생애 최초 주택 구입자라 하더라도 취득세를 면제받으려면 자격 요건이 필요하겠지요?
⇨ 자격 요건이 있습니다. 부부 합산 소득이 6000만 원 이하여야 하고, 구입하는 주택이 6억 원 이하여야 합니다. 면적 제한(전용면적 85m² 이하)과 기간 제한(법안이 국회 상임위를 통과한 날로부터 연말까지)은 앞의 양도소득세 면제 요건과 동일합니다.
6. 생애 최초 주택 구입자에 대한 세제 혜택, 무주택자들에게 도움이 될까요?
⇨ 생애 첫 주택 구입자에게 많은 혜택을 주는 정책을 저는 썩 좋은 정책이라고 생각하지 않습니다. 2006년과 2007년에 국민은행이 발표한 '주택금융수요실태조사' 보고서를 보면, 가구 월 소득이 150만 원 이하인 주택 구입자의 주택 규모가 월 소득이 150만~250만 원인 주택 구입자보다 더 컸습니다. 이 통계가 무엇을 의미할까요? 이 통계는 주택 구입에 있어서도 '부의 대물림'이 매우 심각하다는 것을 의미합니다. 20대와 30대의 경우 부모가 가난한 사람들은 집 살 생각을 아예 포기합니다. 반면 부모가 부자인 사람들은 자신의 소득이 적어도 부모의 도움으로 큰 규모의 집을 삽니다. 그런데 정부가 생애 첫 주택 구입자라면서 이들에 대한 지원을 남발하면 어떻게 될까요? 부의 대물림은 더욱더 심화할 것입니다.
7. 부의 대물림을 막으면서 저소득층을 중심으로 지원할 수 있는 부동산 대책은 없나요?
⇨ 단순히 신혼부부라는 이유만으로, 또는 생애 최초 주택 구입자라는 이유만으로 이들에 대한 지원을 남발하면 희생양은 속출할 수밖에 없습니다. 그 희생양은 여러 명의 자녀와 좁은 주택에서 고생하는 30·40대 저소득층, 혹은 중간층입니다. 따라서 주택 지원 정책은 철저하게 소득에 기반을 둬 설계돼야 합니다. 또 지원 대상에 가산점을 주더라도 가족 수를 중요하게 취급해야 합니다. 그런데 최근 정부가 생애 최초다, 신혼부부다 해서 특혜를 남발하고 있습니다. 엄청나게 큰 자산인 주택 구입에 있어서 정부가 부의 대물림을 촉진하고 있는 겁니다.
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| ⓒ뉴시스 |
8. 집이 없어 결혼을 못한다는 사람들도 있습니다.
⇨ 누구나 양질의 좋은 주택에서 신혼 생활을 시작하고 싶어 합니다. 그러나 그 꿈은 정부가 정책적으로 지원해줄 만한 꿈이 되지 못합니다. 고용노동부가 재작년에 발표한 '고용형태별 근로실태조사 보고서'를 보면, 정규직 평균 연봉은 3377만 원이었고 비정규직은 1571만 원이었습니다. 상여금과 성과급을 모두 포함한 것이고, 전 연령대 평균입니다. 그렇다면 20대와 30대 초반의 평균 연봉은 어느 정도 될까요? 정규직 평균의 70%라면 2360만 원이고, 80%라면 2700만 원입니다. 이 소득 수준에서는 대부분 전월세로 출발하는 것이 지극히 정상적입니다. 성인 자녀가 부모에게 경제적으로 많이 의존하는 행태, 결코 권장할 만하지 않습니다. 또 집이 없다고 사랑하는 사람과 헤어지거나 결혼을 기피하는 행태, 정치권과 정부가 이런 것까지 신경을 쓸 필요는 없습니다.
9. 그러나 어쨌든 우리나라 집값이 너무 높은 것 아닌가요?
⇨ 우리나라 집값이 너무 높은 것은 사실입니다. 그래서 저는 부동산 가격 안정 정책으로 금융 규제 정책(LTV, DTI 규제 정책)을 강력히 추천합니다. 그러나 부동산 가격 안정 정책을 추구한다면서 단순히 신혼부부라는 이유만으로, 또는 생애 최초 주택 구입자라는 이유만으로 이들에 대한 지원을 남발하는 정책에는 동의하기 어렵습니다.
10. 가장 바람직한 부동산 정책은 어떤 것인가요?
⇨ 소득 중상위 계층을 위한 바람직한 부동산 정책과 중하위 계층을 위한 것으로 구별해 설명할 수 있습니다. 우선 소득 중상위 계층을 위한 바람직한 주택 정책은 양질의 주택이 저렴하게 공급되도록 유도하는 것입니다. 서울의 경우 선진국 주요 도시에 비해 연소득 대비 주택 가격 비율(PIR)이 높은 편이므로, 일차적으로 서울 아파트 PIR을 낮출 필요가 있습니다. 2000년의 PIR(8.0배)이 일차적인 목표가 될 수 있을 것입니다. 전문가 대부분은 2000년에는 한국에 부동산 거품이 거의 없었던 것으로 평가하고 있습니다.
11. 서울 아파트의 PIR을 어떻게 2000년 수준(8.0배)으로 낮춘다는 건가요?
⇨ 통계청과 국민은행 통계 자료를 토대로 추정해 보겠습니다. 향후 5년간 서울 아파트 가격을 현 수준에 동결시킨 상태에서 가계의 경상소득이 연간 5퍼센트 이상 지속적으로 늘어난다고 가정하면, 서울 아파트 PIR은 지난해 기준 10.3배에서 2017년에는 8.1배로 낮아져 2000년 수준으로 돌아가는 것으로 나타납니다. 경제가 어렵다 하더라도 물가 상승 등으로 인해 가계의 경상소득이 지속적으로 늘어나기 때문입니다.
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| ⓒ홍헌호 |
12. 소득 중하위 계층을 위한 바람직한 주택 정책은 어떤 겁니까?
⇨ 소득 중하위 계층의 경우, 정부가 양질의 주택이 저렴하게 공급되도록 유도한다 하더라도 이들에게는 주택을 구입할 경제력이 없다는 문제가 있습니다. 따라서 정부가 공공 임대 주택을 확보하여 이들의 주거의 질을 높여 주어야 합니다.
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| ⓒ홍헌호 |
13. 계속해서 4.1 부동산 대책에 대해 살펴보겠습니다. 다주택자 양도소득세 중과 제도는 어떻게 되었나요?
⇨ 다주택자 양도소득세 중과 제도란 다주택자의 주택을 양도할 때 양도소득에 대한 기본세율인 6~38%의 세금을 부과하지 않고, 50%(2주택 소유자의 주택)~60%(3주택 이상 소유자의 주택)의 세율을 적용하는 제도를 말하는데요. 이 제도는 2004년과 2005년 부동산 시장 과열기 때 돈 많은 사람이 부동산 투기를 하는 것을 막기 위해 정부가 도입한 제도입니다. 이것이 이번에 폐지되었습니다. 이 제도가 폐지되었다는 것은 앞으로는 다주택자가 주택을 양도할 때 양도소득에 대해 50~60% 세율로 세금을 납부하지 않고, 기본세율인 6~38%가 적용된 세금을 납부한다는 것을 뜻합니다.
14. 다주택자 양도소득세 중과 제도 폐지는 시장에 어떤 영향을 주게 될까요?
⇨ 다주택자들에 대한 양도세 감세에는 두 가지 형태가 있습니다. 하나는 과거에 매입한 다주택자들의 주택에 대해 양도세를 감세하는 것이고, 다른 하나는 미래에 매입하게 될 다주택자의 주택에 대해 양도세를 감세하는 것입니다. 결론부터 말씀드리면 부동산 하락기에 전자는 경착륙을 유도하고 후자는 연착륙을 유도합니다. 전자의 경우 양도세 때문에 매도를 못 하고 있는 상황을 정부가 매도가 쉽도록 규제를 완화해 주는 것입니다. 정부가 매물 폭탄을 부르는 셈이지요. 이렇게 매물 폭탄이 터지면 시장은 더 냉각됩니다. 반면 후자의 경우 한시적으로 양도세를 감면하게 되면 정부가 주택 매수에 따르는 미래 위험부담을 줄여주는 것이 되므로 부동산 시장 연착륙에 기여합니다.
15. 취득세 감면은 효과가 있나요?
⇨ 부동산 하락기 때 취득세 감면은 연착륙에 기여합니다. 매수 장벽을 낮추어 주기 때문입니다. 한국감정원에서 나온 관련 통계를 보면, 지난 2~3년간 여야 정당의 취득세 감면 정책이 부동산 경착륙을 막아주었다는 증거를 확인할 수 있습니다. 아래 그림을 보면 2011년 3월 22일 이후 진행된 취득세 감면이 급락하던 투자 심리를 막아주었다는 것을 확인할 수 있고, 2012년 초중반에는 취득세 감면 종료가 투자 심리를 악화시켰다는 것을 알 수 있으며, 2012년 9월 29일 이후에는 부활한 취득세 감면이 투자 심리 회복에 도움을 주었다는 것을 알 수 있습니다.
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| ⓒ홍헌호 |
16. 1가구 1주택자에 대한 양도소득세도 줄어든다고요?
⇨ 지금까지도 그랬고 앞으로도 1가구 1주택자는 3년 이상 보유하고 주택을 매도할 경우 양도소득세는 없습니다. 그러나 1가구 1주택자라도 1년 이내에 주택을 양도한 사람은 기존에는 50퍼센트의 세율로 양도세를 내야 했지만 이제 세율은 40퍼센트로 낮아졌습니다. 또 1가구 1주택자라도 2년 이내에 주택을 양도한 사람은 40퍼센트의 세율로 양도세를 내야 했는데요. 그 세율도 이번에 기본세율인 6~38퍼센트로 낮아졌습니다. 다만 3년 이내에 주택을 양도한 사람에게는 지금처럼 기본세율 6~38퍼센트가 그대로 적용됩니다.
17. 정부가 이렇게 파격적인 수준으로 양도세를 감면한 배경은 뭔가요?
⇨ 부동산 정책 중에서 가장 효과가 큰 정책이 DTI, LTV 규제 혹은 규제 완화 정책입니다. 이 정책은 부동산 수요를 대량으로 즉각 줄일 수도 있고, 즉각 늘릴 수도 있기 때문에 정책적 효과가 매우 큽니다. 그래서 그동안 부동산 경기 부양을 바라는 사람들은 지속적으로 DTI, LTV 규제 완화를 요구해왔는데요. 문제는 DTI, LTV 규제 완화가 가계 부채를 매우 위험한 수준으로 올려놓을 수 있다는 점입니다. 결국, 정부는 이번에 DTI, LTV 규제 완화를 종합 대책에서 뺐습니다. 대신 1998년 외환위기 때도 추진하지 않았던 기존 주택에 대한 양도세 면제를 추진했습니다. 이번 대책을 종합적으로 보면, DTI, LTV 규제 완화 없이는 효과가 극히 적은 대책이 될 것이라는 일부의 주장을 의식해 파격적인 수준의 규제 완화를 추진한 것이라고 평가할 수 있습니다.
18. 신문이나 방송에서 DTI, LTV를 자주 언급하는데요. 이 개념에 대해서 이해하기 쉽게 설명해 주시지요.
⇨ DTI(Debt To Income)는 '소득 대비 원리금 상환액 비율'을 말합니다. 예를 들어, A씨가 10년 안에 원금과 이자를 포함해 5억 원을 다 갚기로 하고 금융기관에서 돈을 빌렸을 때, 그의 10년간 누적 소득이 10억 원이라 하면 그의 DTI는 10분의 5, 즉 50퍼센트입니다. 따라서 정부가 DTI를 50퍼센트로 규제한다는 것은, 10년간 누적소득이 10억 원인 사람은 원리금 합산해서 5억 원 이상을 대출받을 수 없도록 하는 것을 뜻합니다. LTV(Loan To Value ratio)는 주택 담보 대출을 받을 때의 '담보 가치 대비 대출액 비율'을 말합니다. 예를 들어 B씨가 11억 원에 아파트를 샀는데, 그 아파트의 담보 가치가 10억 원이고, 대출액이 5억 원이라면 LTV는 50퍼센트가 됩니다. 따라서 정부가 LTV를 50퍼센트로 규제한다는 것은, 담보 가치가 10억 원인 주택의 경우 대출액이 5억 원을 넘어설 수 없도록 한다는 것을 뜻합니다.
19. 이번 대책으로 보금자리 주택 공급도 크게 줄어든다고요?
⇨ 보금자리 주택을 포함한 공공 분양 주택을 지난 2009년에는 10만 호 가까이 공급하겠다고 했다가, 2010년에는 7만4000호로 줄였고, 지난해에는 5만6000호로 줄였다가 올해에는 1만 호로까지 줄였습니다. 보금자리 주택이 원래 목표인 10만 호에서 1만 호로 줄었는데요. 이유는 크게 세 가지가 회자됩니다. 첫째, 보금자리 주택이 원래 분양가 상한제와 같이 집값을 하락시키는 데 기여하는데 지금은 부동산 시장 급랭이 우려되는 상황이기 때문에 집값 급락을 유도하는 보금자리 주택의 존재 의의는 사라졌다는 것이고요. 둘째, 전세가 폭등으로 공공 임대 주택이 절실히 필요한 시점에서 존재 의의가 사라진 보금자리 주택에 더 이상 토지와 재원을 낭비할 필요는 없다는 것입니다. 셋째, 민간 건설사들이 민간 주택과 경쟁 관계에 있는 보금자리 주택을 줄여달라고 줄기차게 요구했기 때문입니다.
20. 일각에서는 이번 대책이 집 있는 사람 위주의 정책이라는 비판을 하고 있습니다. 이런 비판들, 어떻게 보아야 합니까?
⇨ 파격적인 규제 완화 정책이 다수 포함되어 있기 때문에 집 있는 사람 위주의 정책이라는 비판도 가능하다고 봅니다. 그러나 여야 정당이 하우스푸어의 고통을 덜어주어야 한다는 데 공감하고 있기 때문에 정부 대책의 일부는 국회에서 수용될 것으로 전망됩니다. 또 '투기 조장 정책'이라는 비판도 있는데, 일단 대세가 꺾였기 때문에 2000년대처럼 급등하거나 투기 바람이 불지는 않을 것입니다. 다만, 미국 등 해외 부동산 시장이 회복기로 접어들었고, 국내에서도 바닥론이 조심스럽게 나오고 있는 국면에서 정부가 그와 같이 파격적인 규제 완화를 할 필요가 있었는지 심사숙고해 볼 필요는 있습니다. 주택 가격이 오르면 수혜 대상자야 기분이 좋겠지만, 수혜 대상에서 제외된 저소득층은 더욱 '내 집 마련'에서 멀어지기 때문입니다.
21. 과연 이번 부동산 대책이 시장에서 어떤 반응을 가져올지 궁금해하는 사람들이 많습니다. 단도직입적으로 묻겠습니다. 이번 대책으로 부동산 거래가 활성화될까요?
⇨ 이번 대책에 파격적인 내용이 많이 들어간 만큼, 분명 부동산 거래는 활성화될 겁니다. 그러나 2000년대처럼 집값이 많이 오르거나 투기가 재발하거나 그럴 가능성은 낮은 편입니다.
22. 내 집 마련을 계획하고 있는 사람들에게 조언한다면 어떤 조언을 해줄 수 있을까요?
⇨ 이번 대책으로 분명히 부동산 시장에 온기가 들어갈 겁니다. 그러나 그걸 예상하고 지나치게 서두를 필요는 없습니다. 대책 이후 시장이 어떻게 움직이는지 충분히 확인하고 매수해도 늦지 않습니다. 여유를 가지고 판단하시길 바랍니다.
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