오늘 박인규의 집중인터뷰에서는 한나라당 홍준표 의원을 초대해서 서민을 위한 "반값 아파트의 꿈"은 과연 가능한 것인지 대지 임대부 주택분양제도가 안고 있는 문제점은 없는지, 또한 이 제도를 실현하기 위해 주택공사와 토지공사의 통합이 이루어질 수 있을지 얘기 나눠봅니다. 오늘 박인규가 주목한 이 사람은 한나라당 홍준표 의원입니다 홍준표 의원은 1954년 경상남도 창녕출생으로 1977년 고려대학교 행정학과를 졸업하고 82년 제24회 사법시험에 합격해 10여 년간 검사로 활동했습니다. 1996년 제15대 한나라당 국회의원에 당선된 이후 16.17대까지 국회의원으로 활동하고 있는 3선의원이며 현재, 국회 환경노동위원회 위원장을 맡고 있습니다 안녕하십니까?
박인규 : 반값아파트.. 서민들에게는 꿈같은 얘긴데 홍의원께서 반값아파트가 가능하다고 하시면서 대지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법안과 대한토지주택공사법안을 내셨어요. 우선 두 가지 법안의 기본적인 내용을 소개해 주시죠.
홍준표 : 우선 지금 집값이 폭등하고 있는 근본원인은 물론 실수요자들도 있겠지만 투기적 가수요가 가장 크다고 보고, 두 번째로 대지값이 이상적으로 폭등하고 있습니다. 그리고 건설사 폭리문제도 있고 여러 가지 문제가 있는데 만약 이런 방식으로 부동산시장이 계속 형성된다면 지금 20대나 결혼을 해서 사회로 나가려고 하는 2,30대 분들은 수치상으로 계산하면 58년이 지나야 강남에 아파트 하나 얻을 수 있는 구조로 가고 있습니다. 그래서 이렇게 되면 희망이 없는 사회가 됩니다. 특히 서민들한테. 그래서 지난 번 서울시장 나왔을 때 이 방식을 작년 10월부터 쭉 연구하면서 주목해 봤는데 싱가포르, 스웨덴, 영국, 미국, 홍콩, 등지에서... 자꾸 생기는 오해를 풀고자 하는 게 이게 사회주의적 방식이 아닙니다. 자본주의 나라에서도 다 시행하고 있는데 아파트 값의 6,70%를 차지하는 땅값을 서민들이 지불하지 않고 건물만 분양받게 되면 땅값에 대해서는 임대료를 내는 형식으로 평생을 하자는 겁니다. 그렇게 하게 되면 사실상 지금 분양되고 있는 아파트 가격의 절반 이하로 아파트를 살 수 있습니다.
박인규 : 땅값이 6,70%니까..
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홍준표 : 그렇습니다. 그런데 절반 이하로 사고 거기에 대한 땅값 부분은 평생 임대료를 주면서 지내면 임대료 가격도 저희들 생각으로는 33평 기준 30만원 정도로 봅니다. 월 30만원 정도. 지금 둔촌동의 임대아파트가 20평 25평이 임대료 25만원 정도 합니다. 그 임대아파트는 토지가 전부 공동소유라서 말하자면 의식이 없죠. 그러나 이런 형식으로 대지만 임대하면 집은 자기 것이니까 평생 자기집 개념으로 살고 자손 대대로 살 수 있고 거기 부속되는 땅은 그 아파트가 40년 지나서 재건축할 때는 또 재건축할 수 있는 권리를 주기 때문에, 그 아파트에 부속되는 땅은 땅값이 오를 필요도 없고 올라서도 안 됩니다. 그래서 이 주택을 하면서 우리가 제일 신경쓴 부분은 서민들의 내집마련의 꿈이 이제는 환상으로 변해가고 있습니다. 서민들의 꿈, 그리고 일가구 일주택에 한해서, 서민에 한해서면 분양하도록 법안에 자격제한을 했습니다. 그렇기 때문에 투기적 가수요가 없을 것이고, 특히 여기 보면 10년동안 전매금지조항을 해놨습니다. 10년 안에 그걸 팔 때는 다시 일반인매각을 못하고, 원소유자한테.. 국가나 지방자치단체 또는 건설시행사에게 분양대금과 금리상당만 받고 되팔도록 해놓고 10년이 지나면 재산적 가치를 인정해서 마음대로 전매할 수 있게 해놨습니다. 사실상 10년이라는 건, 지금 판교를 새로 분양하면서 전매금지를 10년으로 했을 겁니다. 그래서 지금 싱가포르 같은 싱가포르 같은 나라는 영구히 매매가 불가능하도록 해놨습니다. 환매를 할 수 있도록. 그렇게 하다 보니 싱가포르가 사회주의 국가라는 오해를 듣게 되고, 그런 오해를 듣기 때문에 저는 이 법안을 만들 때 홍콩이나 스웨덴의 이런 방식을 도입하되 소유의식이 강한 한국적 현실에 맞게 조정해 놨습니다.
박인규 : 말씀 듣고 보니 아파트를 사는 사람은 건물 값만 내고 땅값은 임대료만 내라. 그러면 전반적으로 아파트 값이 줄어든다는 건데, 파는 쪽에서는 예를 들면 2억에 팔았던 걸 1억에 팔아야 되니까 수익성 부분이 걱정될 텐데요.. 국유지에서는 이게 가능할지 모르지만 건설업자는 예전에는 자기 땅은 10억씩 주고 팔았던 걸 땅값을 임대료를 받으니까 5억만 받고 팔아도 수익이 보장돼야 되는데 그게 가능합니까?
홍준표 : 강북재개발 뉴타운의 예를 들면, 그 지역에 가면 저희 지역이 동대문인데 뉴타운으로 지정돼서 뉴타운사업을 하고 있습니다. 그런데 뉴타운 지역 내에 살고 있는 서민들이 만약 20평짜리 작은 집을 갖고 있었다.. 그게 평당 천만원이라면 2억밖에 안 됩니다. 그런데 33평 아파트를 지을 때 들어가기 위해서는 3억을 추가부담금을 내요. 서민들이 3억의 추가부담금을 내기는 굉장히 어렵습니다. 뉴타운지역이나 대도시의 재개발 재건축지역의 원주민 재정착률이 15%밖에 되지 않습니다. 말하자면 자기 땅을 팔고 개발이 되면 그 딱지를 팔고 변두리로 이사를 가는 겁니다. 그래서 원주민 재정착률이 10~15%밖에 안되는 것을 높이기 위해서 뉴타운지역 내에서 20평 땅을 가진 사람한테, 자기 재산이 한 2억 정도 된다고 가정하면 33평 아파트를 그대로 줄 테니까 땅에 대한 소유권을 포기해라. 그리고 땅은 임대료로 처리하자.. 그런 컨센서스가 이뤄지면 이 사람들은 이사가지 않고 자손 대대로 아파트를 소유할 수 있습니다. 추가부담금 없이. 그러면 그 분들이 아마 땅값 받아서 밖의 외곽지대로 나가 살기 원하겠습니까? 앉아서 집은 거저 준다고 하니까 2억 상당이면 이게 5,600만원 하면 33평이 2억정도 될 거예요. 그러면 이 사람들은 좋다, 내가 부담할 수 있는 임대료가 책정이 된다면 토지소유를 포기하고 들어가서 우선 할 수 있는 조건이. 또 건설사의 입장에서는 그렇습니다. 건설사나 국가나 지방자치단체 입장에서는 초기의 토지투자대금의 8,90% 이상을 건물분양으로 만약 해소할 수 있다면 충분히 경제적 가치가 있는 사업입니다. 말하자면 용적률을 조정하는 방식으로 하는 아파트에 대해서 용적률을 현재 180~200%에서 두 배 정도 줌으로 인해서 건물분양만으로 초기의 토지투자자금의 8,90%를 회수할 수 있게 한다면 임대료라는 안정적인 수입이 있기 때문에 연기금이라든지 국가기금이 여기에 투자가 될 수 있습니다.
박인규 : 용적률을 높이는 것은 이른바 아파트사업 시행자의 토지투자자금을 회수하기 위해서 필요하다.
홍준표 : 그렇기 때문에 국공유지가 아니고 강북재개발에도 가능하고 재건축도 가능합니다. 제가 은마아파트 예를 자주 드는데 은마아파트가 용적률 180%밖에 안 되는 재건축을 하라고 하기 때문에 1대1 구조밖에 안 됩니다. 지금 살고 있는 사람들이 돈을 5,6억씩 더 내서 자기 아파트를 새로 지어야 하는 구조입니다. 그러니까 은마아파트 같은 경우 재건축을 하기가 어렵게 돼버렸죠. 1대1구조니까. 만약 2대 1 구조가 돼서 일반분양분이 현재의 세대만큼 나온다면 은마아파트 주민들은 돈을 한 푼도 안 내도 될 겁니다. 일반분양을 팔아서 자기건축비를 충당하니까. 그런데 1대1구조가 되면 5,6억씩 내야 되니까 재건축을 하기 굉장히 어렵습니다. 그런데 그런 지역도 만약 은마아파트 조합하고 국가나 지자체, 대한토지주택공사가 협상해서 절반만 땅을 기부체납해라. 나머지 절반의 땅의 용적률을 대폭 상향해서 재건축을 하면 자기들 이익이 훨씬 남습니다. 그럼 앉아서 나머지 땅의 용적률을 400% 이상 주겠다. 만약 그런 협상이 된다면 은마아파트는 자기들은 재건축할 수 있고 나머지 반 내놓은 땅은 이미 기부체납된 땅이니까 그 위에 토지임대부건물분양아파트를 지어서 서민들에게 분양할 수 있다는 겁니다.
박인규 : 아파트를 사는 사람은 집값만 내고 땅값은 임대료를 내니까 반값만 부담할 수 있다. 또 아파트를 파는 쪽에서는 용적률을 높여서 많이 팔고 땅값을 회수할 수 있으니까 가능할 것이다라고 말씀하시는데, 그렇게 해서 아파트 값이 반값이 된다고 치면, 집을 주거로서 사시는 분들도 많지만 많은 분들이 일종의 투자로서 일종의 집값이 오르는 재미로 사시는 분들이 있을 텐데 그런 분들이 좀 싫어하지 않을까요?
홍준표 : 오해를 많이 받는데, 내 집이 반값이 될 게 아닌가 이런 식으로. 지금 한국주택시장은 딱 두 가지 종류의 물건만 나와 있습니다. 완전분양아파트.. 토지건물을 완전 분양하는 아파트. 그리고 토지건물을 완전 임대하는 아파트. 그 중간개념으로 반분양아파트를 하나 만드는 개념입니다. 건물만 분양하고 토지는 임대하는. 지금 완전분양하는 민간아파트는 계속 하라는 겁니다. 돈 많은 사람은 그 분양으로 들어가고 좀 부족한 사람은 반분양아파트로 들어가서, 대신 반분양아파트로 들어가는 분들은 지상권 설정을 40년으로 해놨습니다. 그리고 연장이 가능하도록 했습니다. 자손 대대로 나중에 건물이 멸실하면 그 위에 재건축할 수 있는 분양우선권을 주겠다는 겁니다. 그렇기 때문에 결국 우리 부동산시장이 연착륙하는 걸 노리는 겁니다.
박인규 : 말하자면 투자 목적이 아니라 집만 있으면 좋겠다는 분들이 들어올 수 있도록...
홍준표 : 그런 분들도 있구요, 이게 10년 지나면 재산적 가치가 있습니다. 매매가 가능하고 영구히 지상권을 확보하고 있기 때문에 지금 땅 가진, 아파트 가진 사람을 예를 다시 들겠습니다. 33평 아파트 같으면 용적률 200% 기준으로 하면 보통 한 10평 정도의 자기 공유지분, 토지지분이 있는데 그게 의미가 없습니다. 토지라는 건 자기가 사용수익처분을 할 수 있어야 되는데 그 땅은 아파트를 위해서 존재하기 때문에 아파트 팔 때 따라가는 땅입니다. 토지소유권의 본질이 사용수익처분권인데 사용수익은 독립적인 처분을 할 수 없습니다. 독립적으로 처분할 수 있는 아파트의 공유지분을 자기가 갖기 위해서 아파트 값의 6,70%를 지급한다. 그럼 지급하고 난 뒤 이 공유지분은 언제 가치를 갖느냐. 3,40년 후 재건축할 때 가집니다. 재건축할 때 땅을 살 필요가 없다는 거죠. 건물값은 자기가 내야 되거든요. 그런데 토지임대부건물분양방식으로 하면 재건축할 권리는 자연히 주어지고 땅값을 지불할 필요가 없으니까 현재 분양아파트와 똑같은 형태의 아파트가 된다는 겁니다. 임대료만 한 달에 30만원 내도 서민들한테는 큰 부담이지만 일반 임대아파트 기준으로 하면 그건 큰 부담이 안 될 수도 있고. 30만원씩 하면 1년에 360만원이고 10년이면 3600만원인데 현재 아파트 가격으로 치면 2억짜리와 5억짜리, 7억짜리가 있다고 할 때 만약 2억짜리의 3분의 1 가격으로 들어가 버리면 40년을 살아도 임대료를 내도 훨씬 싼 아파트입니다. 그런데 싼 아파트여도 싸구려 아파트가 아닙니다.
박인규 : 단순히 싸구려 아파트가 아니라 장래를 기약할 수도 있다. 지금까지는 집은 사고 땅은 임대료를 내는 반값아파트의 여러 가지 구상에 대해 말씀하셨고, 또 하나 내놓으신 법안이 주택공사와 토지공사를 통합해야 한다는 것인데, 그건 왜 필요합니까?
홍준표 : 지금 토지투기의 주범이 사실상 주공과 토공이 돼 버렸어요. 결과적으로 그렇게 됐어요. 그 둘은 공공기관입니다. 국가의 세금, 기금으로 운영되는 기관인데 공공기관이 국민들 상대로 땅장사 사실상 땅장사 집장사를 해버려서 토지투기의 주범이 돼버렸어요. 주택문제를 경제논리로 접근했기 때문에 이런 현상이 벌어진 겁니다. 그래서 토공과 주공은 적어도 공공기관이기 때문에 우리가 낸 세금으로 운영되는 기관이 우리를 상대로 장사하고 폭리를 취하는 악순환의 고리를 없애자는 거예요. 합쳐서 이 공공기관이 주도하는 아파트는 임대아파트와 토지임대부건물분양아파트만 짓도록 하자는 겁니다.
박인규 : 완전분양아파트를 하지 말도록 하자..,
홍준표 : 그렇습니다. 그렇게 해서 땅장사 집장사를 못하게 하고, 적어도 공공기관이 주도하는 주택정책은 경제논리가 아니라 복지논리에 의한 접근을 하자는 겁니다.
박인규 : 문제는 98년도 IMF위기 이후 토지공사와 주택공사를 합쳐야 된다는 논의가 굉장히 많았는데, 2003년도에 국회에서 통합해 봐야 실익이 없다고 해서 국회에서 반대한 모양세가 돼 버렸어요. 그런데 지금 와서 통합하자고 하면 약간 좀...,
홍준표 : 지금 와서 통합하자는 게 아니고, 이게 주공과 토공의 소위 조직이기주의입니다. 국가를 경영하는 차원에서 보면, 저는 기본적으로 주공과 토공은 집장사 땅장사를 해선 안 된다는 생각입니다. 공공분야에서는 주택을 복지적인 접근에서 국민들한테 서비스하자는 겁니다. 그렇게 하기 위해서는 둘을 분리해선 안되고, 통합해서 대한토지주택공사법이 새로 만들어져서 이 기관이 생기면 이 기관을 중심으로 공공분야는 전부 서민주택과 1가구1주택자, 젊은이들을 위한 양질의 주택만 만들어서 싸게.. 이윤을 남길 필요가 없어요. 이윤을 남겨본들 그게 뭡니까. 우리가 세금 내는 겁니다. 우리가 세금 낸 기관에서 이윤 남겨본들 뭐하겠어요. 국민들한테 돌아와야 될 거 아닙니까. 그럴 바에는 이윤 남기지 말고 복지정책으로 주택정책을 접근해 줘야 아귀가 맞게 돌아가지, 국민들 상대로 집장사 땅장사를 계속 해서 되겠습니까..
박인규 : 토지공사 같은 데서는 행복도시나 지방도시개발 때문에 할 일이 많다. 그래서 통합하면 곤란하다는 얘기도 있는 것 같던데요.
홍준표 : 토지공사가 그 사이 땅장사를 해서 얼마나 집값을 많이 올려 놨어요.. 얼마 전에 신도시 하면서도 몇 조 남았다. 동탄 신도시에서도 몇 조 폭리 취했다. 용인 동백지구도 몇 조 폭리 취했다.., 이런 구조가.. 토지공사가 사기업입니까? 그런데 이런 토지공사가 하는 기본 일은 하란 말이에요. 하는데 이득 남기고 폭리 남기지 마라.
박인규 : 문제는, 홍준표 의원께서는 토지공사나 주택공사는 공기업이니까 시장논리와 이윤보다는 국민들의 복지를 위해서 하라고 하시는데, 그런 부분에 대해서도 이건 좀 사회주의적인 논리가 아니냐 하는 비판도 있는 것 같아요. 이번 아파트 부분에 대해서...
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홍준표 : 사회주의가 아니고 우리나라 헌법에 보면 122조부터 127조까지인가 보면 우리나라 경제질서가, 헌법상 경제질서가 자유주의적 시장경제질서가 아닙니다. 87년도 개헌을 할 때 우리나라 헌법 경제질서의 기본구조는 사회적 시장경제주의라고 딱 규정돼 있습니다. 말하자면 국가가 사기업을 국유화할 수 있게 모든 헌법적인 근거를 남겨놨습니다. 우리가 지금 생각하는 게 우리가 자유주의적 경제질서 아니냐는 식으로 모든 것을 시장기능에 맡긴다면 강자만이 살아남습니다. 부자만 살아남고. 국민의 복지를 위해서는 규제와 조정을 할 수 있다. 그래서 우리 헌법의 경제질서의 기본질서가 사회주의가 아니고 사회적 시장경제질서라고 못박아 놨습니다. 그렇기 때문에 적어도 주택정책에 한해서 국민들이 먹는 거, 자는 거, 애들 교육하는 거. 이 세 가지 문제에 대해서는 국가가 적극적으로 규제하고 조정해야 됩니다.
박인규 : 홍준표 의원께서 상당히 열심히 나름대로 연구를 하셔서 반값아파트정책을 내놓으셨는데 이게 혼자서는 사실 안 되는 거라고 봅니다. 이걸 밀어붙이고자 하는 정책적 의지가 중요하다고 보는데,... 여야에서 상당히 많은 의원들이 서명했다고 아는데 지금까지 몇 명이 서명했죠?
홍준표 : 지금 한 50여 명이 했습니다. 열린우리당 의원들 7,8명. 민주노동당 의원들이 했고 한나라당 의원들이 했고, 지금 현재 한 50여 명 서명했는데 아마 금주중 당의 부동산대책특위와 논의해서 당론으로 정할 생각입니다.
박인규 : 50여 명이라면 많다면 많고 전체로 보면 20%가 안되는 인원인데, 한나라당에서 당차원에서 밀어붙일 가능성은 없나요?
홍준표 : 그래서 금주중에 토론을 거쳐서 당론으로 정하려고 생각하고 있습니다. 지금 원내대표와 정책위의장께서는 적극적으로 당론화를 주도하고 있고 저도 당론화 하기 위해서 노력하고 있습니다.
박인규 : 노무현 정부가 사실 부동산을 잡겠다고 상당히 많은 노력을 했는데 아직까지는 그렇게 효과를 못 보고 있어요. 간단하게 왜 그렇게 됐다고 보십니까?
홍준표 : 지금 노무현 정부의 부동산정책의 기본을 보면 가진 자의 것은 빼앗고 가지지 못한 자에게 나눠주자는 게 부동산정책의 근간을 이루고 있습니다. 그런데 정책 중에서 가진 자의 것을 빼앗는 데는 일부 성공했어요. 강남집값 잡겠다고 중과세 하고 온갖 것을 동원해서 재건축을 억제하고. 가진 자의 권리를 제한하고 빼앗는 것에는 성공했는데 가지지 못한 자에게 나눠주는 정책은 실패했습니다. 그래서 한나라당의 기본정책은 정당하게 가진 자의 것을 인정해 주고 가지지 못한 자에게 새로운 기회를 주는 부동산정책이 돼야지 이게 어떻게 보면 우리나라 헌법질서에 맞는 정책이 되는데 노무현 대통령은 둘 다 실패했습니다. 가진자들은 빼앗기면서 증오하게 되고 가진 자들은 쥐고 있으니까, 안 팔려고 하니까 폭등할 수밖에요. 그러니까 가지지 못한 자들은 내집을 사기 위해서 정말로 희망없는 현상이 돼버리고. 양자로부터 다 지탄을 받고 비난받는 거예요.
박인규 : 마지막으로 하나의 아이디어가 현실성 있는 정책이 되려면 상당히 많은 절차를 거쳐야되는데, 일단 한나라당에서 당론으로 채택을 추진하신다고 했는데 홍의원의 반값아파트정책을 현실로 만들기 위해서 어떻게 활동하실 것인지 간단하게 말씀해 주시죠.
홍준표 : 그 사이 저희가 지난 8월에 싱가포르를 갔다 왔습니다. 그곳의 주택실태도 보고 홍콩의 주택실태도 봤습니다. 미국의 911테러가 났던 그라운드제로 빌딩이 있지 않습니까, 그 빌딩이 사실상 사유지가 아닙니다. 거기가 토지임대부건물을 세운 겁니다. 미국도 보면 맨하탄 거리에는 사유지가 아닌 뉴욕시유지에 세운 빌딩이 많습니다. 토지임대부건물분양 형식으로, 그런 형식을 보면서 느낀 것은 주택정책을 더 이상 이렇게 뒀다가는 1991년 일본을 복합불황을 가져오게 한 부동산폭락에 우리나라도 직면하게 된다는 겁니다. 그래서 지난 6개월 전부터 법안을 만들기 위해서 한국의 현실에 맞게 만들어야 되니까 공청회도 하고 해외출장도 갔다 왔습니다. 했는데 지금 여야 구분 없이 많은 의원님들을 설득하고 있습니다. 정책이라는 게 획기적인 정책, 발상의 전환을 가져오면 간단한데 발상의 전환을 가져오지 않고 기존의 관념에 자꾸 묶이다 보니 부동산정책이 악순환에 악순환의 고리를 거듭하고 있습니다. 그래서 이 정책이 도입될 수 있도록 만나는 의원님들마다 제가 설득하고 있습니다.
박인규 : 말씀 듣고 보니 적어도 주택시장에 관해서는 시장논리보다는 민간인의 삶, 복지가 우선돼야 된다는 생각이 많이 퍼져야 될 것 같습니다.
홍준표 : 그런데 그게 공공분야에 대해서입니다. 아까 말씀드렸던 것처럼 민간분야는, 돈이 좀 있으신 분들, 여유가 있으신 분들은 강남의 30억짜리 아파트를 산들 어떻습니까? 자본주의인데 살게 놔두고, 여유가 없으신 분들에게 우리가 새로운 기회를 많이 주자는 겁니다.
박인규 : 돈이 없으면 없는 대로라도 자기 집에서 편하게 살 수 있는 날이 빨리 왔으면 좋겠습니다. 홍의원님의 활약을 좀 기대해 보겠습니다. 말씀 감사합니다.
*〈박인규의 집중인터뷰〉는 매주 월-금요일 오후 2시30분부터 3시까지 KBS 1라디오(97.3MHz)에서 방송됩니다
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