"한국 팔면 캐나다 6개를 살 수 있다"

[통계로 보는 부동산투기 (1)] 얼마나 올랐나, 얼마나 비싼가

'부동산 망국론(亡國論)'이 공공연히 거론될 정도로, 부동산 투기 광풍의 폐해가 극심하다.

경제전문가 일각에서는 "부동산거품이 파열되면서 한국경제를 10년이상 장기불황의 늪에 빠져들 것"(김태동 금통위원)이라는 경고도, "한국형 '집값 스태그플레이션'이 우려된다"(현대경제연구원)는 경고가 잇따르고 있다. 집권여당 및 청와대 홈페이지에는 "서민 분노가 폭발직전"이라는 비난글이 잇따르면서 정부여권내에서 "부동산투기를 잡지 못하면 정권 재창출은 물건너간다"는 위기감이 표출되면서, 뒤늦게 더 강도높은 부동산투기대책을 만들겠다고 동분서주하고 있다.

그러나 부동산투기로 천문학적 부를 축적한 기득권층(경실련 표현을 빌면 재벌-관료-정치인-언론-학자 등 이른바 '건설 5적')의 조직적 반발로, 분양원가 공개-공공택지 공공주택 건설-분양권 전매 금지 같은 근원적 대책은 뒷전으로 밀리고, '제3의 신도시' 같은 또하나의 투기부양책만 거론되는 개탄스런 상황이다.

이때 심상정 민주노동당 의원실의 손낙구 보좌관이 오랜 기간 준비해온 장문의 '리포트'를 <프레시안>에 기고해왔다. 대학원 재학중 노동운동을 결심, 오랜 기간 노동운동 현장에서 뼈가 굵었고 민주노총 교육선전실장으로 활동해온 손 보좌관은 각종 부동산관련 데이타를 수집, 우리나라의 부동산투기가 얼마나 심각하게 한국경제와 다수 국민의 삶을 질곡시키고 마침내 한국경제 전체를 붕괴직전의 위기로 몰아넣고 있는가를 조목조목 설명하고 있다.

<프레시안>은 앞으로 6회에 걸쳐 손 보좌관의 의미있는 연구성과를 소개하도록 한다. 최근 범국민적 분노를 일으키며 더이상 '미봉책'이 아닌 '근원적 해법'을 절실히 필요로 하는 부동산 투기에 대한 국민적 해법모색의 한 자료로 활용될 수 있기를 기대한다. 편집자

***제1부. 부동산 투기와 빈부격차**

자본주의 경제에서 땅을 비롯한 부동산은 세 가지 얼굴을 하고 있다. 첫째, 주거생활의 터전이자 공간이란 얼굴이다. 둘째, 기업의 생산활동에 필요불가결한 생산요소라는 얼굴이다. 셋째, 자산가치의 보존과 수단이란 투기의 얼굴이다. (김태동․이근식, 1989)

그러나 한국의 부동산은 투기와 맞물려 주거와 생산의 공간이란 기능을 제대로 못하게 된지 오래이고, 부동산 문제는 정치사회 문제인 것은 물론 한국경제의 정상적 발전에 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 결국 부동산 문제의 핵심은 투기의 문제이다.

한국사회에서 부동산 문제는 구체적으로 첫째, 땅값 집값이 세계에서 유래를 찾기 어렵게 빠르고 높게 폭등한다, 둘째, 그 결과 서민생활이나 국가경제가 감당하기 힘들 정도로 너무나 비싸다, 셋째, 부동산을 일부 부유층이 독차지해 부동산값이 폭등해 버는 엄청난 이익을 다 빨아들여 빈부격차의 주범이 되고 있다는 세 가지로 요약된다.

이 글에서는 먼저 한국 부동산 문제의 현황을 이 세 가지를 중심으로 살펴보고자 한다.

***1. 얼마나 올랐나**

'불패 신화'가 된 부동산 먼저 부동산 가격은 얼마나 폭등해온 것일까. 해방 직후 부동산이 대부분인 귀속재산을 실질시가의 10% 수준의 헐값에 불하하면서 시작된 한국 부동산 파동의 역사는 <표 1-1>에서 보듯이 1960년대부터 10년 안팎 주기로 모두 네 차례에 걸쳐 극심한 투기로 가격이 폭등하는 양상을 띄어온 것으로 종합된다. 부동산 가격은 토지공개념 도입 직후인 1990년대 초와 1998년 외환위기 직후 조금 떨어진 것은 빼고는 계속 올랐다.

<표 1-1> 해방 이후 전국 부동산값 폭등주기

그 결과 부동산 가격은 계속 오르기만 하고, 부동산 투기를 근절하려는 정부의 어떠한 정책도 소용없으며, 앞으로도 계속 오를 것이기 때문에 부동산에 투자해야 돈을 번다는 '부동산불패신화'가 자리 잡게 됐다.

***① 전국 땅값 30년만에 19배로**

정부가 체계를 갖춰 전국 수준의 땅값을 조사하기 시작한 것은 국토이용관리법 제28조에 따라 건설교통부가 1975년부터 작성한 전국 지가변동률 통계부터이다. 이 통계를 종합하면 전국의 땅값은 1974～2004년까지 30년만에 19배로, 대도시 땅값은 30배 서울 땅값은 37배로 뛰어 올랐다. 같은 기간 동안 소비자 물가는 10배로 오르는 데 그쳤다.

<표 1-2> 1974～2004년간 부동산 가격지수(1974=100)

<그림 1> 최근 30년간 땅값 동향

***② 대도시 땅값 40여년만에 7백80배, 서울은 9백54배 올라**

정부가 1975년 전국수준 땅값 통계를 내기 전인 1964년부터 서울을 비롯한 12개 주요도시 땅값 변동을 조사해온 통계자료가 남아있다. 이 통계를 종합하면, 1963～1974년 서울과 전국 12대 도시 땅값은 각각 26배가 폭등했다.

여기에 <표 1-2>를 연결하면 1963～2004년까지 주요도시 땅값은 무려 7백80배, 서울 땅값은 9백54배로 뛰어올랐다. 이 기간 동안 소비자 물가가 38배로 오른 것을 감안하면 대도시 땅값 상승률은 매우 높았다.

<표 1-3> 1963～2004년 주요도시 땅값지수(1963=100)

***③ 제4차 부동산 파동 '강남불패' '개발불패'**

외환위기가 끝나자마자 조짐을 보이기 시작해 2002년 최정점에 달했던 제4차 부동산 가격 폭등기는 정부가 2003년 10.29대책을 발표하자 잠시 주춤하는 듯 했으나 2005년 현재까지 '진행형'이다.

건설교통부가 2005년 1월 1일 현재 기준으로 조사한 개별공시지가에 따르면 조사대상 땅 가운데 88.67%가 땅값이 올랐고, 내린 곳은 4.56%에 불과했다. 여기에는 정부가 공시지가 현실화 비율을 91% 수준으로 올린 탓도 있지만, 더 근본적으로는 2001년부터 본격화된 제4차 부동산 파동으로 부동산 가격 오름세가 2005년까지 이어지고 있기 때문이다.

집값도 마찬가지이다. 2005년 들어 전국의 주택매매가격 종합지수는 2003년 9월 = 100을 기준으로 0.6% 올라 3개월째 오름세를 이어갔고, 전국 1백39개 시.군.구 가운데 67%인 98곳이 집값이 올랐고 떨어진 곳은 21곳에 불과했다.

제4차 부동산투기 파동기의 특징은 다음과 같다.

첫째, 땅값에 앞서 집값 특히 아파트값이 폭등하면서 부동산 가격 폭등을 주도하고 있다.

둘째, 서울지역의 가격 폭등이 두드러지고 그 중에서도 강남․서초․송파구의 강남권 부동산 가격이 가격 폭등을 주도해 '부동산 불패'에 이어 '강남불패' 신화가 생겨나고 있다.

셋째, 그 결과 부동산 가격 상승을 둘러싼 수도권과 지방간 불균형이 심해지고 서울 안에서도 강남과 강북의 격차가 더 벌어지고 있다.

넷째, 전체적으로 강남을 중심으로 한 서울아파트값 폭등이 주도하는 가운데 충청권과 경기도 일부 등 개발지역의 땅값이 전국 땅값 폭등을 주도하기 시작했다.

1999년부터 2000년까지의 집값상승은 외환위기 때 집값 하락분을 만회하는 정도에 머물렀으나 2001년부터 전체주택값이 9.9%, 16.4%, 5.7% 등 연속 3년 동안 높은 상승률을 기록했으며, 2003년 정부의 10,29 조치 후 잠시 수그러드는 듯 하다가 2005년 2월부터 다시 뛰고 있다.

1999년 12월을 100으로 했을 때 2005년 4월까지 소비자 물가는 20% 올랐지만 집값은 1.5배인 34.4% 올랐다. 특히 주택중에서도 아파트, 지역으로는 서울지역이 크게 올라 서울아파트값은 물가상승률의 4배가 넘는 81.6%가 올랐고, 강남아파트는 무려 5배가 넘는 103.2%가 치솟았다.

2002년의 경우 전국 땅값은 9.0% 올랐지만 서울은 두 배 가까운 15.8%가 올랐으며, 2001년 전국의 집값은 9.9%, 2002년엔 16.4% 올랐는데 서울은 각각 12.9%, 22.5%로 훨씬 많이 뛰었다. 2000년과 2001년에 강남 아파트는 그 보다 훨씬 높은 22.0%와 35.2%가 올랐다.

<표 1-7> 제4차 부동산 투기 파동기 집값․땅값․물가 변동률(%)

<표 1-8> 제4차 부동산 투기 파동기 집값․땅값․물가지수(1999=100)

제4차 부동산 투기 파동에서 '태풍의 눈'이 되고 있는 강남아파트 가격 폭등은 부동산 정보업체의 조사결과에서도 잘 드러나고 있다.

5년 전인 2000년 1월 전국의 아파트 시가총액과 증권거래소에 상장된 682개사의 전체 주식 시가총액은 각각 334조와 322조로, 12조 차이의 비슷한 수준이었다. 그러나 제4차 부동산 파동으로 아파트 가격이 폭등한 뒤인 2005년 4월에는 각각 1000조와 436조로 아파트 시가총액이 주식 시가총액의 2.3배에 달했으며, 그 차이는 무려 564조에 이르렀다.

<표 1-9> 최근 5년간 아파트와 주식 시가총액 변화 추이

2000년 이후 3년 10개월간 서울지역 아파트값은 1990년 이후 10년간 오른 것보다 더 많이 올랐다. 2000년 1월 24일 평당 650만원～2003년 11월17일 평당 1천166만원으로 3년 10개월 동안 79.4%가 올랐다. 1990년 1월31일 평당 395만원～1999년 12월 27일 평당 640만원까지 약 10년간 가격 상승률 62.0% 보다 1.27배나 높았다. 특히 강남아파트 가격은 3년 10개월 동안 두 배로 뛰어올랐다.

<표 1-10> 서울지역 평당 아파트 매매가격 상승추세

<표 1-11> 2000～2003.9 투자 자산별 수익률 비교

<표 1-11>에서 보듯이 이 기간 동안 투기가 극심한 강남지역 아파트에 투자했을 경우의 수익률은 다른 자산에 투자했을 때보다 압도적으로 높았다.

한편 제4차 부동산 투기 파동에서 강남과 함께 가격이 많이 오르고 있는 곳은 개발지역이다. 역대정권과 마찬가지로 김대중․노무현 정부와 지자체는 막대한 개발계획을 쏟아내 부동산 투기를 부추기고 있다는 비난을 피하기 어려운 게 사실이다. 지난 2～3년 동안 정부와 지자체가 내놓은 총 개발건수만 135건, 면적으로 2억7470만평에 이르러 6～70년대 개발시대가 연상돼 '강남불패'에 이어 '개발불패'가 제4차 부동산 투기 파동을 상징하는 단어가 돼야 할지도 모르겠다.

2004년 전국 평균 땅값 상승률은 3.86%인데 비해 충청 경기 일부 등 개발지역의 땅값은 11～23%까지 급격히 올랐다.

충남 연기군은 행정도시 건설 계획이 발표된 뒤 2003년 11.59%, 2004년 23.3%, 2005년 넉달간 11.67%가 올라 2년 반이 안돼 57.45%가 올랐다. 연기군의 올해 넉달간 상승률은 전국 평균 1.29%의 9배다. 기업도시나 개발지역 후보지도 땅값 상승세가 두드러지고 있는데, 전북 무주(넉달간 2.293% 상승), 충남 태안(2.21%), 전남 영암·해남(각각 1.64%), 경기도 평택․파주․여주(3.89%․2.92%․2.80%) 등이 넉달 전국 평균 상승률을 크게 웃돌았다.

<표 1-12> 주요 개발지역 땅값 상승률(2004)

<표 1-13> 최근 2-3년 사업유형별 개발 면적(단위 : 만평)

***2. 얼마나 비싼가. 땅값 2천조, 아파트값 1천조**

너무 빠르게 폭등하는 바람에 한국의 부동산 가격은 서민과 한국경제가 감당하기 힘들 정도로 엄청나게 비싸다. 도대체 얼마나 비쌀까? 우리나라 부동산가격은 절대적으로나 상대적으로 나 명실공히 세계최고 수준으로 너무나 비싸다.

***① 대한민국 땅값 2300조. 한국 팔면 캐나다 6번, 프랑스 7번 사고, 미국 절반 산다**

우선 땅값을 보자. 건설교통부 공시지가에 따르면 2005년 우리나라 땅값 총액은 2,041조에 달한다. 이는 국공유지 등 비과세대상 토지를 제외한 것으로, 면적기준으로 보면 약 300억 평에 달하는 전체 국토의 약 4분의 3에 대한 가격이다.

표에서 보듯이 공시지가는 2000년 54%이던 현실화율을 2005년까지 91%로 높여 시가 반영률을 높여왔으며, 2000년 이후 현실화율을 감안한 공시지가 총액은 대체로 약 2,300조대로 추산된다.

<표 1-14> 2000～2005 공시지가 총액 추이

'대한민국 땅값 2,300조'는 어떤 수준의 가치이며 무엇을 뜻하는 것일까.

2,300조는 국내총생산액(GDP) 778조 약 3배, 총예금 540조와 총대출금 565조의 약 4배, 상장주식 총액 412조의 약 6배, 상장채권 총잔액 661조의 약 3.5배에 해당돼, 다른 지수에 비해 땅값이 지나치게 높다는 사실을 알 수 있다.

다른 나라와 비교하면 한국 땅값은 총액으로 따져 세계 3위 수준으로, 한국 국민과 한국경제가 세계 최고 수준의 땅값 때문에 목이 졸리고 있는 형국이다.

부동산의 가치기준을 측정하는 방법은 다양하기 때문에 국가별 땅값수준을 정확히 비교하기는 쉽지 않다. 뿐만 아니라 부동산 가치는 각 나라마다 고유한 특성에 따라 좌우되기 때문에 특정 국가를 기준으로 나라별로 땅값을 분석하는 것은 무리이기도 하다.

그러나 지금까지 연구성과를 보면 한국의 땅값이 세계에서도 가장 비싼 수준이라는 점만은 분명하다.

우선, 땅값총액 대비 국민총생산액 비율은 1990년을 정점으로 떨어지고 있지만 2004년 현재 2.6～2.9배 수준으로 고지가 국가인 일본(2001년 현재 2.6배)에 버금갈 뿐 아니라 일반 선진국이 평균 1.0배 내외인 것에 비하면 여전히 높다. 한국감정원이 건교부 공시지가를 바탕으로 자체 추산한 지가총액을 GDP와 견준 수치도 2003년 현재 3%대를 유지하고 있다.

<표 1-15> GDP 대비 땅값총액 비율 추이

또한 1980년대말 경 다섯 나라를 비교한 이정우의 연구에 따르면 한국 땅을 전부 팔면 한국 땅의 10배에 달하는 캐나다를 6번 살 수 있고, 한국 땅의 5배가 넘는 프랑스를 8번 살 수 있으며, 미국 땅도 절반을 살 수 있다는 결론이 나온다.

<표 1-16> 각국의 토지가치 비교 1

또 한국감정원에서 네 나라의 땅값수준을 5년 주기로 분석한 연구를 보면 평당 가격 기준으로 한국은 세계 2위이다. 1995년 현재 한국의 평균 땅값은 세계에서 가장 땅값이 비싼 일본에 이어 두 번째 수준이며, 영국보다 5배 정도 높고, 미국 보다는 50배가 높다.

<표 1-17> 각국의 토지가치 비교 2

***② 아파트값만 1000조**

이제 집값을 보자. 주택법 제2조 제1호에 따르면 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 다시 공동주택은 아파트․연립주택․다세대주택으로 구분된다. 1985년에는 전체 재고주택 중 단독주택이 77.3%․아파트 13.5%․연립 5.7%․영업용 건물내 주택 3.5% 비중이었으나, 2000년에는 아파트 47.7%․단독 37.1%․연립 7.4%, 다세대 4.1%․영업용건물내 주택 3.6%로 아파트 비중이 빠르게 늘어나고 있다.(건교부, 2004 주택업무편람)

정부는 2005년 4월 아파트 653만호, 단독주택 433만호, 다세대․연립주택 172만호 등 총 공시대상 주택수 1,258만호에 대해 국세청과 건교부가 나눠 사상 최초로 전체집값을 공시하는 절차를 밟고 있다. 이 가운데 전체 주택의 13.7%에 해당하는 다세대주택과 중소형연립주택의 공시가격 총액은 각각 53조 6000억과 16조 1000억으로 알려졌다. 공시가격이 적정시가의 80%인 점을 감안하면 약 87조원 정도로 추산할 수 있다. 그러나 전체 주택의 86.4%를 차지하는 아파트와 단독주택 가격은 정확히 나와 있지 않다.

2004년 현재 주택수가 1258만호이므로 한 가구당 1억원이라 해도 전체 집값 총액은 1258만조원이고 2억원이라 치면 2500조가 넘고, 오피스텔 등까지 포함하면 더 큰 규모가 될 것이다.

한 부동산 정보업체가 집계한 데 따르면 2005년 4월 현재 우리나라 전체 아파트의 시가총액은 1000조 6358억 이다. 이는 증권거래소에 상장된 682개 사의 전체 시가총액 436조 2298억의 두 배가 넘고, 2005년 한 해 예산(일반회계+특별회계 포함, 194조 7833억원)을 다섯 번이나 꾸릴 수 있는 돈이다. 또 우리나라 1000대기업 총매출액 1100조 3271억원과도 맞먹는 금액이다.

<표 1-18> 아파트값과 주식․예산․기업매출액 비교(2005년 4월 현재, 단위 : 원)

아파트 시세총액은 4년 전인 2000년 12월 400조원에 불과했으나 2001년 이후 짧게는 5개월 길게는 1년마다 100조씩 급상승해 4년 만에 두 배 반이 뛰어올랐으며, 참여정부 출범 26개월 동안에도 276조 4155억원이 늘었다.

특히 강남․서초․송파구 등 강남권 3개구 아파트 시가총액은 163조 1968억으로 6개 광역시를 모두 합한 197조 6048억원에 버금갔다. 강남구 아파트를 팔면 삼성전자 주식을 전부 살 수 있고, 송파구 아파트를 팔면 한국전력․POSCO․국민은행 주식을 통째로 살 수 있으며, 서초구 아파트를 팔면 LG필립스LCD․SK텔레콤․현대자동차 주식을 다 살 수 있는 등 강남권 아파트값 시가총액이 한국 10대기업 주식총액에 맞먹는 수준이다.

<표 1-19> 강남권 아파트값과 10대기업 주식값 비교(단위 : 원)

서영훈(2004)의 연구에 따르면, 한국의 집값 수준은 땅값에 이어 세계 최고 수준으로 비싸다.

2004년 서울 1～3차 동시분양 기준 공급면적 33평(전용면적 25.7평) 신규아파트 평균 분양가격은 4억3,989만원으로 일본 도쿄의 신축맨션 평균분양가격 5억1,110만원과 영국 런던권 신규주택 평균가격 4억6,483만원에 비해 낮지만, 미국 북동부지역 신규주택 평균가격 4억3,430만원을 뛰어넘고 있다.

특히 서울 강남구의 2004년 3월말 공급면적 33평 아파트 평균매매가격은 7억4,481만원으로 미국 뉴욕 맨하탄 아파트(Coop와 Condos) 2004년 1/4분기 평균매매가격 7억9,171만원(한국과 동일평형 환산)과 비슷한 수준이다. 아시아 국가의 주택가격(한국과 동일평형으로 환산)과 비교해보아도 서울 아파트 매매가격에 비해 대만이 66.8%('02년), 싱가포르가 41.5%('04년 1/4분기) 수준에 그치고 있다. 서울 등 주요국가의 대도시권을 중심으로 비교할 때 한국의 최근 신규주택 가격은 미국과 일본이 1인당 GDP 3만불을 달성한 시점의 가격에 근접하고 있다.

1인당 GDP 대비 주택가격 배수와 가계소득 대비 주택가격 배수를 비교해보면 우리와 경제수준이 비슷한 대만을 비롯한 아시아국가는 물론 미국, 일본, 영국 등 최선진국에 비해서는 한국의 집값이 매우 높은 수준이다.

<표 1-20> 한국과 다른 나라 대도시 주택가격 수준 비교(2003)

***③ 부동산 가격의 양극화. 수도권 vs 비수도권, 강남 vs 비강남**

대한민국 제1차～제4차 부동산 투기 파동을 거치는 동안 전국의 모든 땅값과 집값이 크게 올랐지만, 그 가운데서도 강남을 비롯한 서울과 수도권 부동산 가격이 훨씬 큰 폭으로 폭등해 수도권 대 비수도권, 강남대 비강남이라는 부동산 가격의 양극화 현상이 뚜렷하다.

공시지가 조사대상 면적 중 서울 면적은 3.3%이지만 땅값은 전국의 28.8%, 587조원에 달하며, 서울․경기․인천 등 수도권의 조사면적 비율은 18.4%이지만 땅값은 전체의 60.2% 1113조원에 이른다.

아파트값의 경우도 서울과 경기도, 인천 등 수도권 3개시도 아파트 세대수는 전체 아파트의 55.2%이지만 아파트 값은 전국 아파트값의 4분의 3이 넘는 75.8%를 기록하고 있다. 서울은 아파트세대수로는 전국의 20.3%이지만 아파트 시가 총액으로는 402조 8521억으로 전국 아파트값의 40.3%를 차지했다.

<표 1-21> 시도별 공시지가․아파트 시가총액 분포

같은 서울과 수도권이라도 강남구를 포함한 강남권 부동산 가격은 강북이나 다른 지역과는 차이가 크다.

건설교통부 발표 공시지가에 따르면 강남구는 서울시 전체 면적의 6.6%에 불과하지만 땅값은 2004년 기준으로 83조 9700여억원에 이르러 서울시 땅값의 14.3%를 차지했다. 강남구 땅값은 금천구 땅값에 비해 무려 8.8배에 달하며, 강남구 땅을 팔면 서초구(51조), 금천구(9조), 중랑구(11조), 강북구(11조) 땅을 모두 살 수 있는 것으로 집계되었다.(문화일보 2005.5.4)

또한 강남구․서초구․송파구 등 강남 '빅3'라 불리는 강남권 3개구 땅값을 더하면 모두 184조4천억으로, 노원구(18조5천억)․관악구(16조6천억)․광진(16조4천억)․구로구(15조9천억)․성동구(15조9천억)․동대문구(15조9천억)․동작구(14조2천억)․은평구(13조7천억)․도봉구(13조2천억)․강북구(11조5천억)․중랑구(11조1천억)․금천구(9조6천억) 등 12개구 땅을 모두 사고도 12조3천억이 남는다.

서울시 25개구 가운데 땅값이 비싼 5곳 중 강남구(83조9700억), 서초구(516백억), 송파구(48조9800억) 등 상위 세 곳이 모두 한강이남권이며, 중구(29조8200억), 종로구(26조6100억) 등 강북권은 두 곳이었다. 땅값이 가장 싼 5곳은 금천구(9조5700억)를 제외하고 강북구(11조800억), 중랑구(11조5천억), 서대문구(13조1990억), 도봉구(13조2800억) 등 네 곳이 한강 이북권이었다.

<표 1-22> 공시지가 기준 서울 각 구별 땅값 비교

서울 강남․서초․송파구 등 강남권 아파트 시가총액은 163조1966억원으로 6개 광역시를 모두 합한 시가총액인 197조 6048억원에 버금간다. 강남권 3개 자치구가 서울의 시가총액에서 차지하는 비율은 40.5%이고, 강남구 보다 세대수가 40% 이상 많은 노원구의 시가총액은 강남구의 3분의 1 수준이다.(부동산뱅크 자료)

강남구 도곡동 타워팰리스 한 아파트 단지 시가총액이 종로구, 중구, 은평구, 강북구 등 구 단위의 한 지역 안에 있는 아파트 전체의 시가총액을 훨씬 뛰어넘었다. 타워팰리스 1,2,3차 7개동에는 2,719가구가 모여 있는 데 한 평당 평균 2700만원에 달해 시가 총액만 5조원이 넘는다.

<표 1-23> 도곡동 타워팰리스와 비교한 아파트시가총액(단위 : 억원)

시가 11억원이 넘는 아파트의 84.3%가 강남권(강남․서초․송파구)에 있는 것으로 나타나고 있어, 같은 서울이나 수도권이라 해도 강남 대 비강남의 구도는 뚜렷하다.

<그림 4> 시가 11억원 이상 아파트 분포도(2004.10 현재)