서울 부동산 가격이 24주 연속 상승세를 보이며 투기 과열 양상이 빚어지자 정부가 지난해 '9.13 대책'과 맞먹는 '12.16 대책'을 발표했다. 12.16 대책은 세제, 대출, 청약 등 모든 분야에 걸친 조치를 담고 있는 '주택시장 안정화 방안'으로 16일 기습 발표됐다.
서울 강남권 재건축 시장의 상승세가 확산되면서 강남, 송파를 시작으로 서울 주택가격이 반등해 지난 7월 1주부터 24주 연속 상승하자 정부가 반드시 흐름을 꺾겠다는 의지를 보인 것이다.
지난달 정부가 분양가 상한제 적용지역을 발표했지만, 동작이나 양천, 경기 과천시 등 규제를 벗어난 지역을 중심으로 오히려 상승 기대심리가 작용하면서 국지적 과열 양상을 보이는 부작용까지 초래했다. 이렇게 서울 아파트 가격이 계속 오르면 갈수록 서울 아파트를 구하기 어려울 것이라는 불안 심리가 겹치면서 매수세도 크게 확대됐다.
수그러들던 갭투자도 다시 고개를 들었다. LTV(주택담보대출비율) 규제로 대출규모가 제한되어 있지만, 저금리로 자금조달 비용이 낮고 높은 전세가율(서울 62%), 전세대출 등을 통해 자금 조달이 가능하기 때문이다. 주택 보유에 따른 부담보다 시세차익에 대한 기대가 더 큰 것도 매수세 확대 요인이 되고 있다.
이에 따라 정부는 세제·대출 규제를 더욱 강화하는 방식으로 투기수요를 억제하는 한편, 종합부동산세율 인상과 양도소득세 한시적 완화 등 매물을 통한 공급 촉진 등 가용한 방안을 총동원했다.
방안에 따르면, 우선 투기지역‧투기과열지구의 시가 15억 원 넘는 초고가 아파트를 구입할 때 주택담보대출이 금지된다. 이같은 규제는 모든 금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출에 적용된다. 지금까지는 투기지역‧투기과열지구에서 다주택세대에 한해 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대해선 LTV 40% 규제가 적용돼왔다.
당국은 시가 9억 원 초과 주택에 대한 LTV도 현행 40%에서 9억 원 초과분에 대해서는 20%로 바짝 조이기로 했다. 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대해 시가 9억 원을 초과할 경우 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용한다.
이에 따라 시가 9억 원 이하분에 대해선 LTV 40%, 9억원 초과분에 대해선 LTV 20%가 적용된다. 가령 시가 14억 원인 주택 구입 시 현행 주담대 한도는 전체 금액의 40%인 5억 6000만 원이지만, 이번 방안이 적용되면 9억 원의 40%와 나머지 초과분 5억 원의 20%를 합쳐 4억 6000만 원으로 축소된다.
당국은 또 DSR(총부채원리금상환비율) 관리도 강화하기로 했다. 지금은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사가 평균 DSR을 관리했지만, 앞으로는 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해선 차주 단위로 DSR규제가 적용된다.
또 지금은 규제지역 내 1주택 세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 공시가 9억 원 초과 고가주택을 구입하는 경우 2년 내 전입을 조건으로 주담대가 허용됐지만 이 또한 까다로워진다.
고가주택 기준은 공시가격 9억 원에서 시가 9억 원으로 바뀌고, 투기지역‧투기과열지구에선 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입 시 1년 안에 전입 및 처분해야 한다.
이와 함께 새마을금고 등 상호금융권 주택담보대출에 대한 관리감독을 비롯, 전세대출 규제도 강화된다. 전세대출을 이용한 일명 갭투기를 막기 위해서다.
지금은 전세대출 차주가 시가 9억 원 초과 주택을 구입 또는 보유 시 전세대출에 대한 HUG(주택도시보증공사) 등의 공적보증이 제한되지만, 서울보증보험 등 사적보증은 제한을 받지 않았다. 하지만 앞으로는 시가 9억 원 초과 주택에 대해선 서울보증보험의 전세대출 보증도 제한된다.
특히 지금은 전세대출 취급 만기 시 차주의 주택 보유수를 확인, 2주택 이상 보유 시 전세대출보증 만기연장을 제한하고 있지만 앞으로는 아예 전세대출을 회수한다. 한마디로 '갭투기'를 원천봉쇄한다는 의지가 담겼다.
종부세 강화, 내년 상반기까지 양도세 한시적 완화
투기수요 억제와 함께 고가. 다주택자의 주택 처분을 유도하는 대책도 포함됐다. 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 조정대상지역 다주택자가 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 것이 골자다.
우선 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율이 기존에 비해 0.1∼0.3%포인트 인상되고 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8% 포인트 올라간다.
과세표준 6억∼12억 원 주택의 경우 1주택자는 현재 세율이 1.0%인데 앞으로 1.2%로 0.2% 포인트 올라가고 다주택자나 조정지역 2주택 소유자에 대해선 세율이 1.3%에서 1.6%로 0.3% 포인트 상승한다. 또 조정대상 지역 2주택자 세 부담 상한을 200%에서 300%로 확대한다.
또한 현행 세법에 따르면 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10% 포인트, 3주택자는 20% 포인트의 양도세가 추가된다. 또 장기보유특별공제 적용도 배제하고 있다.
하지만 앞으로 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용한다. 적용 시기는 오는 17일부터 내년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용한다.
고가주택 보유자에 대한 부담도 늘렸다. 내년부터 시세변동률을 공시가격에 모두 반영한다. 특히 고가주택 등을 중심으로 시세반영률(현실화율)을 상대적으로 높일 방침이다.
예를 들어 현재 아파트 기준 평균 68% 수준인 현실화율을 시세가 9억∼15억 원인 경우 70%, 15억∼30억 원인 경우 75%로 높인다. 30억 이상은 80% 수준까지 반영해 고가주택을 보유할수록 이를 바탕으로 한 종합부동산세 등 보유세 부담이 급증한다.
9억 원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 현재 10년 이상 보유하면 80%의 최대 공제율을 적용받는데, 2021년 이후 집을 팔면 10년 이상 보유하고 거주도 해야 80%의 공제율을 온전히 다 받을 수 있게 된다. 1년 미만 보유한 주택에 대한 양도세율이 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 40%로 높아진다.
조정대상지역 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 전입하고 1년 내에 기존 주택을 팔아야 하는 등 중복보유 허용 기간이 단축된다. 이밖에 민간택지 분양가 상한제 대상 지역이 서울에서는 대부분 지역으로 확대되고 경기도에서도 과천, 하남, 광명 등지가 편입된다.
서울에서는 25개 구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개 구 전체 동(272개)과 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개 구 37개 동, 경기도에선 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개 동으로 확대된다. 이렇게 되면 분양가 상한제 대상지는 동수로만 보면 기존 27개 동에서 322개 동으로 대폭 늘어나게 된다.
청약제도도 개편된다. 평형과 관련 없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다. 공급질서 교란 행위를 하거나 불법전매가 적발되면 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약을 금지하기로 했다.
주택을 구입할 때 자금조달 계획에 대한 검증도 강화된다. 조정대상지역에서 3억 원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억 원 이상 집을 살 때도 자금조달계획서를 내야 한다. 자금조달계획서 항목이 좀 더 촘촘해지고, 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 살 때는 신고서와 함께 증빙자료도 제출해야 한다.
등록 임대주택에 대한 혜택은 계속 축소한다. 취득세·재산세 혜택을 받는 주택이 수도권 공시가격 6억 원 이하 주택으로 제한된다. 미성년자는 임대사업자로 등록할 수 없고 등록이 말소된 사람은 2년 이내 등록이 제한되며, 임대보증금을 떼먹는 사업자는 등록을 말소하고 세제 혜택을 환수할 계획이다.
'12.16' 대책은 이번 정부 들어 2017년 6·19 대책, 8·2 대책, 지난해 9·13 대책에 이어 정부 합동 종합대책 형태로 발표된 네 번째 대책이다. 지난해 12월 주거복지로드맵이나 지난달 발표된 분양가 상한제 대상지역 지정 등 개별 또는 후속 조치까지 합치면 18번째 대책이다.
정부는 이번 대책에도 불구하고 집값 안정 등 효과가 없을 경우 내년 상반기에 또다시 2차 종합대책을 내놓을 계획이다.
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