정부, 한남3구역 재개발에 '시공사 입찰 무효' 초강수

'역대급 재개발' 한남3구역, '달라진 조건으로 재입찰' 불가피

분양가 상한제 등 강력한 부동산 대책에도 서울 재건축· 재개발 단지를 중심으로 가격 상승 흐름이 나타나자, 정부가 서울시 용산구 한남3구역 재개발에 대해 '시공사 입찰 무효'라는 카드까지 꺼내들었다.

한남3구역 재개발은 총사업비 7조 원대로 '단군 이래 최대 재개발 사업'으로 불린다. 공사비만 2조 원에 육박하는 이 사업에는 대형건설사들이 시공사 입찰을 따내기 위해 재개발 조합에 각종 불법 이득을 제시하면서 과열수주전에 나섰다. 그 바람에 주변 지역까지 투기를 부추기는 양상이 계속되자 정부가 시장의 예상을 뛰어넘는 강수를 둔 것이다.

국토교통부와 서울시는 지난 11일부터 한남3구역 과열 수주전에 대해 합동현장점검에 나서 26일 현대건설과 GS건설, 대림산업 등 시공사 선정 입찰에 참여한 3개 건설사들을 검찰에 수사 의뢰하고, 조합이 진행한 입찰 무효화 방침 등 시정조치를 발표했다. 이들 건설사들이 입찰 과정에서 '도시 및 주거환경정비법(도정법)' 등 법령을 위반했다고 볼 만한 20여건을 적발했다는 것이다.

이 발표에 놀란 시장에서는 "현재 방법으로 부동산 가격을 잡지 못하면 보다 강력한 여러 방안을 계속 강구해서라도 반드시 잡겠다"(문재인 대통령이 지난 19일 '국민이 묻는다, 2019 국민과의 대화'에서 한 발언),"다시 시장이 불안한 양상을 보이면 추가적인 대책을 고려할 수 있다"(홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 20일 한 발언) 등 현정부 고위 관계자들의 경고를 새삼 돌아보고 있다.

정부가 정비사업 인허가권자인 용산구청에 재입찰을 요구하고 나서면서, 한남3구역 재개발 사업자 선정부터 무산될 위기를 맞게 됐다.

한남 3구역 재개발은 서울 용산구 한남동 686번지 일대 38만6395.5㎡가 대상이다. 분양 4940가구, 임대 876가구 등 총 5816가구를 짓는 역대 최대 재개발 사업이다.

이 사업 시공권을 따내기 위해 대형 건설사들은 재개발 사업에서 금지된 '재산상의 이익을 직접적으로 제공'하는 등 각종 불법 이득을 앞다퉈 제시했다. 관련법에 따르면, 이주비 등을 무이자로 지원해주겠다는 것도 법 위반이다.

하지만 시공사들은 무이자 지원 같은 직접적 이익 제공을 넘어, 분양가 보장이나 임대주택 제로 등 시공과 관련 없이 재산상 이익을 약속하는 등 더욱 큰 불법이득들을 제시했다.

△조합원 인테리어 비용 5000만 원 환급(현대건설) △자회사를 통한 재개발 임대주택 매입(대림산업) △3.3㎡당 분양가 7200만 원 보장(GS건설) 등이 대표적이다.이들 제안 모두 도정법에서 금지하고 있는 '재산상 이익 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위'다.

심지어 '공공지원 시공자 선정기준'에 따라 기본 설계안에서 '10%의 경미한 변경' 정도로 허용된 범위를 벗어난 이른바 '혁신설계안'도 불법 제시했다.

재개발 조합, '달라진 조건의 뉴타운' 받아들일까

국토부와 서울시는 "이런 상황에서 시공사 선정이 진행되면 입찰이 무효가 될 수 있다"면서 재입찰이 불가피하다는 입장이다. 또한 국토부는 "수사 결과가 나오는 대로 입찰에 참여한 3개 사에 대해서는 2년간 정비사업에 대한 입찰참여 자격 제한 등 후속 제재도 원칙에 따라 이행할 계획"이라고 밝혔다.

재개발 조합에서는 정부의 조치에 당혹해 하면서 대책 마련에 고심하고 있다. 조합 일각에서는 예정대로 입찰을 강행할 수도 있다며 크게 반발하고 있다.

수사가 종결되고 과징금 처분이 확정되기 전까지 위반 행위가 적발된 건설 3사도 여전히 한남 3구역 입찰 자격이 있다는 것이다. 하지만 입찰을 강행하다가는 시공사 선정이 취소 처분되는 등 사업 전체가 좌초될 위기로 확대될 가능성까지 있다.

국토부는 재산상의 이익 등을 제공한 시공사의 불법이 법원에서 최종 확정되면 시공사의 제안을 받아들인 조합도 처벌받는 양벌규정이 있는 만큼 조합도 입찰무효 등의 조치를 취할 것으로 보고 있다.

국토부는 조합이 만약 정부의 시정조치를 이행하지 않고 현재의 사업조건 그대로 시공사 선정을 진행할 경우 도정법에 따라 정부 직권으로 시공사 선정을 취소할 것이라고 경고했다.

다만 정부가 현행 사업조건에 문제가 있다고 보고 시정조치를 내린 만큼 해당 건설사들이 위법사항이 없는 사업조건을 다시 제시해 입찰을 진행한다면 그에 따른 시공사 선정은 유효하다는 입장이어서, 조합이 어떤 결정을 내릴 지 주목된다.

한남 3구역 재개발 조합은 일단 이달 28일로 예정된 건설 3사 합동설명회는 예정대로 진행할 예정이다. 입찰에 참여한 건설사들은 조합이 시공사 합동설명회에서 정부의 시정조치 등에 대해 설명하고, 사업조건을 다시 제출할 것을 제안할 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 하지만 조건이 기대와 크게 달라질 경우 사업이 계속 진행되는 데 불만이 커질 수 있다. 이에 따라 다음달 18일로 예정된 조합원 총회에서 시공사 선정이 이뤄질지 주목된다.