투기, 아파트에서 땅으로 옮겨가나

'투기법칙' 작동, 토지 찾아 부동자금 이동중

10.29 대책이후 아파트 및 주상복합아파트 투기에 대한 각종 규제가 강화되자 이번에는 땅으로 부동자금이 몰려가는 현상이 나타나기 시작했다. 아파트 다음에는 상가, 상가 다음에는 땅이라는 '투기법칙'이 작동하기 시작한 것이다.

***수도권 일대 ‘빅5’ 토지 3개월사이 3% 이상 급등**

건설교통부는 3일 ‘2003년도 3.4분기 토지시장 동향’을 발표하면서 올 7~9월 경기 분당과 서울 강남·서초·송파·강동구 등 수도권 부동산 ‘빅5’ 지역의 땅값이 지난 6월말보다 3~4% 오른 것으로 조사됐다고 밝혔다. 전국 평균(1.06%)을 크게 웃도는 수준이다. 이 기간 전국 땅값 상승률도 2·4분기(0.47%)보다 0.59%포인트 높았다.

‘빅5’ 중 가장 많이 오른 곳은 경기 성남 분당구로 상승률은 3.99%나 됐다. 서울 강남권도 서초구(3.93%), 송파구(3.66%), 강남구(3.31%), 강동구(3.02%) 등 높은 상승률을 보였다.

경기 성남 수정구는 3.44%로 전국에서 4번째로 상승폭이 컸으며 충남 연기군과 경기 평택시도 신행정수도 건설 및 국제평화도시 건설 등에 따른 기대감으로 각각 2.97%, 2.61% 올랐다.

건교부는 이에 따라 전국 22개 지역을 ‘토지 투기지역’ 후보로 선정해 다음주 부동산 가격 안정심의위원회에서 투기지역 지정 여부를 결정할 방침이다. 투지지역으로 지정되면 양도소득세가 실거래가로 매겨진다.

토지 투기후보지역은 서울 8곳과 경기 11곳, 충남 3곳 등 전국 22개 지역으로 ▲서울 서초·송파·강남·강동·강서·용산·구로·양천구 ▲경기 성남 분당·수정·중원구, 수원 팔달구, 고양 덕양구, 평택·남양주·하남·파주·화성시, 포천군 ▲충남 아산·논산시, 연기군 등이다. 현재는 김포시와 충남 천안시, 대전 서·유성구 등 4곳이 토지 투기지역으로 지정돼 있다.

토지는 주택과 별도로 ‘직전 분기 지가상승률이 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높은 곳으로 해당 지역 지가상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나 연간 상승률이 최근 3년간 전국 평균보다 높으면 투기지역으로 지정할 수 있게 돼 있다.

***아파트 건립터 매입에 부동자금 몰려**

아파트 투기과열지구로 지정된 대구 수성구 등 대구지역 일대의 경우는 최근 몇개월간 무려 1백개가 넘는 시행사들이 난립돼 경쟁적으로 아파트건립터 확보에 나서면서 토지가격이 급등한 것으로 알려졌다.

건설업계에 따르면 투기자금으로 무장한 시행사들이 실거래 가격의 세배에 달하는 가격을 제시하며 아파트건립 장소를 매입한 뒤 시공사에 제공해 차익을 챙기고 있으며 계약금만 있으면 시공사의 보증으로 토지매입자금을 대출받을 수 있는 프로젝트파이낸싱(PF) 제도의 맹점을 악용해 투기를 일삼고 있다는 것이다.

금융기관 입장에서도 타대출에 비해 고리(약 9%)를 받을 수 있는 데다 시공사가 보증을 서 떼일 염려마저 없어 당초 사회간접자본에 투자토록 고안된 프로젝트 파이낸싱을 부동산에 대출하는 것을 선호하고 있다. 때문에 수성구 일대는 평소 2백50만원하던 땅값이 평균 6백만원을 호가하는 등 땅값이 폭등하고 있다.

서울 용산 미군 기지 일대와 고속철도 용산 민자역사 주변 등 기지 이전 계획과 개발 재료가 있는 곳은 평당 3백만~4백만 원에서 최근 1천만~1천2백만 원으로 올랐다. 게다가 보광동, 한남동 등 뉴타운 개발을 신청한 곳에는 평당 1천5백만원에도 매물이 귀한 상태로 알려졌다.

하지만 전문가들은 현재 아파트 건립터를 중심으로 오르는 땅값이 팬션, 전원주택 등을 명분으로 강원, 제주 등 전국으로 확산될 가능성이 높은 것으로 내다보며 정부의 사전제어적 대책 수립이 필요하다는 지적을 하고 있다. 과거 80년대말 아파트 폭등기에도 아파트 폭등에 이어 상가, 토지 순으로 부동산투기가 진행된 경험이 있기 때문이다.