9.4대책, 아파트투기 억제에 상당한 효과 기대

은행대출 개입, 제2강남 개발, 기준시가 대폭인상은 비판

부동산 투기억제를 위한 9.4 종합대책이 발표됐다.

이날 발표된 9.4대책은 전례없이 강도높은 것으로 상당한 효과를 거둘 수 있을 것으로 평가받고 있으나, 금융기관의 주택담보대출에 대한 정부의 인위적 개입이나 강남의 비대화를 초래할 '제2의 강남' 개발계획, 투기지역외 수도권 전지역의 기준시가를 대폭 올리기로 한 점 등은 문제점으로 지적되고 있다.

***9.4대책의 백미는 청약제한제도 부활**

정부는 4일 과천 청사에서 윤진식 재정경제부 차관 주재로 건설교통부와 교육인적자원부 등 6개부처 차관이 참석한 가운데 관계차관 회의를 열어 주택시장 안정대책을 확정, 발표했다.

이날 발표한 대책 가운데 부동산전문가들로부터 가장 효과가 클 것으로 평가받는 정책은 아파트 청약제한제도 부활이다. 새 시행규칙에 따르면 앞으로 1가구 2주택자와 최근 5년간 한번이라도 지역을 불문하고 신규아파트를 분양받았던 사람은 투기과열지구에서 분양하는 아파트 청약 1순위 자격을 잃게 됐다. 투기과열지구는 서울 전역과 경기도 고양, 남양주, 화성, 인천 삼산지구 등이다.

또한 9.4 대책 이후 신규 청약통장가입자 가운데 세대주가 아닌 경우에도 투기과열지구에서 분양하는 아파트 청약 1순위 자격을 받을 수 없다. 이와 함께 청약통장을 불법거래할 경우 2년 이하 징역에서 3년 이하 징역으로 처벌이 강화되고 판 사람과 함께 산 사람도 처벌이 가능하도록 관련법을 개정하기로 했다.

***양도세 감면혜택도 축소**

IMF사태 발발후 미분양 아파트 해소 등 내수경기부양 차원에서 채택한 양도세 감면혜택도 줄어든다. 양도세 감면혜택이 줄어드는 지역은 서울과 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동, 과천 등 수도권 신도시 아파트들이다.

현재는 거주여부와 상관없이 3년 이상 주택을 보유한 1가구 1주택자는 양도세가 면제되나, 앞으로는 3년 이상 보유하고 보유기간중에 1년 이상 거주해야 세금면제 혜택을 받을 수 있게 됐다. 실제 거주기간과 거주여부는 주민등록기준으로 확인하며 시행령 시행일 당시 보유기간이 2년이 넘으면 시행일로부터 1년내에 주택을 처분할 경우 기존 비과세조항이 적용되지만 2년 미만 보유자는 새 제도를 적용받게 된다.

또한 1가구가 주택을 3채 이상 보유할 경우 투기성이 있는 것으로 간주하고 기준시가 대신 실거래가를 적용해 양도세를 부과하기로 했다.

아울러 전용면적 45평이상 아파트는 고급주택으로 분류돼 보유. 거주기간에 관계없이 양도세 비과세 혜택을 받지 못하게 되며 실지거래가로 세금이 매겨진다. 기준시가는 실지거래가의 보통 70∼80%수준이므로 통상 실지거래가 적용시 세부담이 1.6∼1.9배 가량 늘어난다.

신축주택의 경우 양도세 감면 및 1세대 1주택 비과세대상에서 제외되는 지역은 서울과 과천 전역, 5대 신도시 중 분당은 분당.수내.정자,서현,이매,야탑,구미동과 율동, 금곡동 일부지역이며 일산은 마두,주엽동 전역과 대화,일산,장항,백석동 일부다.

평촌.산본지구인 안양시 비산,관양,평촌,호계동 일부지역과 안양,산본,금정,당동 일부지역, 그리고 군포시 전역이며 중동은 부천시 원미구 중동,상동,약대동 일부지역, 송내동과 삼정동 일부지역, 소사구,오정구 전역이다. '일부'로 표시된 부분은 관계부처에서 아직 지번이 나오지 않았기 때문이며 5대 신도시라도 해당동이 아니면 신축주택 양도세감면이 그대로 적용된다.

***은행의 부동산담보대출도 제약**

또 수도권 아파트를 대상으로 재산세와 종합토지세 등 부동산 보유세를 단계적으로 상향조정하되 투기과열지구에 대해서는 내년 상반기분 재산세부터 중과하기로 했다.

서울 강남지역을 중심으로 이뤄질 계획이었던 아파트 기준시가 수시조정 대상이 서울과 경기, 인천 등 수도권 전역으로 확대되고 투기혐의자에 대한 자금출처조사도 강화된다.

은행의 부동산담보대출도 크게 제약해, 투기과열지구내에서는 금융권의 부동산 담보대출의 한도가 현재 70~80% 수준에서 60% 이하로 낮아지도록 적극 유도하기로 했다. 주택담보대출금중 주택담보비율(LTV) 60% 초과액에 대한 대손충당금 적립률을 `정상'여신은 0.75%에서 1%로, `요주의'여신은 5%에서 10%로 상향조정키로 했다.

서울 강남 지역에 편중된 교육수요를 수도권 신도시 등으로 분산시키기 위해 자립형사립고와 과학고,외국어고 특수목적고 등을 유치하는 방안도 추진된다

정부는 이와함께 중장기 주택시장 안정대책으로 판교와 화성 신도시 개발을 앞당기고 서울 강남에 못지않는 수준의 신도시를 2~3곳 추가로 개발하기로 했다.

***문제점도 상당수 내포**

이같은 9.4대책은 투기꾼들의 주된 거래수법인 청약제 매매를 차단하는 효과가 클 것이 확실한 청약제한제도를 부활시켰다는 점에서 긍정적 평가를 받고 있다.

한 부동산전문가는 "9.4대책 중에서 실효성이 클 게 확실한 대책은 청약제한제도 부활"이라며 "청약제한제도 부활로 앞으로 부동산 투기세력의 전매 행위가 상당히 수그러들 것"으로 내다봤다.

하지만 은행의 부동산담보대출 비율을 60%로 낮추도록 정부가 시장에 인위적으로 개입한 대목이나, 강남에 못지않은 수준의 신도시('제2 강남')를 개발하기로 한 대목, 양도세 비과세 대상에서 제외되는 고급주택을 전용면적 45평(평균 실평수 64평이상)으로 정해 이에 해당하는 아파트가 거의 없다는 점 등은 비판을 받고 있다.

아울러 투기지역이 아닌 서울전역 및 수도권의 기준시가를 실거래가로 대폭 올려 투기와 무관한 실소유주들의 종합토지세, 재산세 등의 조세부담을 높인 대목도 시민들의 반발을 사고 있다. 이와 관련, 재경부 게시판에는 "부동산 투기 억제를 명분으로 투기와 무관한 대다수 시민의 조세부담을 높이고 있다"며 "이번 대책은 강도높은 대책이 아니라 강도같은 대책"이라는 비판 글도 올라오고 있다.