부동산 대책 13일 발표 예정…"강도높은 세금 규제 나온다"

여당 '토지공개념' 언급…정부 "집값 안정 의지 보여줄 수준의 대책 준비"

정부의 집값 안정을 위한 종합 부동산대책이 13일 발표될 예정인 가운데 세제와 관련해 시장의 예상을 뛰어넘는 강도 높은 규제가 나올 것이라는 전망이 나오고 있다.

이해찬 더불어민주당 대표는 11일 이재명 경기도시자와 만나 '토지공개념'을 언급하며 강도 높은 대책을 준비 중임을 시사했다.

다주택자와 고가주택 보유자의 보유세 부담을 확대하는 것은 물론, 지방 원정 투자를 차단하기 위해 실거주 여부에 따라 장기보유특별공제를 차등 적용하거나 일시적 2주택자의 비과세 요건을 강화하는 등 주택 보유, 구입, 매도와 관련한 세금 규제가 총 망라돼 수요를 압박할 것으로 보인다.

◇ 종부세 세율 높이고 세부담 상한 올리고…보유세 2배 이상 뛸 듯

종부세는 현행 2.0%인 최고 세율을 당초 정부 개정안(2.5%)보다 높은 3%까지 올리는 방안이 검토되는 가운데 현재 150%인 종부세 세부담 상한을 참여정부 수준인 300%까지 높이는 방안을 함께 논의 중이다.

현재 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않도록 하고 있어 종부세 대상 주택의 공시가격이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 늘게 돼 있다.

지난해 납부한 재산세와 종부세 합산 금액이 1천만원이었다면 올해 산출세액이 1천800만원이라 해도 세부담 상한(150%)에 걸려 실제로는 1천500만원만 부과된다.

그러나 세부담 상한을 참여정부 수준인 300%로 올리면 보유세가 최대 2배로 늘어나 공시가격 인상 또는 세율 조정에 따른 보유세 인상이 그대로 반영되는 효과를 얻을 수 있다.

세무법인 정상 신방수 세무사는 "공시가격을 높이고 종부세율을 최대 3%까지 상향 조정해도 현행처럼 세부담 상한이 150%로 제한되면 실질 인상 효과가 제한될 수밖에 없다"며 "세부담 상한을 높여야 보유세 인상 효과를 극대화할 수 있다"고 말했다.

종부세 과표 6억원 이하 세율을 높여 종부세율 인상대상을 확대하거나 과표 6억원 초과 3주택자 이상 보유자에 대한 추가과세 세율을 인상하는 방안, 고가주택의 구간을 세분화해 세율을 높이는 방안 등도 논의 중이다.

1주택자의 종부세 부과 기준을 참여정부 때처럼 공시가격 9억원에서 6억원으로 낮추는 방안도 예상할 수 있다.

그러나 국회 심의 과정에서 야당의 반발도 만만치 않을 것으로 예상돼 일정부분 수위 조절이 이뤄질 것으로 전문가들은 보고 있다.

현재 종부세 대상의 경우 80%를 적용하고 있는 공정시장가액비율은 이번 세법개정안에서 5%씩 2년에 걸쳐 90%로 올리기로 했으나 내년에 곧바로 90%로 올리는 등 인상 시기가 앞당겨질 것으로 보인다. 90%인 상한이 100%까지 확대될 가능성도 있다.

전문가들은 세율과 세부담 상한을 동시에 높이는 '투트랙' 전략이 쓰일 경우 다주택자와 고가주택 보유자의 보유세가 종전보다 크게 높아질 것으로 보고 있다.

보유세 극대화는 여당이 추구하는 토지공개념과도 궤를 같이한다.

이해찬 대표는 11일 이재명 경기도지사와 만난 자리에서 "토지공개념을 도입한 것이 1990년대 초반인데 개념으로는 도입해놓고 20년 가까이 공개념의 실체를 만들지 않아서 토지가 제한 공급된다"며 토지공개념을 다시 언급했다.

이 대표는 특히 "토지가 공급이 안 돼 집값이 폭등할 수밖에 없는 구조인데 이것을 극복하려는 종합대책을 중앙정부가 모색 중"이라고 말해 13일께 발표될 대책에서 강도 높은 규제가 나올 것임을 예고했다.

한 부동산 전문가는 "부동산 대책 발표를 앞둔 시점에 여당 대표가 토지공개념을 다시 들고 나온 것은 의미심장하다"며 "특히 앞서 보유세 개편 정부안이 미흡하다는 지적이 있었던 만큼 이번 대책의 강도가 매우 세질 것 같다"고 말했다.

◇ 1주택자도 '실수요' 가린다…장특공제에 실거주 요건 추가되나

양도소득세는 일시적 2주택자의 양도세 비과세 기간이 3년에서 2년으로 단축될 전망이다. 일시적 2주택자가 집을 팔 수 있는 기간이 길어 '주택 쇼핑'에 이용된다는 지적에 따른 것이다.

전국 43곳 청약조정지역 내 1주택자의 양도세 비과세 요건의 실거주 기간은 2년에서 3년으로 강화할 것으로 보인다. '똘똘한 한 채' 선호로 특정 지역에 투자수요가 몰리는 만큼 최대한 가수요를 걸러내겠다는 것이다.

같은 이유로 단기 양도세율도 강화될 것으로 보인다.

현재 1주택자의 경우 양도세는 보유 기간이 1년 미만인 경우 양도차익의 40%, 1년 이상인 경우 6∼42%의 일반과세가 적용되는데, 이를 참여정부 수준에 맞춰 1년 미만은 50%, 1년 이상∼2년 미만은 40%로 강화하는 것이다.

1주택자가 주택을 3년 이상 보유한 경우 최대 80%(10년 이상 보유 시)까지 부여하는 장기보유특별공제(이하 장특공제) 혜택을 최대 60%로 낮추거나 80% 적용 기간을 15년으로 늘리는 것도 유력하게 검토되고 있다.

참여정부 당시 15년 보유 시 최대 45%까지만 공제해줬는데 경기 침체를 거치며 공제 혜택이 80%로 늘면서 장특공제가 고가주택 보유자의 양도세를 과도하게 낮춘다는 지적이 있었다.

청약조정지역 등 시장 과열이 우려되는 곳에서는 장기보유특별공제 최대 공제율 적용 요건에 2년 또는 3년 이상 실거주를 요건을 추가하는 방안도 논의되고 있다.

현재 장특공제 혜택이 청약조정지역에서도 실거주와 무관하게 주어지면서 지방 부자들이 서울의 주택을 구입하는 '원정투자'를 부추기고 있다는 지적이 나오고 있어서다.

신방수 세무사는 "주택을 10년 이상 장기 보유하더라도 실거주를 전혀 하지 않으면 실수요라고 보기 어려운 측면이 있다. 장특공제 요건에 실거주가 포함된 양도세 비과세 요건을 추가할 수 있을 것"이라고 말했다.

앞서 김현미 국토교통부 장관이 예고한 대로 신규 임대사업 등록 주택에 대한 세제 혜택도 축소될 전망이다.

정부는 이번 대책에서 전용면적 85㎡ 이하라면 공시가격 6억원 초과 주택도 올해 말까지 임대사업자 등록시 양도세를 면제해줬던 한시 조항을 일몰하고, 최대 70%까지 가능한 장기보유특별공제도 헤택을 축소 또는 폐지할 것으로 보인다.

또 투기지역 등 과열지역에서 주택을 신규로 구입해 등록하는 임대주택에 대해서는 양도세 중과 배제나 종부세 합산 배제 등의 혜택을 일부 축소하는 방안도 유력하게 검토되고 있다.

집값의 최대 80%까지 가능한 임대사업자 대출을 40%선으로 축소함과 동시에 다주택자에 대한 전세자금 대출을 중단하는 등 추가 대출 규제도 함께 발표된다.

전문가들은 이번 대책의 세금 규제 강도가 상당수 참여정부 수준으로 복원될 가능성이 크다고 본다. 정부도 8·2대책의 실패를 만회하기 위해 시장에 충격을 줄 만한 강력한 카드가 필요하다고 보고 있다.

국토부 관계자는 "여러 카드를 놓고 대책을 검토 중이며 막바지 선택만 남아 있다"며 "관계부처 협의를 거쳐 시장에 집값 안정에 대한 확실한 메시지를 던져줄 수 있는 대책을 준비하고 있다"고 말했다.