"정부 '욕심' 안 버리면 이번 부동산대책도 실패"

<기고> 노무현 대통령께 드리는 글

25일 밤 KBS의 '국민과의 대화: 참여정부 2년6개월 대통령에게 듣는다'라는 TV 프로그램을 국민의 한 사람으로 관심있게 시청했습니다. 이렇게 국민과 공개적으로 대화하거나 토론하여 설득하려는 현직 대통령은 없었다는 기억에 먼저 감사하다는 말씀을 드립니다.

"책임정치 하는 나라에서 29% 지지도를 가지고 국정을 계속해서 운영하는 것이 과연 책임정치의 뜻에 맞는 것인지, 지지율 29% 짜리 대통령과 함께 우리의 미래를 걱정해야 되는지 국민적 토론이 필요하다"는 대통령님의 모두발언을 보고 한나라당에 대한 '대연정' 제안을 국민들에게 직접 이해와 설득하려는 프로그램이라고 생각했습니다.

'음모론'을 부인하면서 상대에게 불안감을 가지지 말 것을 부탁하고, 국민의 신하로서 지금 '과감한 거역'을 하고 있는 것이라며, '권력을 통째로 내놓으라면 검토하겠다'고까지 언급하면서 연정 제의의 정당성과 사심없음을 주장하셨습니다. 대통령님의 충정에서 나온 것으로 믿고 싶습니다.

***부동산문제의 언행불일치는 참여정부의 신뢰성 문제**

그런데 방송 중의 KBS 여론조사 결과는 1위가 경제의 활력문제, 2위는 부동산문제로, 국민들의 참여정부에 대한 우선순위 요구 중에는 경제에 관심을 가져달라는 것이 50% 가까웠습니다. 물론 국외자본투자의 자유화, 해외여행의 자유화, 신자유주의의 세계적 흐름 속에서 국내경제의 활력문제에 대해 국민들을 충분히 만족시키기는 힘든 일임을, 관심있는 국민이라면 이해할 수 있습니다.

그러나 부동산문제는 다른 문제입니다. 출범 후 임기 절반 동안 부동산 가격폭등에 의해 대부분의 국민들의 상대적 박탈감을 키우고 희망을 잃어버리게 했습니다. 후보 시절부터 시작된, 부동산가격을 안정시켜 힘들지 않게 하겠다는 대통령님의 말을 믿었고 이는 충분히 잡을 수 있는 데도 불구하고 하지 않는다고 국민들은 느낀다는 것입니다.

올라가면 본디 제 자리로 돌아오게 하는 것이 아니라 '올라버린 것을 인정하는 안정'을 반복해서 외치는 상황에서 '립서비스만 하는 정부'라는 생각이 팽배하기에 충정이 묻어나는 대연정 같은 얘기들도 국민들에게는 공허하게 들린다는 것입니다. 국민들이 느끼는 감을 대통령께서는 모른다는 것입니다.

보통 사람들의 능력 중에 부러운 것은 화술이 뛰어나 남을 잘 설득하는 능력입니다. 그러나 언행일치(言行一致)가 이뤄지지 않고 말만 번드레하게 한다고 느껴지는 인간관계는 이미 능력이 아닙니다. 어눌하더라도 언행일치하면 누가 '믿지말라' 하더라도 신뢰하게 됩니다.

***부동산정책의 실패는 참여정부의 '욕심' 때문**

이제 대통령님은 "부동산 정책은 어렵다. 역대 정부가 계속해서 실패했다"고 변명하십니다. "왜 실패했냐면 내성과 저항 때문"이라고 언론보도와 부동산부자를 탓하기도 하셨습니다. "부동산 가진 사람들이거나 부동산 부자들 쪽의 여론이 총론에서는 찬성하다가 각론 만들 때 반대를 들고 나와 주저 앉혀 버린다"며 "지난 18일 경부터의 언론 보도를 한번 보라"고 지적하기도 했습니다. 결국 이러한 것들이 국회에서 마지막으로 변질되기에 제대로 할 수 없다는 말씀이셨습니다.

"이번만큼은 흔들리지 않는 대책을 만들겠다"고 하시는데 '세제(특히 양도소득세) 강화와 공급 확대'를 주축으로 하는 것으로 보이는 8월 말 부동산대책이 현재 마련중입니다. 지금까지 소개된 내용들을 보며 부동산문제가 잘되기를 바라는, 부동산 부자쪽이 아닌 전문가들은 대부분 실패를 예상합니다. 왜일까요?

그런데 대통령께서는 '모든 욕심을 비우니 대통령의 직위에까지 올랐다'는 취지의 말씀을 방송에서 하셨습니다. 보통 이렇듯 욕심을 버리면 대부분 성공한다고 합니다.

부동산정책은 어렵기에 역대 정부는 계속해서 실패했고 원인은 내성과 저항 때문이라 하셨지만 저는 참여정부의 부동산 정책 실패는 '돈 벌 욕심'을 가지고 있었기 때문이라고 믿습니다.

선분양제인 아파트분양시장에서 최소한의 공기업 분양원가 공개를 얘기하니, 민간기업이 아닌 공기업이라도 '폭리를 남겨야 하는 것'이 시장경제 원리에 맞다고 하셨습니다. 이런 기본적인 생각, 즉 정부가 '돈벌 욕심'을 가지고 있는데 부동산가격 폭등이 일어나지 않는다면 이상한 일이라 생각합니다.

***정부의 '욕심'에 대한 냉정한 반성이 없으면 실패의 반복**

이번 8월 부동산대책의 시발점은 판교 공급에서 촉발된 부동산가격 폭등을 되돌아보고 냉정히 따져보고자 한 것입니다. 그러나 지금까지 나온 얘기는 정부의 '욕심'에 대한 아무런 반성 없이 세금을 많이 걷고 돈을 많이 벌 수 있는 공급을 늘리자는 방향입니다.

투기심리를 없애려고 하는 세금정책은 필요한 정책입니다. 그러나 원가연동제와 채권입찰제를 하면서 공급을 늘리겠다는 정책은 부동산가격을 내리겠다는 것이 아니라 정부나 지자체, 공기업이 돈을 벌도록 해주는 장사수단입니다. 돈 벌 욕심을 부리는 부동산정책은 분명 실패할 수 밖에 없습니다.

대통령께서는 역대 정부들의 부동산정책이 실패했다고 하지만 그때는 자금동원이 쉽지 않은 상황에서 투기수요가 있어야 주택총량을 확대하는 공급정책을 펼 수 있어 채권입찰제의 당위성이라도 있었습니다.

그러나 작금의 금융기관들이 대출할 곳을 찾지 못할 정도로 자금동원이 용이한 상황에서 무엇을 위한 채권입찰제이며 이러한 채권입찰제로 아파트가격을 올려서 어떻게 하자는 것인지 궁금합니다. 돌려줘야 할 채권이 불로소득의 환수는 아닙니다.

6월에 판교공급을 중단시킨 그 정도로 심각성을 인식한다면 뭔가 다른 공급대책이 나오리라 기대했으나 원가연동제 및 채권입찰제를 골간으로 하는 판교대책을 보고 '판교개발 공급방식에 대한 긴급 제안보고서'(첨부)를 보낸 바 있습니다.

***8월 부동산대책은 마지막 기회**

"국민생활을 위해 시장이 존재하는 것이지 시장을 위해 국민이 존재하는 것은 아니다"며 "부동산이야말로 시장이 완전히 실패한 영역"이라고 대통령님은 말했습니다. "양극화 얘기가 나오지만 가장 첫 번째 원인이 부동산"이라면서 "이 문제에 관한 한 사유재산의 원리, 시장원리 등을 갖고 헷갈리게 하지 않는 게 좋다"고도 대통령님은 말씀하셨습니다.

그러나 저는 "정부의 돈 벌고자 하는 욕심 때문에 국민들이 헷갈려 하고 있다"는 말씀을 대통령께 간곡히 드리고자 합니다. 이런 헷갈림이 대통령의 우국충정을 왜곡하고 납득하지 못하는 것으로 나타나는 게 아닌 가합니다.

대통령께서 모든 것을 버리면서 진정으로 나라를 생각하는, 대연정에 대한 우국충정(?)의 마음이 국민들에게 제대로 전달되고 감동을 주지 못하는 것이 안타깝습니다. 그런 한편으로 2003년 5월부터 '바늘구멍이 둑을 무너지게 한다'는 심정으로 부동산문제에 대한 경고와 대안을 써 온 필자로서도 안타까운 마음이기에 몇 자 적어보냅니다.

이번 8월 부동산대책은 마지막 기회입니다. 이 마지막 기회에 '욕심'을 버리고 제대로 된 부동산정책으로 국민들의 눈에 보이는 일을 먼저 하십시오. 그 다음 대통령께서 꼭 하고자 하는 정치문제의 일에 힘을 얻기를 진심으로 바랍니다. 이것이 순서입니다.

과한 표현이 있었더라도 이해를 바랍니다. 감사합니다.

2005.08.26 06:00

이태용 드림

***첨부**

서(序)

- 2005년8월3일 제5차 부동산대책 고위 당정협의회는 원점에서 검토하기 위해 중단된 판교문제를 중대형아파트도 원가연동제에 채권입찰제를 병행하기로 하였음.
- 당정은 판교개발에 '이익을 남겨야 된다'는 집장사의 논리를 굳히는 것으로 보여, 그 대안을 제시 주장 관철하는 국민의 활동이 절실히 요구되는 시기임.
- 판교는 앞으로의 주택공급정책전환의 시금석임과 동시에 그 상징성이 대단히 큼.

Ⅰ. 원가연동제와 채권입찰제를 주장하는 정부의 입장

- 불로소득을 바라는 투기세력에 의한 아파트가격폭등의 문제점을 인식하면서도

1. 자세한 분양원가공개회피 이유로
- 정부나 공기업의 폭리내용이 알려지므로서 소송사태의 혼란가중우려
- 낮은 가격으로 분양이 이뤄지면 차익실현을 위한 분양투기열풍우려의 인식 토로
- 건설시행사들의 참여거부협박에 건설경기의 위축이라고 화답(和答), 야합하는 형국

2. 사업비(재정) 조달 및 회수의 어려움을 토로하며

3. 원가연동제와 채권입찰제를 그들 스스로의 합리성으로 홍보하고 있음.
- 이러한 인식 아래 토지를 수용하여 공공택지를 조성하고 이를 기반으로 한 국민들의 수요욕구를 충족시켜 부동산가격안정을 도모하고자 한 판교신도시 개발사업을 전면 재검토한다던 당정(黨政)은 8월3일 당정협의에서 "원가연동제와 채권입찰제의 병행실시"를 주된 내용으로 하고 있음.

Ⅱ. 문제점

1. '원가연동제'라는 정부의 자의적이고 검증되지 않은 원가에 의한 연동제 구상은 정부나 공기업의 이익을 보장하겠다는 것이고 고용을 책임지는 건설시공사보다는 실제로는 시행사들의 이익을 챙겨 주겠다는 것임

2. '채권입찰제'는 투기이익의 환수로 월세형 임대아파트의 공급을 위한다는 명분이지만 그러한 명분보다는 천장부지로 치솟는 주변아파트나 민영아파트 분양가의 폭등을 인정하거나 조장하자는 것임. 거품을 제거하여 국민경제에 도움을 찾는 방법으로는 효과가 없음.

3. '원가연동제와 채권입찰제'는 주택투기문제를 실질적으로 예방하는 국민들의 주거개념을 "보유"에서 "거주"개념으로 바꾸는 어떠한 노력도 보이지 않는다는 점

Ⅲ. 대안

- <20년 이상의 분양을 전제한 전세임대아파트의 공급> -

1 월세형 임대와의 차이
1) 전세형이기에 사업비를 회수할 수 있어 사업주체(정부나 지자체)의 사업비(재정)타령을 원천 봉쇄할 수 있음. --> 이러한 사업비 걱정없는 전세형 임대아파트 공급은 실질적인 분양원가공개효과
2) 지금같은 월세형 임대는 짧은 기간(5-10년) 거주 후의 분양전환이기에 분양전환후의 시세차익실현이 가능하므로 입주자들의 전매성행과 매월 거주비의 과다한 지출로 내수소비에 아무런 도움이 되지 않음. --> 월세형 임대아파트공급은 국민들의 임대행태에 거스르며, 결국 공기업의 집장사 수단논리를 제공하고 있음.

2. 전세형 임대
1) 공급가능성 유무
<30평형 아파트의 예> - (기(旣) 공개된 자료에 의함)
판교의 토지수용 보상비-----평당 88만원(토지보상비-----2조4641억원/284만평)
판교의 토지보상비+개발비--평당 183만원(보상비+개발비--5조1902억원/284만평)
유상면적 고려 토지보상/개발비--평당 485만원(5조 1902억원/107만평)
- 위 토지비용이 거품가격이지만 그대로 인정한다하더라도
30평형 아파트 토지조성원가-----평당 321만원(485만원/용적율 151%)
(※ 일반 재건축민영아파트의 용적율보다 훨씬 낮은, 용적율200%를 적용하면 240만원가능)
30평형 아파트 표준건축비-------평당 288만원
30평형 아파트 건설원가---------평당 609만원(원가 1억 8270만원)
- 주변의 분당아파트 30평대 전세가격은 1억8천만원에서 2억원 정도임.(20년이상의 전세보장과 분양전제는 전세임대시점보다 설혹 조금 높은 가격이라도 수요자가 있다는 장점이 있음)
2) 공급평형
- 판교는 결혼한 국민들의 거주욕구인 최소한 방3이상의 아파트 공급을 시범적으로 시행하는 것을 목표로 함.(판교지구는 중대형평형의 공급이 부족하다는 논리로 중대형평형의 공급을 목적으로 추진되었기 때문임)
- 작은 평형이 들어가는 전세임대공급은 개발제한지역을 해제하여 지정하는 국민임대단지를 활용
- 생활보호대상자들이나 영세민들을 위한 임대주택의 공급은 도심지에 있는 국공유지나 체비지를 활용하여 한 동(棟) 두 동(棟)일지라도 공급하거나 도심지에 있는 다가구주택을 매입 공급하여, 저렴한 월세형임대에 '재정을 투입'하므로서 그들이 생활해 가는 데 실질적인 도움을 주어야 함.
3) 아파트공급의 질(質) 저하 논리
- 시행사인 주공의 이름을 아파트명(名)에 넣는 것이 아니라 건설시공사의 아파트명을 넣게 하여 시공사의 좋은 아파트공급을 위한 경쟁을 유도함.
- 시행사인 주공은 감리를 철저히 할 방안을 찾아야 함.
4) 입주자 선정 방법
1순위: 결혼하여 자녀를 두고 있는 세대나 부모를 모시는 세대로서 무주택인 국민을 최우선으로 함 (출생율저하의 국가적인 고민해결의 일조와 부모를 모시는 미풍양속을 고양시킬 수 있음)
2순위: 결혼하여 세대를 구성하였으나 무주택인 국민(전용25.7평이상 불가)
3순위: 1가구1주택 세대주로서 지금 거주하는 곳보다 더 큰 평형으로 거주하고자 하는 국민(입주후 1년이내에 소유주택을 처분해야 하도록 함)
5) 입주자로서 전세금의 부족을 호소하는 경우
- 소득이 있는 국민을 위한 금융기관(소득확인요구)의 전세보증금 일정비율 대출 알선 및 보증
6) 입주자 결원충원 방안
- 합당한 사정(지방으로의 전출, 해외이주 등)에 의한 아파트공가(空家)충원은 평수의 증감이 합당한 필요가 있는 입주자를 우선하고 나머지는 자료축적된 예비후보자중에서 선발함.(처음 입주계약자의 조건을 승계하는 것으로 함)
7) 아파트관리방안
- 입주자 계약시 분양을 전제하여 아파트도색 등 아파트관리에 들어가는 특별수선충당금을 부과함.
- 특별수선충당금을 부담하기 때문에 분양아파트단지처럼 입주자대표회의를 구성, 주민들이 아파트관리에 참여하도록 하여 주민자치를 실현하도록 함.

Ⅳ. 분양을 전제한 20년이상 장기전세아파트공급의 효과

1. 정부는 분양을 전제하기 때문에 일반 전세형태처럼 나중에 전세보증금을 환불하기 위한 재정부담우려가 없으며, 사업비가 충당되는 전세아파트 공급이므로 재정소요가 없음.

2. 정부나 공기업의 폭리내용이 알려지므로서 소송사태의 혼란가중 우려로 인해 분양원가공개를 하지 못하는 것을 사업비가 충당되는 전세아파트를 공급하므로서 "실질적인 원가공개를 하는 효과"를 줄 수 있음.

3. 차익실현을 위한 분양투기우려라며 10년동안 팔지 못하게 하는 조치보다는 20년이상의 전세이기에 이러한 우려를 불식시킬 수 있음.

4. 건설경기를 우려하나 실질적인 건설경기와 건설고용은 시행사가 아닌 건설시공사의 문제이므로 시공사는 이익이 있으면 참여할 수밖에 없음. 만약 시행사를 겸한 시공사들의 협박이라면 외국건설사들에게도 참여를 허용하는 조치를 취하여 경쟁을 장려하는 진정한 시장경제 장점을 살려 나가야 함.

Ⅴ. 결어

불로소득을 얻고자하는 "보유"개념이 아닌 "거주"개념의 장점을 살리는 '20년이상 전세형임대아파트'를 판교전체에서 시범적으로 실시한다면 지금 문제가 되고있는 투기심리를 차단할 수 있고 실질적인 실수요자인 국민들에게 도움을 주어 건전한 주거문화건설에 이바지 할 것임.
중대형평형을 늘려야 한다는 공급론자들의 요구에도 부응할 수 있으며 불로소득을 바라는 보유개념의 분양타령에 대한 종지부를 찍을 수 있는 분양을 전제하는 "20년이상 전세임대아파트" 공급임.

p.s. 부동산문제로 인한 대다수 국민들의 좌절감 팽배는 정권이나 정당의 호불호 문제가 아니라 국가의 존망이 걸린 안보문제를 제외한 국가를 지탱하는 지극히 중요한 문제라 생각하기 때문입니다. 이것은 분명 정부여당이나 야당의 월세형임대아파트 공급과는 차이가 있는 것입니다. 감사합니다.