‘중도금대출 보증사고’ 발생해도 분양계약자 불이익 없어

얼어붙은 부동산시장, 중도금대출 보증사고 증가세… HUG "일부 건설사 ‘신용불량’ 등 계약자 압박, 사실과 달라"

국내 시공능력평가 16위에 달하는 대형건설사인 태영건설이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 갚지 못해 워크아웃(기업구조개선자업)을 신청하는 등 최근 부동산 시장이 얼어붙으면서 건설사들의 운영난이 계속되고 있다.

이 같은 상황 속에서 일부 지역주택조합 등 건설 현장에서는 분양계약자들에게 추가 분담금의 납부를 요구하며 이를 거부할 경우 신용상 불이익을 받을 것이라고 압박하는 행위마저 일어나고 있다.

하지만 <프레시안> 취재 결과, 이 같은 건설사들의 안내는 사실과 다른 것으로 확인됐다.

▲경기도내 한 부동산 중개업소.(자료사진) ⓒ경기도

29일 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 최근 전국에서 발생한 중도금대출 보증사고 건수는 2020년 298건(535억 원)과 2021년 290건(555억 원) 및 2022년 599건(1224억 원)에 이어 올해도 8월까지 581건(1200억 원)이 발생하는 등 매년 증가추세를 보이고 있다.

‘중도금 대출 보증사고’는 무이자 대출 또는 이자후불제 대출을 받은 분양계약자가 입주 개시일부터 중도금 대출 이자를 직접 납부해야 함에도 불구, 이를 2개월 이상 연체 또는 입주기간이 완료된 후에도 대출금을 상환하지 못한 경우 중도금 대출 금융기관에서 HUG로 보증사고를 접수해 중도금 대출을 대위변제하는 것을 뜻한다.

이 같은 중도금 대출 보증사고의 증가는 분양아파트 단지 중 분양가보다 낮게 형성된 소위 마이너스피 분양권에 따른 집값 하락이 직접적인 원인으로 꼽힌다.

통상 분양 계약금 10%보다 더 하락한 단지에서 입주기간 중 중도금 대출 상환과 잔금을 이행하지 못하는 분양자들이 증가하고 있기 때문이다.

일부 건설사(또는 시공사)들은 HUG의 중도금 대출 대위변제가 이뤄질 경우, 분양계약자들에게 직접적인 법적처벌 및 신용하락 등의 발생 위험을 안내하는 등 사실상 협박을 통해 기한 내 대출금 상환 완료를 압박하고 있는 상태다.

또 건설사의 안내를 받은 분양계약자들은 법적·신용상 불이익에 대한 불안을 호소하며 이를 회피하기 위해 무리한 추가 대출을 시도하는 상황마저 벌어지고 있다.

그러나 정작 HUG는 중도금 대출 금융기관에 완료되지 않은 분양계약자의 대출금을 대위변제한 뒤 계약 당사자인 분양계약자에게 구상권 등의 안내문 발송 및 연대보증자인 시행사 등에게도 상환을 통보하는데 그칠 뿐, 분양계약자에게 직접 구상권을 행사한 사례는 현재까지 단 한 건도 없었던 것으로 확인됐다.

HUG 관계자는 "HUG의 대위변제는 금융기관에 해주는 것으로, 일부 건설사들이 분양계약자에게 안내한 내용은 사실이 아니다"라며 "사업 주체에 대위변제 사실을 알려 해당 분양 계약의 승계자를 찾아 대신 변제할 수 있도록 하는 만큼, 분양계약자의 신용불량자 등재 등의 행위 자체가 이뤄질 수 없다"고 말했다.

이어 "즉, 연대보증자인 건설사 등지에 보증사고가 난 아파트를 재분양해 대위변제한 중도금 대출을 HUG로 상환하는 방식으로 진행되는 것이 일반적"이라며 "분양자들이 신용상의 불이익을 받거나 법적조치가 발생할 우려는 하지 않아도 된다"고 강조했다.