폭등한 집값, 그에 따라 또다시 높아진 전월세…. 세입자를 살기 힘들게 하는 주요 요인이다. 더구나 세입자를 지켜줄 이렇다 할 법이나 제도도 요원하다. 여전히 을의 위치에 있다. 이런 상황에서도 언론과 정치권에서 언급되는 부동산 정책은 말 그대로 '부동산' 자체에만 머물러 있다. 사람 중심이 아닌 재물 중심의 정치적 담론이다. 이런 구조 속에서 사람 중심의 '주거권'을 고민하는 자리가 마련됐다. 집걱정없는세상연대, 서울하우징랩 공동주최로 5월부터 11월까지 총 네 차례에 걸쳐 '2022 주거권 대전환 포럼'을 진행한다. <프레시안>에서는 이들 포럼을 정리해 기사로 올릴 예정이다.
세입자의 권익 보호 등을 목적으로 도입된 '임대차 3법(주택임대차보호법)'. 이 법이 시행 2년을 맞았다. 세입자가 원하면 기존 2년 계약 이후 1회 연장을 할 수 있을 뿐만 아니라, 임대료 증액을 기존 임대료의 5% 이내로 제한하는 것을 골자로 한다.
주목할 점은 이 법은 시행될 때부터 여러 논란에 휩싸였다는 점이다. '일방적으로 임차인에게만 유리하게 설계됐다'는 평가를 받았다. 그래서인지 윤석열 정부는 이 법의 대대적인 손질을 예고하고 있다. 지난 30일, 원희룡 국토교통부 장관은 관훈클럽 초청토론회에서 임대차3법을 대대적으로 손질해야 한다는 입장을 내놨다.
최대 4년까지 계약 기간이 보장되는 현행법을 중고등학교 학제인 3년으로 맞추는, 즉 계약기간을 1년 줄이는 방안을 언급했다. 또한 장기 임대인의 보유세 감면도 대안으로 제시했다. 임차인에게 기울어진 저울을 바로잡겠다는 이야기다.
반론도 제기된다. 임대차3법이 적용됐다 해도 한국의 임차인 권리는 외국과 비교하면 임대인에 비해 매우 후퇴해 있다는 것이다.
지난 12일 서울하우징랩, 집걱정없는세상연대가 주최하고 서울 영등포구 하우징랩에서 열린 '2022 주거권 대전환 포럼'의 두 번째 포럼 '외국의 계속 거주권'에서는 해외 선진국들의 세입자 보호 정책이 어떤지를 다뤘다.
세입자 보호책, 다른 나라 살펴보니
이날 발제를 맡은 김태근 변호사는 "주요 선진국은 1960년대부터 임대차 안정화 정책을 추진했다"며 한국의 세입자 보호 제도는 선진국에 비해 뒤처져 있다고 주장했다.
김 변호사에 따르면 선진국들의 임대차 안정화 정책의 핵심은 임대기간을 정하지 않거나 갱신제도를 통해, 장기 임대차를 보장해 임대인의 주거를 안정화하는 데 있다. 또한 임차인과 임대인이 서로 대등한 경제적 지위에서 임대차 관계를 정할 수 있도록 한다.
김 변호사는 국가별로 주택 임차인 보호제도가 어떻게 운영되고 있는지도 설명했다.
일례로 독일은 임대기간을 정하지 않는 임대차가 원칙이다. 또한 임대인이 계약해지를 하기 위해서는 월세 연체, 임대인 직접 거주 등 정당한 사유가 있어야 한다. 계약 기간 중 임대료 인상은 표준임대료에 따르며, 3년에 20% 상한률을 적용한다.
프랑스의 경우 임대기간은 3년(개인) 또는 6년(법인)이 원칙이다. 단, 임대기간이 만료된다고 계약이 자동 종료되지는 않는다. 임대인에게 정당한 사유, 즉 월세 연체, 집주인 직접 거주 등의 이유가 있어야만 해지가 가능하다.
임대료는 과밀주거지역과 비과밀주거지역으로 구분해 차등 적용하는데, 과밀주거의 경우, 기준임대료의 20%를 초과할 수 없도록 돼 있다. 반면, 비과밀주거지역은 비교 가능한 인근주택의 임대료 3개 이상을 참고해 조정한다.
미국의 경우, 뉴욕시 등 대도시 위주로 임대차 안정화 정책을 시행했다. 뉴욕시를 예로 들면 1984년부터 임대차 등록제를 시행해 임대차 관리행정을 구축하고 정보를 수집해왔다. 이 임대차 등록제에 등록한 임대인들에게는 보유세 감면 혜택을 주는 대신 법정갱신과 임대료 규제를 받도록 하는 정책을 펼쳤고, 그 결과 2011년 현재 전체 민간임대주택의 45.4%(98만6840호)가 임대차 등록제에 가입했다.
또한 임대차 등록제에 적용받는 주택은 뉴욕시 임대료 가이드라인 위원회가 정한 임대료 인상률 상한제를 적용받는다. 매년 최저임금을 정하는 최저임금위원회와 성격이 비슷하다. 가이드라인 위원회는 2020년 기준 1년 계약에는 0%, 2년 계약에는 1%의 임대료 인상률을 제시했다.
해외 사례를 그대로 한국에 적용하기엔 무리?
해외의 사례를 그대로 한국에 적용하는 건 무리가 있다는 지적도 제기됐다. 김규희 충남지역문제해결플랫폼 사무국장은 네덜란드를 예로 들며 "서울은 세계적으로 매우 큰 도시이기에 (해외 사례를) 그대로 가져오는 건 무리가 있다"고 주장했다.
김 사무국장은 "네덜란드는 저렴한 가격에 임대되는 사회주택 비중이 전체 주택의 30% 이상"이라며 "암스테르담 등 대도시는 45%에 달한다"고 설명했다.
김 사무국장은 "다만 서울과 비교할 서유럽의 대도시는 런던과 파리 정도에 불과하며 다른 주요 도시들은 상대적으로 소도시에 불과하다"며 "서울을 통째로 보고 이를 그대로 적용하는 것보다는 구별로 나눠서 접근하는 것이 필요하다"고 주장했다.
김준형 명지대 부동산학과 교수는 임대료에 상한선을 정하는 것을 두고 "신중하게 접근해야 한다"고 지적했다.
김 교수는 "임대료 통제가 임대사업의 수익성을 감소시키면 임대부문으로의 자금 유입이 줄어들게 된다"며 "이는 임대주택에 대한 투자가 감소하고 공급이 줄어들어, 임대주택의 품질 하락 내지는 가격 상승으로 이어질 수 있다"고 설명했다.
김 교수는 표준임대료 관련해서도 아직 이르다고 지적했다. 김 교수는 "독일과 프랑스 사례에서 보듯 임대료 수준을 결정하기 위해서는 주택 종류, 크기, 방 개수, 시설, 위치, 건축연도 등 주택의 기본정보에 대한 인프라가 구축돼 있어야 한다"며 "그러나 우리는 아파트를 제외한 주택에 대해서 이러한 DB를 확보하지 못하고 있다"고 설명했다.
그러면서 김 교수는 "임대차시장에 대한 규제, 특히 임대료에 대한 규제는 민간임대시장의 지속가능성을 염두하고 이뤄져야 한다"며 "이를 유지하면서 임대료를 통제하기 위해서는 주택재고와 주택시장에 대한 우리의 정보기반을 더 심화해야 한다"고 주장했다.
전체댓글 0