서울 인구의 절반이 넘는 무주택자들이 애타게 기다리는 집값 하락이 좀체 오지 않고 있다. 6~8월 폭등했던 서울 주택시장이 9월 이후 거래가 급감할 때만 해도 머지않아 하락할 것이라는 전망이 우세했다.
하락 전망은 주로 정부와 여당 인사들의 입에서 나왔는데, 거기에는 나름의 근거가 있었다. ‘6.17대책’과 ‘7.10대책’으로 투기수요를 틀어막았으므로 실수요만 줄어들면 집값은 하락할 거라는 주장이었다.
그러나 폭등세가 완만한 상승으로 바뀌었을 뿐 하락은 기미가 보이지 않았다. 더구나 10월 이후 거래량이 소폭이지만 증가세를 보이고, 가격도 강북의 상승세는 여전히 견고한데 강남 아파트마저 꿈틀댄다는 뉴스가 나온다.
내년 이후 서울의 주택공급이 급감할 것이라는 기사가 함께 나오는 것을 보면, 공급부족이 주택가격 불안심리를 자극하는 것 같다.
내년 서울 아파트 신규공급 46% 감소
부동산 114가 집계한 내년 서울 아파트 입주물량은 2.7만 채로 올해 5만 채의 절반밖에 되지 않는다. 내후년에는 1.7만 채로 또 1만 채가 줄어든다.
2017년 9월 이후 서울에서 30대는 매년 약 3.5만채를 매입했다. 30대의 주택매입은 내집마련을 위한 실수요다.
내년 신규공급 2.7만채는 30대 실수요도 충족하지 못하는 물량이다. 공급부족이 집값을 들썩이게 할 만한 상황이다. 주택공급 부족을 해결하지 못하면, 서울집값은 또 한차례 폭등과 급등을 겪어야 할지도 모르는 불안한 상황이다.
정부의 대응책은 3기 신도시 물량을 앞당겨 공급하는 것 외에는 없다. 그러나 3기 신도시 아파트 입주는 빨라야 2025년이다. 공급은 멀고 수요는 가깝다. 4~5년 후의 공급이 눈앞의 수요를 충족시킬 수는 없다.
그러나 방법이 없는 것은 아니다. 주택시장의 공급에는 두 가지 방식이 있다. 주택을 건설해서 신규 공급하는 것이 하나요, 기 주택소유자의 주택 매도가 또 다른 공급이다.
그러므로 주택을 여러 채 소유한 다주택자들이 자신이 거주하지 않는 ‘투자 목적 주택’을 매도하도록 하면 공급부족은 즉각 해결된다.
정부도 이 사실을 잘 알고 있다. 24번의 집값대책을 발표할 때마다 세금중과가 빠지지 않았던 이유도 다주택자의 주택 매도를 압박하려는 것이었다.
올해 ‘7.10대책’은 “징벌적 증세”라는 말이 나올 정도로 양도세와 종부세를 대폭 인상했다. 집을 여러 채 소유한 것이 “징벌”로 느껴진다면 다주택자가 투자 목적 주택을 팔지 않고는 못 배길 테니까.
서울의 3주택 이상 가구가 소유한 주택 60만채
서울에서 주택을 3채 소유한 가구의 경우 평균가격인 7억원으로 계산한 주택가액은 21억원이다. 4주택 가구의 주택가액은 28억원이다. ‘7.10대책’에서 대폭 인상한 종부세율을 적용하는 내년에 4주택 가구는 3천만원이 넘는 세금을 부담하게 된다. 웬만한 고소득자가 아니고서는 부담을 느낄 만한 금액이다.
서울에서 4주택 이상을 소유한 가구가 얼마나 될까? 통계청의 ‘2019년 주택소유통계’를 보면 서울에서 4주택 이상 가구는 7.1만 가구이고, 그들이 소유한 주택은 33만 채가 넘는다.
만약 7.10대책에서 발표한 종부세율이 그대로 부과된다면 4주택 이상 가구가 소유한 33만 채의 상당수는 매도로 나올 것이다. 그 절반만 매물로 나오더라도 30대 실수요의 4배가 넘는다.
또한 3주택 가구가 소유한 26.4만채 중에서도 상당수의 매물이 나올 것이므로 공급부족은 즉시 해결되고, 집값은 급락할 것이다.
그런데 7.10대책이 발표된 지 5개월이 넘었는데 다주택자 매도가 나온다는 소식은 들리지 않고, 서울집값은 하락하기는커녕 견조한 상승을 지속하고 있다. 정부의 양도세와 종부세 중과에 빠져나갈 구멍이 있는 것 아닌가, 하는 의구심이 강하게 솟는다.
753채 주택 소유한 다주택자 종부세 0원
얼마 전 어느 국회의원실에서 배포한 보도자료가 종부세와 양도세를 빠져나갈 구멍이 얼마나 큰지를 보여준다. 전국에서 주택을 가장 많이 소유한 사람은 서초구의 A씨로 총 753채의 주택을 소유하고 있다. 그 뒤를 이어 강서구의 B씨가 591채, 마포구의 C씨가 586채를 소유하고 있다. 그 주택들은 모두 임대주택으로 등록되어 있다.
이들 세 명은 종부세를 얼마나 부담할까? 놀랍게도 이들 모두 종부세를 1원도 내지 않을 것이 확실하다.
그 근거는 2017년 12월 13일 문재인정부가 발표한 ‘임대주택등록 활성화방안’이다. 그 방안에 “임대주택은 합산 배제한다”는 조항이 있는데, “합산 배제”란 곧 “비과세”를 의미한다.
이 방안에 의해 위의 3명뿐 아니라 서울에 등록된 51.6만 채의 임대주택 대부분이 종부세를 1원도 내지 않는다. 임대사업자가 거주하는 19만 채의 주택도 1주택으로 간주하여 종부세를 거의 안 낸다.
정부는 종부세를 “징벌적”으로 인상하였으니 다주택자들이 견디지 못하고 매물을 내놓을 것이라고 장담했다. 그러나 3주택 이상 다주택자의 상당수가 임대사업자로 등록하여 종부세를 전혀 부담하지 않는다는 사실은 말하지 않는다.
세금특혜만 폐지하면 주택공급 급증할 것
게다가 국토부는 임대사업자에 대한 정보의 공개를 일절 거부하고 있다. 그러나 서울에서 주택을 3채 이상 소유한 다주택자 대부분은 임대사업자로 등록하여 종부세 비과세 혜택을 누리고 있을 것이다.
내년 이후 서울의 주택공급 부족을 해결하는 방법은 매우 간단하다. 주택임대사업자에 대한 세금특혜를 전면 폐지하면, 51.6만 채 임대주택의 상당수가 주택시장에 공급될 것이다.
더욱이 종부세 면제 혜택이 대통령령(종합부동산세시행령 제3조)에 근거하고 있으므로 대통령이 맘만 먹으면 당장 오늘이라고 실행할 수 있다. 대통령과 여당이 집값을 하락시킬 의지만 있다면 말이다.
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